マンションのリースバックは何が違う？管理費・修繕積立金の負担と、2026年4月1日施行の改正区分所有法

分譲マンションでもリースバックは成立します。ただし戸建てと同じ手順で比べると見落とす論点があります。所有者が変わっても管理費と修繕積立金は払い続けられるのか、管理規約で賃貸に出すときの手続きがあるのか、そして2026年4月1日に施行される改正区分所有法が何を変えるのか。国土交通省の公表資料で、マンション固有の確認項目を並べます。

戸建てと違う点は、所有者が管理組合の一員になること

マンションのリースバックでは、専有部分の所有権が業者へ移ります。これは戸建てと同じですが、マンションには管理組合があり、区分所有者が組合員になります。所有者が変わるということは、管理組合の構成員が入れ替わるということです。

戸建てなら固定資産税の負担者が変わるだけですが、マンションでは毎月の固定費がもう1本あります。賃料の提示額だけを他社と比べると、総額でずれます。固定資産税の扱いはリースバックの固定資産税精算にまとめています。

国の調査で見えるマンションの現状

国土交通省は5年に一度、管理組合と区分所有者を対象にマンション総合調査を行っています。最新は令和5年度調査で、結果は令和6年6月21日に公表されました。

調査の規模も公表されています。管理組合向けはアンケート配布4,270件に対し有効回収1,589件（回収率37.2％）、区分所有者向けは8,540件に対し3,102件（36.3％）です。

管理規約は売る前に自分で読む

マンションには管理規約があります。国土交通省は、管理組合が規約を作成・改正するときのひな形として「マンション標準管理規約」を公開しており、単棟型・団地型・複合用途型の3種類があります。

自分のマンションの規約がどうなっているかは、管理組合から交付されている規約集で確認します。リースバックで関係するのは、専有部分を第三者に貸すときの扱いと、所有者が変わったときの届出です。

2026年4月1日に改正区分所有法が施行される

マンションを取り巻く制度は、いま切り替わる途中にあります。国土交通省のマンション標準管理規約のページには、次のように書かれています。

国土交通省は、今般の改正に総会の開催手続きや決議要件といった管理組合の運営上重要な内容が含まれており、各マンションの管理規約も見直しが必要になると書いています。説明・周知用のパンフレットと資料集も公開されています。

売却を急がない場合は、自分のマンションが規約改正をいつ行うのかを把握しておくと判断材料になります。改正の手続きが進む時期は管理組合の動きが多く、総会の議案も増えます。

業者を比べるときにマンションで追加する項目

リースバック業者を比べる物差しは、契約の種類・期間・賃料・買戻しの4つが基本です。マンションではここに固有の項目が加わります。

同じ条件で複数社から見積りを取る手順はリースバックの相見積もりに、賃料の決まり方はリースバックの家賃相場はいくら？にまとめています。修繕と原状回復の負担区分はリースバック後の修繕・原状回復は誰の負担？で扱っています。

よくある質問

マンションでもリースバックはできますか。

分譲マンションの専有部分でも成立します。ただし管理費・修繕積立金と管理規約という、戸建てには無い確認項目が加わります。

売却後の管理費は誰が払いますか。

所有者である買主が管理組合へ納めます。利用者が払うのは賃料です。賃料に管理費相当が含まれているかは契約書で確認してください。

修繕積立金が値上がりしたら賃料も上がりますか。

自動的に上がるわけではありません。普通借家なら借地借家法32条の増減請求、定期借家なら特約の定めによります。契約前に改定条項を読んでください。

管理規約で賃貸が禁止されていることはありますか。

規約の内容はマンションごとに違います。第三者への貸与について届出や条件を定めている場合があるため、手元の規約集で確認してください。

2026年4月1日の法改正で何が変わりますか。

国土交通省は、改正区分所有法が令和8年4月1日から施行され、総会の開催手続きや決議要件といった管理組合の運営上重要な内容が変わるため、管理規約の見直しが必要になると説明しています。

修繕積立金が不足しているマンションは不利ですか。

将来のコストが読みにくくなるため、査定や賃料の条件に影響する可能性があります。令和5年度の調査では、計画に対して積立額が不足しているマンションは36.6％でした。