不動産リースバック審査で行われる現地調査とは?現地調査では何をチェックされるのか?

woman
「今度、不動産リースバック業者の方が現地調査に来るのですが、何をチェックされるのか、不安です。」

不動産リースバックをする際には、不動産リースバック業者の担当者が「現地調査」を行います。「現地調査」をもとに、不動産リースバックの売却額を決定するのですから、重要な作業の一つでもあります。今回は、現地調査の中身について解説します。

不動産リースバックの現地調査とは?

不動産リースバックとは

不動産を不動産リースバック業者に売却して一時的に売却額を得た上で、所有者になった不動産リースバック業者から賃貸して、住み続ける手続きのこと

を言います。

不動産会社的に言えば

不動産売却 + 不動産賃貸 = 不動産リースバック

というイメージです。

不動産リースバックでも、発生する「不動産売却」という部分で、必ず必要になる手続きが「現地調査」なのです。

「現地調査」は、何をするの?

厳密に言えば「現地調査」というのは、「物件調査」の一部です。

「物件調査」とは
不動産売買で必要な説明事項「重要事項の説明書」を作成するのに必要なもの

であり

買主が不動産の購入の意思決定をするために必要な情報

なのです。

不動産リースバックの場合は、買主が不動産リースバック業者になりますが、購入額(売主から見ての売却額)を確定させるためには「物件調査」の情報が必要になるのです。

「物件調査」の中に

  • 現地調査
  • 法務局調査
  • 市役所調査
  • 設備関係調査
  • その他の特殊専門調査
  • 現地照合の調査
  • 市場調査
  • 取引事例調査

があり、物件への訪問日に「現地調査」を含めて、同時に行われるケースが多いため、「現地調査」と呼ばれることが多いのです。

具体的な「現地調査」の内容は

  • 建築図面や登記図面との照合
  • 接道状況の確認
  • 隣地との境界線の確認
  • 隣地との高低差の確認
  • 隣地との擁壁の種類
  • 上下水道・ガスの種類と宅地内への引き込み状況の確認
  • 建物の構造の確認
  • 現地から200m以内の嫌悪施設の確認
  • ゴミ置場の位置や処理の方法の確認
  • 駅、学校、買い物の確認
  • 用途地域の確認
  • 建物の状況の確認
  • 近隣での事件性の聞き込み
    など

があります。

これらの情報を集めて、買主が最終的な不動産購入の意思決定をするのです。
不動産リースバックの場合は、不動産リースバック業者が買主になるため、上記の情報を「現地調査」で確認したうえで、最終的な「買取の可否」「買取価格」を決定するのです。

不動産リースバックの場合は、問い合わせ段階で、ある程度の「仮査定(買取の可否、買取価格、家賃)」を行ってくれますが、実際に「現地調査」という手順を踏まないと、正式な「査定結果」はでないのです。

「現地調査」をした上で

  • いくらで買えるのか?
  • いくらの家賃になるのか?
  • 買戻し価格はいくらになるのか?

を、担当者が稟議書に起こして、上長、役員に決裁をもらって、最終的な「不動産リースバックの条件提示」となるのです。

不動産リースバックの現地調査の詳細

不動産近代流通センターの「現地調査チェックリスト」から、現地調査で行われるチェックを解説します。

売主の情報

氏名
住所
成年、未成年
男女
代理人
売主と登記名義人の関係(同じ・違う)

土地の所在等

所在地、地番、地目、地積
実測面積
指導免責
分筆登記の必要性
敷地所在図の必要性

土地の利用形態

建物の有無
建物所有者(所有者、借地権者、使用賃貸)
占有状況
借地権売買の場合の詳細

敷地の状況

境界標の位置
境界の有無
堀、柵の接面状況
対象物件から見た堀、柵の位置
越境物の有無
地勢(平地、低地、高台、ひな段、傾斜地、傾斜方位)
隣地高低差(同じ、○m高い・低い)
路線上部分(無し、有り、○m)
日照遮蔽物
駐車スペース

道路

方位
幅員
セットバック
接面(間口)
道路と敷地の工程s
舗装
公道・私道
私道の場合(所有形態、負担金)
道路以外の公共用地(水路など)との接面

生活関連施設(ライフライン)

水道(水道の種類、供給者名、井戸)
排水(排水の処理、雑排水の処理、雨水の処理、排水枡の位置、管理者名)
ガス(ガスの種類、供給者名、施設所有者名)
電気(電圧、敷地内の電柱)
その他通信設備等
買主に告知すべき事項(周辺環境、日照や通風など生活環境に影響を与える建物、心理的事項:反社会的勢力の事務所・火葬場・葬儀場・墓地・刑務所、 土砂災害や河川の氾濫などの恐れ、建築制限を及ぼす高圧線や災害時の危険性が認知された施設)

