リースバックの現地調査では何を見られる？宅建業法35条の説明事項から逆算する

リースバックの申し込みをすると、担当者が家まで見に来ます。仮査定の金額が正式な条件に変わるのはこのあとなので、何を見られているのかが分からないまま当日を迎えると落ち着きません。ただ、調査の項目は担当者の好みで決まるものではありません。宅地建物取引業法35条が「契約前に説明しなければならない事項」を列挙しており、現地調査はその欄を埋めるための作業です。条文から逆算すれば、何を見に来るのかはほぼ分かります。

現地調査は「説明書の欄を埋める作業」

宅地建物取引業者は、買おうとしている人・借りようとしている人に対し、契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして少なくとも一定の事項を記載した書面を交付して説明させなければなりません（宅建業法35条1項）。リースバックでは買主がリースバック会社なので、会社は自分が受け取る説明のためではなく、買主としてその物件を評価するために同じ項目を調べます。

宅地建物取引業法 第三十五条第一項（重要事項の説明等）　宅地建物取引業者は、……その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面……を交付して説明をさせなければならない。

売る側がこの条文を読んでおく意味は2つあります。1つは、調査項目が法律で決まっているので、聞かれる内容をあらかじめ用意できること。もう1つは、リースバックでは売った家に住み続けるため、自分が借主として説明を受ける側にも回ることです。どちらの立場で何を受け取れるかは重要事項説明の範囲で条文ごとに整理しています。

35条の各号と、現地で確かめられること

条文の号を左に置き、それが現地・法務局・役所のどこで確かめられるかを並べます。当日の訪問で全部が終わるわけではなく、法務局と役所での調査が並行して進みます。

敷地の境界、隣地との高低差、擁壁の種類、越境物、前面道路の幅員とセットバックの要否といった、いかにも「現地を見る」項目は、二号と三号の裏付けを取るための作業です。飲用水・排水・ガスの引き込みは四号そのもので、供給者名や処理の方法まで記録されます。

建物状況調査（インスペクション）の扱い

2018年から、既存住宅の取引では建物状況調査についての説明が義務づけられています。

宅地建物取引業法 第三十五条第一項第六号の二　当該建物が既存の建物であるときは、次に掲げる事項　イ　建物状況調査（実施後国土交通省令で定める期間を経過していないものに限る。）を実施しているかどうか、及びこれを実施している場合におけるその結果の概要　ロ　設計図書、点検記録その他の建物の建築及び維持保全の状況に関する書類で国土交通省令で定めるものの保存の状況

条文が求めているのは「実施しているかどうか」と「している場合の結果の概要」です。実施していないこと自体は不利益ではありませんが、ロの「設計図書、点検記録その他の書類の保存の状況」は説明事項なので、手元に何が残っているかは必ず聞かれます。新築時の図面、確認済証・検査済証、リフォームの契約書や図面、シロアリ防除や給湯器交換の記録。これらがそろっている家は、買主から見て見えない部分の不確実性が小さくなります。

人の死に関する事案の扱いは、ガイドラインで整理されている

「近隣での事件性の聞き込み」のような項目が調査に入るのは、心理的な事情が取引に影響するためです。ここは判断が分かれやすかったため、国土交通省が令和3年10月8日に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しました。

報道発表に書かれている整理は次のとおりです。宅地建物取引業者が媒介を行う場合、売主・貸主に対して過去に生じた人の死について告知書等に記載を求めることで、通常の情報収集としての調査義務を果たしたものとされます。取引の対象不動産で発生した自然死・日常生活の中での不慮の死（転倒事故、誤嚥など）については、原則として告げなくてもよいとされています。

賃貸借取引の対象不動産と、日常生活において通常使用する必要がある集合住宅の共用部分で、自然死・日常生活の中での不慮の死以外の死が発生した場合は、事案発生から概ね3年が経過した後は原則として告げなくてもよいとされています。ただし、経過した期間や死因にかかわらず、買主・借主から事案の有無について問われた場合や、社会的影響の大きさから買主・借主において把握しておくべき特段の事情があると認識した場合等は、告げる必要があるとされています。

売主の立場で押さえるべきは、調査が告知書への記載を求める形で行われることです。記載を求められたら、そこで書いた内容がそのまま判断材料になります。

当日までに用意しておくもの

片付けや掃除で査定額は動きません。用意する価値があるのは書類のほうです。

書類がそろっているほど、調査から条件提示までの時間が短くなります。複数社に同じ条件で出すなら、書類も同じセットを用意しておくと比較が楽です。手順はリースバックの相見積もりにまとめました。住宅ローンの残債と抵当権の処理の順序はリースバックと抵当権で扱っています。

調査のあとに条件が変わることはある

問い合わせ段階で示される金額は、物件の所在地と築年数・面積程度の情報から出した概算です。現地・法務局・役所の調査で前提が変われば、買取価格も家賃も動きます。

売却価格と家賃はセットで決まるため、片方だけが上がる形にはなりません。両者の関係と、概算に入っていない費用は見積もりシミュレーションに書いています。会社選びの段階で免許と行政処分歴を見ておきたい場合は国のサイトで確かめる方法を参照してください。

よくある質問

掃除や片付けをしておく必要はありますか

査定額を上げる目的では必要ありません。調査で見るのは権利関係と法令上の制限、設備の整備状況、建物の構造です。ただし、床下や天井裏、分電盤、給湯器の前に物が積まれていると確認できないため、見てもらう場所への通路は空けておくと当日が早く終わります。

知っている不具合を言わないほうが有利ですか

逆です。媒介の場面では、売主に対して告知書等への記載を求める形で調査が行われます。あとから判明した場合、契約不適合の責任や条件の見直しにつながります。35条1項十三号は、この責任の履行に関する措置の概要が説明事項であることを定めています。

仮査定と違う条件を出されたら断れますか

断れます。売買契約を結ぶまでは義務を負いません。複数社に同じ条件で出しておけば、提示が変わったときに比べる相手があります。

建物状況調査を受けていないと不利になりますか

実施の有無が説明事項であって、実施が義務ではありません（35条1項六の二イ）。実施していない場合は「実施していない」と説明されるだけです。ただし同号ロの書類の保存の状況は別に問われます。

過去に室内で親族が亡くなっています。伝える必要がありますか

ガイドラインでは、取引の対象不動産で発生した自然死や日常生活の中での不慮の死については原則として告げなくてもよいとされています。ただし買主から問われた場合は告げる必要があるとされているため、聞かれたら事実を答える形になります。判断に迷う事案は、告知書に記載したうえで担当者と確認するのが確実です。