不動産リースバックでマイホームを高く売る高値売却のコツ

man
「不動産リースバックで、少しでも高くマイホームを売却する方法はありますか?」
「不動産リースバックの査定額が希望額に届かないのですが、どうすれば査定額を上げられますか?」

不動産リースバックでは、大切なマイホームを売却するのですから「少しでも高く売りたい。」と考えるのは当然です。今回は、不動産リースバックでマイホームを高く売る高値売却のコツについて解説します。

不動産リースバックの高値売却のコツ

不動産リースバックの高値売却のコツ

高値売却のコツその1.複数社の相見積もりが絶対に必要

不動産リースバック業者と一言で言っても

  • 不動産会社
  • 再販業者
  • 金融事業者
  • 投資家

など、買い手は様々な業種が存在します。

企業規模も、上場企業から、1名でやっている投資家まで、大きな違いがあるのです。

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これだけ、不動産リースバック業者の種類が違うと、査定にもいろいろな違いが出てきます。
査定する人の違い
  • 自社の社員が査定する
  • 外部の不動産鑑定士が査定する

自社の査定と外部の不動産鑑定士でも、査定に違いがありますし、不動産鑑定士によっても、不動産の査定額は多少の違いが出てきます。

不動産の使い道の違い
  • 不動産は解体して、土地として売却する
  • 不動産は解体して、新築の家を建てて、建売住宅として売却する
  • リフォームして、中古物件(リノベーション物件)として、売却する
  • 何もせずに賃貸に貸し出す

不動産リースバックで購入した物件の使い道が異なるため、使い方によって得られる収益も変わってきます。当然、査定額や査定方法も変わってくるのです。

企業規模による違い
  • 大企業 → 多くの社員がいて、広告宣伝費も使うため、利益を多く確保しなければならない
  • 不動産投資家 → 自分の利益のみを確保できれば良い

大企業であれば、社員が多くいて、それだけ広告宣伝費をかけていて、上場企業であれば投資家に業績を説明する義務があるのですから、ある程度の利益率を担保した査定(シビアな査定)しか、できないのです。

不動産投資家であれば、自分の利益だけ確保すれば良く、広告宣伝費などを使うわけではありませんので、比較的甘い査定が期待できます。

「査定」と一言で言っても、これだけ「違い」があるのですから、1社の不動産リースバックだけで査定するのは、大きな間違いなのです。

  • A社:1,200万円
  • B社:1,050万円
  • C社:800万円
  • D社:1,320万円

このぐらいの差が出ることも珍しくないのです。

少しでも、マイホームを高く売却するためには、複数の不動産リースバック業者に相見積もりをすることが必要不可欠なのです。

高値売却のコツその2.現地調査の時にできるだけマイホームをきれいにしておく

前述した通りで、不動産リースバック業者がマイホームを買い取って、「退去」「返済不能」となった場合には、不動産を処分することになります。

その処分方法には

  • 解体して「土地」として売却する
  • 解体して、新築物件を建てて「建売住宅」として売却する
  • 「中古戸建」として売却する
  • 「戸建て賃貸」として賃貸する

という方法が考えられます。

大手企業の場合は「解体して『土地』として売却する」ことが多いのですが、小規模の不動産リースバック業者や不動産投資家の場合は、その業者、その投資家ごとに取る方法は変わってきます。

解体する場合

→ とくに物件をきれいにしても意味はありません。

しかし、

解体せずに売却する、賃貸に貸す場合

→ 物件がきれいであればあるほど、リフォームコストが下がるため、リフォームコストが浮く分、購入価格が高くなる

傾向にあります。

現地調査のときに

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「この物件は、手入れ・メンテナンスが行き届いていて、売却するとなっても、リフォームコストはそれほどかけずに売り出せるな。」

と思ってもらった方が、高い査定になる可能性が高いのです。

  • 水回りのきれいな物件
  • 壁紙のきれいな物件
  • 残置物(もの)の少ない物件
  • 外壁のきれいな物件
  • 屋根の水漏れがない物件
  • シロアリ駆除がほどこしてある物件
  • 犬や猫などを飼っていない、ニオイが残っていない物件
  • 照明が明るい物件

などは、リフォームコストを下げてくれるため、その分、買取額に回せる物件となります。

現地調査の前に仮査定は行われるため、きれいにすることが数百万円の査定アップにつながるわけではありませんが、少なくとも、担当者の心証は良くなり、担当者が作る上司への稟議書にも、反映され、仮査定よりも、高く売却できる可能性が出てくるのです。

