リースバックの家賃相場はいくら？公表事例の年利回り1.5〜25.7％と、買取価格から逆算する式

リースバックの家賃には、検索して当てはめられる「相場表」がありません。家賃が近所の賃貸物件の水準ではなく、買主が自宅をいくらで買い取り、その金額に何％の利回りを乗せるかで決まるからです。この記事は、その計算をひらいて、提示された買取価格と家賃から自分で利回りを逆算し、公表統計と突き合わせるところまでをたどります。

リースバックの家賃は、近所の賃貸物件の水準から出てこない

ふつうの賃貸住宅なら、同じ駅・同じ広さ・同じ築年数の物件がいくらで募集されているかを見れば、おおよその家賃が分かります。募集する側も、借り手が見つかる価格帯に合わせるしかないからです。

リースバックは、この前提が成り立ちません。買主は空室にして募集し直すわけではなく、売った本人がそのまま住むことを前提に値付けをします。借り手はすでに決まっていて、しかも引っ越す気がない相手です。だから家賃は「借り手が見つかる水準」ではなく、買主が投じた金額を何年で回収したいかから逆に決まります。

ここが「リースバック 家賃相場」と検索しても答えが出てこない理由です。相場が隠されているのではなく、買取価格という変数が人によって違うため、一枚の相場表には収まらないというだけのことです。仕組みそのものはリースバックとは何かに、買取価格の決まり方はリースバックの買取価格に分けて書いています。

家賃を出す式と、利回りを逆算する式

使う数字は2つだけです。買取価格と、買主が乗せる年利回り。順番は次のようになります。

実際にどれくらいの幅になるかを、買取価格と年利回りの組み合わせで並べます。すべて上の式で計算しただけの数字で、どこかの会社の提示額ではありません。

同じ1,000万円でも、年6％なら月5万円、年10％なら月8万3千円です。提示された家賃の高さは、買取価格ではなく利回りの置き方で決まっていることが、この表からも読み取れます。だからこそ、比べるべきは家賃の額そのものではなく、逆算した利回りになります。

公表された相談事例を、この式で読み直す

実際の水準を知る手がかりが、国民生活センターが2025年5月21日に公表した資料にあります。全国の消費生活センター等へ寄せられた相談を紹介したもので、売却額と月額家賃が両方書かれている事例があります。そこに上の式を当てると、年利回りが出ます。

年4.5％から12.0％まで開いています。同じサービス名で呼ばれていても、条件の中身は倍以上違うということです。とくに最後の事例は、公表資料自身が「売却金額は相場よりかけ離れた安価な金額」と書いているもので、買取価格が低いほど、同じ家賃でも利回りは高くなる関係がそのまま表れています。

3年後に家賃が約6万円から約11万円になった事例は、利回りに直すと約4.5％から約8.3％への移動です。金額では「5万円上がった」ですが、買主から見た回収速度はおよそ1.8倍になっています。相談の型そのものは国民生活センターが公表した相談事例にまとめました。

国土交通省のガイドブックにも、金額の入った事例がある

金額が両方そろった事例は、国土交通省が公表している「住宅のリースバックに関するガイドブック」にもあります。トラブルの注意喚起として挙げられたもので、売却額と月額家賃が並んで書かれています。

CASE2として挙げられているのは、自宅マンションを約2,000万円で売却し、家賃は約20万円だったという事例です。ガイドブックは「仮に10年居住したとすると売却代金を上回る計算になる」と書いています。年240万円を10年払えば2,400万円ですから、そのとおりになります。

CASE3はさらに極端です。年金が唯一の収入である高齢の男性が、自宅を提示された700万円で売却し、月約15万円で賃借する契約を結んだ。ところが同じ不動産の市場における取引価格は1億2,000万円相当だった、という内容です。

この表の利回りは、ガイドブックに載った金額から当サイトが計算したものです。国土交通省が利回りとして示した数値ではありません。

CASE3の最後の行が、この計算のいちばん実用的な使い方を示しています。同じ家賃でも、買取価格をどの金額に置くかで利回りは25.7％にも1.5％にもなります。提示された買取価格が市場の水準からどれだけ離れているかを、家賃のほうから逆算して確かめられるということです。売却額が家賃の47か月分しかない、という数字が先に見えていれば、契約前に立ち止まる材料になります。

なお、同じページの脚注には「不実の告知など不当な勧誘行為があった場合には、消費者契約法により契約を取り消すことができる場合もあります。」と書かれています。取消しの要件と期限はリースバックの契約は取り消せる？にまとめました。

公表されている「期待利回り」は、そのまま当てはめられない

利回りの物差しとしてよく引かれるのが、日本不動産研究所の「不動産投資家調査」です。第54回（2026年4月現在）は2026年5月27日に公表されました。

住宅について、同資料は次のように書いています。

住宅は、「東京・城南」の期待利回りはワンルームタイプで3.6％、ファミリータイプで3.7％と何れも0.1㌽低下となった。また、地方都市ではワンルームタイプで0.1㌽低下する調査地区があったが、ファミリータイプでは全ての調査地区で横ばいの結果となった。（日本不動産研究所 第54回 不動産投資家調査、2026年5月27日公表）

3.6％や3.7％という数字だけを見て、先ほどの表の「年4％」の列を当てたくなります。しかし同調査が調べているのは賃貸住宅一棟の期待利回りで、投資家が一棟まるごと取得する場合の水準です。自宅1戸のリースバックとは、前提がいくつも違います。