交通

鉄道(最寄り駅、運行状況、徒歩○分、距離○m)
バス(運行状況、徒歩○分、距離○m)
上記以外の交通手段

住宅環境

最寄り商店(無し、有り、徒歩○分、名称)
住宅環境(眺望、景観、グレード、騒音、振動)
危険・影響を及ぼす施設など(無し、有り、内容、高圧線下)
利便施設(医療施設、学校、役所)
近隣地特記事項

土地の利用形態等(建物以外)

通行路(無し、有り、通行者の氏名、通行権の種類、通行料、通行権の承認)
埋設管(他人の埋設管の無し、有り、利用者名、利用者住所、埋設する権利の種類、利用料、埋設する権利の承継)
その他(車置き場、資材置き場、耕作、占有者の権利、占有者の氏名、住所、占有者と売主との関係、明け渡しの承諾書)

敷地の状況等

造成地等(無し、有り、廃棄物などにによる埋立、沼地などの埋立、盛土、切土)
法地(無し、有り、○m高い・低い、幅、傾斜、敷地全体に占める割合)
擁壁(無し、有り、石垣・コンクリート・間知石、擁壁の高さ、擁壁はらみ、目地コンクリート亀裂、水抜き穴)
その他(庭木・庭石・浸水歴・旧基礎・旧井戸・旧浄化槽の埋め戻し)

出典:株式会社大阪屋

ここまで徹底的に現地調査をするのです。

この現地調査リストを埋めることと、それ以外の情報として

役所調査:近隣の役所

  • 道路調査(私道、公道、通行権の有無)
  • 用途区域
  • 建蔽率
  • 容積率
  • 防火規制
  • 高度地区
  • 日陰規制
  • その他の条例などの確認

法務局調査:登記事項証明書の取得

  • 所在
  • 地番
  • 地目
  • 地積
  • 所有権
  • 抵当権

市場調査:近隣の不動産会社

  • 周辺相場の確認
  • 取引事例の確認
  • 流通状況の確認
  • 該当物件のヒアリング

売主へのヒアリング、建物内の調査

  • 雨漏り(雨漏りの有無、雨漏りの箇所、現在の状況)
  • シロアリ被害(シロアリ被害の有無、過去のシロアリ被害の状況、現在の状況)
  • 腐食(有無)
  • 給排水の故障(有無)
  • 建物の傾き(有無)
  • 増改築(有無、増改の日付、増改築をした業者名)
  • 火災被害(有無、日付)
  • 境界標の有無(有無、境界標のない箇所)
  • 越境の有無(有無、場所、状況)
  • 配管の状況(第三者敷地の利用、第三者の配管埋設)
  • 地盤沈下、軟弱等(有無、状況)
  • 付帯設備の名称(インターホン、ドアチャイム)
  • 付帯設備の有無、備考
  • 屋内照明器具
  • 屋外照明器具
  • 食器棚(造付)
  • つり戸棚
  • 床下収納
  • 下駄箱
  • 網戸
  • 雨戸
  • 戸・扉
  • 畳・ふすま
  • 障子
  • TVアンテナ
  • カーテンレール
  • カーテン
  • 物干し
  • 住宅用火災警報器等
  • 物置
  • 庭木・庭石・灯ろう
  • 門・塀・フェンス・垣根
  • 車庫・カーポート
  • 特定保守製品
  • 駐車場
  • 避難通路

不動産リースバックの現地調査の注意点

知っている情報は、誠実に包み隠さずにに話す

売主(不動産リースバックを利用する方)は、買主(不動産リースバック業者)に対して、目的不動産の品質について説明義務が発生しおます。

これは

民法で定められる信義誠実の原則(信頼を裏切らず誠実に行動しなければならないという原則)

に基づくものです。

通常の不動産売却とは違って、不動産リースバックの場合は

「現地調査」をする主体 = 買主

になるため、少しでも、疑念を持たれて、査定額を下げられないためには、誠実にウソをつかずに、知っていることを丁寧に話す必要があるのです。

とくに「瑕疵」は、なかなか言いにくい部分ですが、隠している方が査定に響く可能性がります。

  • 物理的瑕疵:雨漏り、シロアリ、家の傾き、土地の土壌汚染
  • 法律的瑕疵:法令等の制限
  • 心理的瑕疵:自殺、事件、火災、自己
  • 環境的瑕疵:近隣からの騒音、振動、異臭、日照障害
「瑕疵」があったとしても、不動産リースバックの場合は、住むのは自分ですから、大きなマイナスにはならないのです。

不動産リースバックの現地調査のよくある質問

現地調査によって、仮査定の条件と変わることはあるの?