高値売却のコツその3.通常の不動産売却も同時に検討する

基本的に

「不動産リースバック」と「不動産売却」を比較すると

不動産リースバックのメリット

  • マイホームに住み続けられる
  • 買戻しができる
  • 売却を他の人に知られない

不動産リースバックのデメリット

  • 通常の不動産売却よりも、買取額は安くなる
  • 通常の賃貸物件よりも、家賃が高くなる

不動産売却のメリット

  • 市場の相場で売却できる(不動産リースバックより高値売却が可能)
  • 市場の家賃で別の賃貸物件に住める(不動産リースバックよりも安い家賃で賃貸が可能)

不動産売却のデメリット

  • 売却したら引っ越しをしなければならない
  • 売却したら近所の方に売却の事実を知られてしまう
  • 買戻しはできない

という違いがあります。

不動産リースバックには「住み続けられる」「買戻しができる」というメリットがあるからこそ、検討しているのだと思いますが

  • 不動産リースバックの売却額:1,100万円
  • 通常の不動産売却の売却額:1,200万円

価格差:100万円

teacher
価格差が100万円であれば、不動産リースバックの「住み続けられる」「買戻しができる」というメリットの方が大きいと考える方が多いのではないでしょうか。

仮に

  • 不動産リースバックの売却額:500万円
  • 通常の不動産売却の売却額:1,500万円

価格差:1,000万円

teacher
価格差が1,000万円だった場合に、それでも「住み続けられる」「買戻しができる」というメリットの方が大きいと考えるでしょうか?

不動産リースバックを検討する多くの方が、不動産リースバック一本で検討してしまうのですが、通常の不動産売却の査定も同時に行うことで

  • 不動産リースバックと通常の不動産売却でどのくらいの価格差があるのか?
  • その価格差が「住み続けられる」「買戻しができる」というメリットよりも重要なのか?

明らかにした上で、ベストな方を選んだ方が間違えがないのです。

teacher
また、不動産リースバック業者の担当者と価格交渉を行う時にも、通常の不動産売却の査定価格を提示することで、価格交渉はしやすくなります。不動産リースバックを検討していても、通常の不動産売却の査定をしてもらうことには、大きな意味があるのです。
注意点

通常の不動産売却の場合は

  • 査定額と実際に買い手が現れる金額に差が出てくる
  • 買主が現れないと売却できない(どのくらいで売却できるかわからない)

というデメリットもあるので注意が必要です。

高値売却のコツその4.コストが安い不動産リースバック業者を選ぶ

不動産リースバックで査定が行われると「査定額」にばかり目が行ってしまいますが・・・

実際に受け取れる金額は

受け取れる金額 = 査定額 - 諸費用(手数料・登記費用など) - 2カ月分の家賃

です。

同じ査定額であっても

  • 諸費用(手数料・登記費用など)が安い
  • 家賃(リース料)が安い

不動産リースバック業者の方が、受け取れる金額は大きくなるのです。

家賃が安ければ、毎月の支払い負担が小さくなるのですから

例えば

不動産リースバック業者A社

  • 査定額:1,200万円
  • 諸費用:100万円
  • 家賃:10万円

5年間の収支 = 1200万円 - 100万円 - 10万円 × 60カ月 = 500万円

不動産リースバック業者B社

  • 査定額:1,150万円
  • 諸費用:50万円
  • 家賃:8万円

5年間の収支 = 1150万円 - 50万円 - 8万円 × 60カ月 = 620万円

家賃が安い不動産リースバック業者B社の方が5年経過時には手元にお金が多く残る計算となるのです。

「査定額」の大小だけで、不動産リースバック業者を選ぶのではなく、「査定額」「諸費用」「家賃」を総合的に考えて、不動産リースバック業者を選ぶ必要があります。

高値売却のコツその5.買戻し前提であれば「買戻し額」が安い不動産リースバック業者を選ぶ

man
「不動産リースバックを利用する理由は、『買戻し』をする予定があるから。」

という方も少なくありません。

「買戻し額」は、不動産リースバック業者によって設定が異なります。

一般的な不動産リースバック業者の場合

「買取額(売却額)」 < 「買戻し額」

が大きくなり、不動産リースバックでの買取にかかった人件費や広告宣伝費分、20%~30%買戻し額の方が大きく設定されるのです。

査定額が大きくても、買戻し額が高額に設定されてしまう不動産リースバック業者では、買戻し時に損をしてしまいます。

「買戻し」を前提としている方は、「査定額」の大小だけで、不動産リースバック業者を選ぶのではなく、「買戻し」の安さも重視して、不動産リースバック業者を選ぶ必要があります。

一部の不動産リースバック業者では

「買取額(売却額)」 > 「買戻し額」(家賃の毎月の支払いで、買戻し額は徐々に減っていく)

という考え方をする不動産リースバック業者もあります。

下記は、不動産リースバック買取事例です。「買戻し額」が「買取額(売却額)」よりも安いことがわかります。

高値売却がしやすいおすすめの不動産リースバック業者とは?

