国土交通省は令和8年7月に「住宅のリースバック取引における宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」を策定し、令和8年10月1日から施行します。買戻し特約・違約金・借賃の額・契約期間と更新・修繕費用の負担区分を告げないことは宅建業法47条1号の事実不告知に当たると明確化されました。過失でも31条1項に抵触するおそれがあり、違反には免許取消し等で対処するとされています。契約書を見る順番に置き換えて整理しました。

リースバックでは売買契約と賃貸借契約の2本が同時に動きます。宅地建物取引業法37条は、売買について代金・解除・違約金・公課の負担など13号にわたる記載事項を、貸借について借賃の額と借賃以外の金銭の3事項を定めています。契約の種類と期間は条文の列挙外です。登記の添付書面は原本が原則という法務局の案内まで整理しました。

会社の不動産を売って借り直しても、減価償却が必ず終わるわけではありません。企業会計基準適用指針第33号55項の要件に当てはまると、譲渡とリースバックを一体の取引とみて金融取引として処理するため、資産は自社に残ります。売却として処理できた場合も、借手は使用権資産とリース負債を計上し、償却費が置き換わります。2024年9月13日公表の企業会計基準第34号は2027年4月1日以後開始する事業年度から適用され、オペレーティング・リースも資産と負債に載るため、オフバランスによる財務指標の改善という説明は成り立ちません。

自宅を親族や知人に買ってもらい、そのまま住み続ける形は契約としては可能です。ただし3,000万円の特別控除は特別の関係がある人への譲渡では使えず、時価より著しく安く売れば差額が贈与とみなされます（相続税法7条）。賃料を取らなければ賃貸借ではなく使用貸借になり、借主の死亡で終了します（民法597条3項）。条文で整理しました。