当然、あります。

仮査定は、机上査定とも呼ばれ、机の前だけで取得できる情報のみで査定する「概算」です。

前述した通りで、「現地調査」では、様々な角度からチェックをするため

仮査定(机上査定)の段階では見つからなかったマイナスポイントがあった場合

仮査定の買取額よりも、正式な条件提示で買取額が下がってしまうことがある

のです。

理論上は、仮査定の買取額額よりも、現地調査をして価格が上がる可能性もあるのですが、多くの場合は、仮査定の買取額額よりも、正式な条件提示で買取額が下がってしまうことが多いのです。

現地調査によって、マイナスのポイントが見つかることが多いからです。

現地調査によって、プラスのポイントが見つかっても、仮査定を提示して、現地調査に進んでいるのですから、不動産リースバック業者は、あえて買取額を上げる必要はなく、仮査定と同額で条件提示することが多いのです。

現地調査の前に、掃除をして、きれいにしておく必要はあるの?

ありません。

不動産リースバックの場合は、「住み続ける」ことが前提となります。

また、退去した場合には「解体され、不動産リースバック業者が土地を売却する」というのが一般的な考え方です。

不動産リースバックの利用者しか住まないですし、退去後は解体するのですから、現地調査時に建物内部をきれいにする必要性はないのです。

不動産リースバックの現地調査前にすべきこと

住宅ローン残高証明書の取得

不動産リースバックをする段階で、住宅ローンが残っている方の場合は、住宅ローン残高の残高証明書を取得しておくと良いでしょう。

不動産リースバック業者が買取をする場合には、その買取額で住宅ローンを完済し、抵当権を外すことになるため、正確な住宅ローンの残高(残債)を不動産リースバック業者から聞かれるのです。

そのときに住宅ローンの残高証明書があれば、話は早いので、査定がスムーズに進むことになります。

書類の有無の確認

「現地調査」では、いろいろとヒアリングがありますが、物件に関する情報を完全に把握できている方は、ほとんどいません。

売主側も知らない情報が多いのです。

そうなると、助けになるのは「建設時」「物件取得時」に入手した書類です。

戸建て物件の場合
  • 土地の実測図
  • 土地の境界が確認できる資料
  • 越境の覚書(あれば)
  • 建物の設計図書(確認申請図または竣工図等の建物図面)
  • 建築確認申請書および建築確認済証
  • 検査済証
マンションの場合
  • 分譲時のパンフレット
  • 管理規約
  • 使用細則

査定にプラスになる書類

  • 建物状況調査の結果報告書
  • 既存住宅に係る建設住宅性能評価書
  • 耐震診断結果報告書
  • 瑕疵保険の保険付保証明書
  • 建築士法第20条第2項に規定する証明書(構造計算書)の写し
  • 耐震基準適合証明書の写し
  • 住宅耐震改修証明書の写し
  • 固定資産税減額証明書の写し
  • 増改築等工事証明書の写し

などがあると、「現地調査」がスムーズにいきますし、不動産リースバック業者にとっての不明点がクリアになれば、安心して物件の売却に進めるのです。

リフォーム・修繕履歴の確認

戸建て物件の場合は、リフォームや修繕、メンテナンスをしている物件ほど、価値が上がります。

  • いつ、どんな形でリフォームやシロアリ予防、外壁塗装などを行ったのか?

しっかりまとめておいて、伝えると良いでしょう。

土地の境界、利用履歴の確認

前述した通りで、不動産リースバックの現地調査では、「境界」に関するチェック項目が多く設定されています。

これは、隣地の方とのトラブルが多く発生するからです。その疑念を払しょくするためには、できるだけ正確に土地の利用歴、近隣との関係、境界・越境の扱いなどの情報を集めておく必要があります。

複数の不動産リースバック業者に依頼しておく

「現地調査」のときに、不動産リースバック業者の担当者とはじめて、顔合わせするかと思いますが、このときに

woman
「実は、もう一社にも、査定入りしているんですよ。」

と、一言、言えるだけで

担当者は、内心

staff
「相見積もりを取ってるのか、早く条件提示して、うちに決めたい。」
「他はどのくらいの提示をしているのだろうか、少しでも高く査定額を設定して、うちに決めたい。」

と思うはずです。

駆け引きの一つとして、少なくとも、2社以上は、不動産リースバックの相見積もりをしておくと良いでしょう。

まとめ

不動産リースバックの現地調査とは

  • 買主である不動産リースバック業者自身が不動産の査定を正確に行うために必要な作業

です。

teacher

不動産リースバックを利用する方が「現地調査」に対して、できることは少ないのですが、できるだけ自宅の情報を集めたうえで、誠実に答えることが重要です。

都合の悪い情報を隠していると、疑念を持たれないように誠実に対応しましょう。

不動産リースバックランキングはこちら

不動産リースバック無料相談・無料査定。ご相談ください。

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です