戸数でリスクを平らにできず、借主も替えられず、出口も制約される。同じ「利回り」という言葉でも、乗せる理由がまったく違います。公表統計は、リースバックの家賃が高いか安いかを直接判定する物差しにはなりません。使えるのは、賃貸住宅という資産に対して投資家がふつう何％を求めているのかを知り、そこからどれだけ離れているかを確かめるところまでです。

周辺の家賃水準は、公表統計で当たりを付けられる

利回りとは別に、「同じ家を借りたらいくらか」を知っておくと判断が早くなります。総務省統計局の住宅・土地統計調査は5年ごとに行われ、令和5年（2023年）調査の住宅及び世帯に関する基本集計が公表されています。

この調査では、借家の1か月当たり家賃が種類別に集計されています。全国の数字は次のとおりです。

使い方は単純です。自宅が非木造（鉄筋コンクリート造のマンションなど）で、居住室の広さが合計30畳なら、1畳当たり4,151円を掛けて月約12万4千円。これが全国平均の物差しで見たときの水準です。提示された家賃がこれを大きく超えているなら、その差はほぼ買取価格に対する利回りの上乗せ分だと考えられます。

ただし、これは全国の平均です。都道府県別・市区町村別の数字は政府統計の総合窓口（e-Stat）の統計表から引けるので、自分の市区町村で確かめるほうが精度は上がります。

家賃は契約後に動く。動き方は契約の型で変わる

逆算した利回りは、契約時点のものにすぎません。前掲の事例のように、3年後に家賃が変わることがあります。どこまで争えるかは、結んだ賃貸借契約の型で決まります。

どちらの型かは契約書に書かれています。定期借家そのものの仕組みは定期借家契約とはに、金額として何を失うかという観点の整理はリースバックにかかる税金と費用と通常の売却との比較にあります。

なお、賃貸借の条件をどこまで告げなければならないかについては、国土交通省が「住宅のリースバック取引における宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」を策定し、令和8年10月1日から施行されています。借賃の額や支払方法が告知すべき事項として並んでいるほか、売買価額と借賃の額の算定根拠の説明が「対応することが望ましい事項」に挙げられています。中身はリースバックのガイドラインで扱っています。

国は「売却代金が賃料の何か月分か」を説明するよう求めている

令和8年10月1日施行版のガイドラインには、法に基づく義務として一律に整理するものではないとしたうえで、対応することが望ましい事項が挙げられています。そのひとつが、借賃の額その他借主が負担することとされた代金と、売却により相手方等が受領する代金との関係に関する説明です。文書は具体例として「売却代金が賃料等の何か月分に相当するか等」と書いています。

これは、この記事で扱ってきた逆算とまったく同じ見方です。買取価格を月額家賃で割れば、売ったお金が何か月分の家賃にあたるかが出ます。ガイドラインが背景として挙げているのも、「後になって、賃料が高額で支払賃料の合計額が短期間で売却価格を超えることに」なるという事態でした。

いずれも買取価格1,500万円を固定して、月額家賃だけを動かした計算です。利回りが5.0％なら20年かかるものが、16.0％だと6年3か月で支払った家賃の合計が売却代金を超えます。式は「買取価格 ÷ 月額家賃＝何か月分」だけなので、査定書の2つの数字があれば電卓で出ます。

ガイドラインは、告知事項を記載した書面を交付することが望ましいとも書いています。口頭で聞いた数字をその場で書き留められないときは、書面で出してもらえるかを尋ねるところから始めるのが確実です。あわせて同じ文書は、宅地建物取引業法47条の2に関して、契約を締結するかどうかを判断するために必要な時間を与えることを正当な理由なく拒む行為を禁止事項として挙げています。その場で決めるよう迫られる必要はありません。

提示された条件を検算する5つの数字

査定書を受け取ったら、電卓で出せる数字が5つあります。どれも相手に聞かなくても計算できます。

5つのうち、複数社を並べたときに最も差が出るのが1つ目です。買取価格と家賃を別々に見比べると、どちらが有利か分からなくなりますが、利回りに直せば1つの数字で並びます。同じ条件で複数社に出す手順はリースバックの相見積もりに、概算の組み立ては見積もりシミュレーションにまとめています。会社ごとの条件はリースバック業者の比較から確認できます。

よくある質問

リースバックの家賃相場はいくらですか

金額としての相場は示せません。家賃は買取価格に年利回りを乗せて12で割った額で、買取価格が人によって違うためです。代わりに逆算した年利回りを使えば、条件の違う提示どうしを比べられます。

家賃は周辺の賃貸物件より高くなりますか

高くなることがあります。買主は売主本人に貸す前提で、借主を入れ替えられず、買戻しの約束があれば出口も縛られるため、その分を利回りに乗せる構造だからです。どれだけ高いかは、逆算した利回りと、住宅・土地統計調査の1畳当たり家賃を使えば自分で測れます。

買取価格を下げてもらえば家賃は下がりますか

式の上では下がります。同じ年利回りなら、買取価格が半分になれば月額家賃も半分です。ただし受け取る現金も減るため、必要な資金額と住み続けたい年数を先に決めてから判断することになります。

提示された家賃が高いかどうか、その場で分かりますか

年利回りを出せば判断の材料になります。月額家賃に12を掛け、買取価格で割るだけです。年4％台と年12％台では、同じ「家賃」でも意味が違います。

契約したあとに家賃を下げてもらえますか

普通借家契約なら、近傍同種の建物の借賃に比べて不相当になったときなどに、将来に向かって減額を請求できます（借地借家法32条1項）。定期借家契約で賃料改定の特約があるときは、32条が適用されません（38条9項）。

家賃に消費税はかかりますか

住宅として借りる場合はかかりません。事業用に使う部分がある場合や、買い戻すときの建物部分の扱いは別なので、税金と費用の整理を確認してください。