高値売却がしやすいおすすめの不動産リースバック業者とは?

前述した通りで、不動産リースバック業者には

  • 大手企業の不動産リースバック業者
  • 小規模事業者の不動産リースバック業者

があります。

大手企業の不動産リースバック業者の場合は

  • 自社で買取を行う
  • 物件を解体して土地として売却する

ケースが少なくありません。

大手企業が自社で買取をするのですから、一番値動きがわかりやすい「土地値+解体費用」で査定をすることによって、「逆ザヤ(高く買って、安く売ってしまって損をする状態)」をできるだけ避けているのです。

土地値の査定であれば、誰が査定しても、大きな価格差は生まれにくく、まず間違えなく「退去」時に利益が出る設定でのみ、買取を行うということです。

大手の不動産リースバック業者では、査定もマニュアル化されて、「土地値+解体費用」のみで査定され、さらにここに「掛目」をかけて買い取るため、査定額は安くなってしまいがちなのです。
掛け目とは
不動産業者は、実際の評価額に一定の割合(50%~70%が相場)を掛けて、実際の買取額を提示することで、不動産の価格下落などのリスクを回避する狙いがあります。この割合のことを「掛目」と言います。

不動産リースバックでは、掛け目は50%~70%と考えましょう。

  • 土地の市場価格:1,000万円
  • 解体費用:200万円

合計:1,200万円

1,200万円が査定額とはならずに、

  • 土地の市場価格:1,000万円 × 70%
  • 解体費用:200万円

合計:900万円

900万円が査定額となるのです。

大手企業の不動産リースバック業者の場合は、査定額が一定以上に高くならないのは、このような仕組みだからです。大手の不動産リースバック業者にとっては、リスクを回避することが重要なのです。

小規模の不動産リースバック業者の場合

  • 不動産投資家に紹介して、物件の買取をしてもらう

形を採用しているところが多いです。

多くの場合、通常の不動産売買をやっている不動産会社が、不動産リースバックも、サービスに加える形になるので、元々付き合いのある不動産投資家が「リースバック(そのまま賃貸させる)」ことを約束して、物件を買い取ってくれることを意味します。

買主は、不動産リースバック業者ではなく、不動産投資家になるため、安心感という意味では、大手の不動産リースバック業者に劣りますが・・・

不動産投資家にとっては

新に賃貸で借りる人を探す手間がないため

  • 空室期間がない(売上が立たない期間がない)
  • リフォームが不要
  • 長く住み続けてくれる可能性が高い(元マイホームなので)

と、「戸建賃貸」をメインに利回りを得たい不動産投資家にとっては、不動産リースバック物件というのは、メリットも大きいのです。

また、小規模の不動産リースバック業者でも、数百名、数千名の不動産投資家とのネットワークがあるため、

希望額に対して、近い高値を付けてくれる不動産投資家が見つかりやすい

というメリットがあります。

  • 大手企業1社が買い手になる
  • 数百名、数千名の不動産投資家が買い手になる

という違いですから、希望額に近い高値で手を挙げてくれる買主が見つかる可能性が高いのは「不動産投資家」なのです。

高値での不動産リースバックを希望する場合には、不動産投資家が買主になる小規模の不動産リースバック業者がおすすめということです。

おすすめの小規模の不動産リースバック業者はこちら

上場非上場
対応エリア北海道・東北・関東・中部
実績-
査定スピード最短即日~1週間
資金化までの日数1カ月以内
査定・審査手数料0円
事務手数料-
査定額-
設定賃料(リース料)-
年齢-
保証人-
注意点

当然、不動産リースバックの買主が不動産投資家になったとしても、契約書は交わすため、「借り続けることができる」「買戻し」ができるという点に違いはありません。

ただし、信頼性という意味では、大企業、上場企業の不動産リースバック業者には劣るので、契約書の内容は慎重に確認するなど、注意が必要です。

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