リバースモーゲージとは？リースバックとの違いを【リ・バース60】の公表条件で確認

自宅を使って資金をつくる方法として、リースバックとよく並べて紹介されるのがリバースモーゲージです。名前は似た文脈で出てきますが、中身は正反対と言っていいほど違います。リバースモーゲージは自宅を担保に入れて借りる仕組みで、所有権は自分に残ります。リースバックは自宅を売る取引で、所有権は買主へ移ります。ここでは住宅金融支援機構の【リ・バース60】に公表されている条件を軸に、仕組みと数字、そしてどちらを選ぶかの分かれ目を整理します。

リバースモーゲージの基本の形

リバースモーゲージは、自宅を担保にして融資を受ける仕組みです。通常の住宅ローンが「借りて、毎月元金と利息を返して、残高が減っていく」のに対して、リバースモーゲージは「借りて、毎月は利息だけ払い、元金は最後にまとめて清算する」形になります。残高が減らないので、逆（リバース）という名前が付いています。

日本で広く使われている枠組みが【リ・バース60】です。住宅金融支援機構のページには「【リ・バース６０】は、住宅金融支援機構と提携している金融機関が提供する住宅ローンです」と書かれており、キャッチコピーは「60歳からのリフォーム、建替え、住替えに。」です。機構は融資保険を付ける立場で、実際にお金を貸すのは提携している民間の金融機関という構成になっています。

ページに掲げられている特長は3つです。「毎月のお支払は利息のみ」「相続人のことを考えた返済方法」「住まいの幅広いニーズに対応」。2つ目の相続人への配慮というのが、次に説明するノンリコース型のことです。

数字で見る【リ・バース60】

公表されている条件を整理します。金利や細かい取扱いは提携金融機関ごとに違うため、ここに出てくるのは枠組みとしての条件です。

担保評価額の50％または60％という上限は、実務上かなり効いてきます。評価額2,000万円の自宅なら1,000万円から1,200万円が上限で、そこから諸費用が引かれます。自宅の価値がそのまま現金になるわけではありません。

リコース型とノンリコース型の違い

リバースモーゲージで必ず確認したいのが、この2つの型です。契約者が亡くなり、担保物件を売って返済してもなお債務が残った場合の扱いが変わります。

不動産価格が下がって売却代金が残高に届かないという事態は、20年30年という時間軸では十分に起こりえます。その差を誰が負うかを決めるのがこの選択です。機構の説明では、実際にはノンリコース型が約99％選ばれているとされています。

リースバックとの違いはどこに出るか

ここからが本題です。同じ「自宅を使って資金をつくる」でも、取引の性質が違うため、判断の軸がまったく変わります。

いちばん大きいのは所有権です。リバースモーゲージでは自宅は自分のものであり続けます。固定資産税も自分が払い、修繕も自分の負担です。リースバックでは所有権が買主へ移り、そのあとは賃借人として家賃を払って住みます。固定資産税や大規模修繕の負担は原則として所有者である買主に移ります。

次に大きいのが資金使途です。【リ・バース60】の資金使途は住宅の建設・購入、リフォーム、住宅ローンの借換え、サービス付き高齢者向け住宅の入居一時金で、生活資金と投資用物件の取得資金は対象外とされています。つまり、老後の生活費に充てる目的では使えません。リースバックは自宅を売った代金なので、使い道に制限はありません。

住宅ローンが残っている場合の考え方は住宅ローンが払えないときの選択肢で整理しています。リースバックで自宅を買い戻したい場合の取り決めは買戻し特約の記事を参照してください。【リ・バース60】そのものの使い方はリースバックとリ・バース60の記事でも扱っています。

検討するときに確認すること

最後の1点は、制度の説明には出てきませんが実務では最も揉めやすいところです。ノンリコース型なら相続人に債務は残りませんが、自宅そのものは残りません。事前に話しておくかどうかで、あとの進み方がまったく変わります。

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