不動産リースバック審査で行われる現地調査とは?現地調査では何をチェックされるのか?

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「今度、不動産リースバック業者の方が現地調査に来るのですが、何をチェックされるのか、不安です。」

不動産リースバックをする際には、不動産リースバック業者の担当者が「現地調査」を行います。「現地調査」をもとに、不動産リースバックの売却額を決定するのですから、重要な作業の一つでもあります。今回は、現地調査の中身について解説します。

不動産リースバックの現地調査とは?

不動産リースバックの現地調査とは?

不動産リースバックとは

不動産を不動産リースバック業者に売却して一時的に売却額を得た上で、所有者になった不動産リースバック業者から賃貸して、住み続ける手続きのこと

を言います。

不動産会社的に言えば

不動産売却 + 不動産賃貸 = 不動産リースバック

というイメージです。

不動産リースバックでも、発生する「不動産売却」という部分で、必ず必要になる手続きが「現地調査」なのです。

「現地調査」は、何をするの?

厳密に言えば「現地調査」というのは、「物件調査」の一部です。

「物件調査」とは
不動産売買で必要な説明事項「重要事項の説明書」を作成するのに必要なもの

であり

買主が不動産の購入の意思決定をするために必要な情報

なのです。

不動産リースバックの場合は、買主が不動産リースバック業者になりますが、購入額(売主から見ての売却額)を確定させるためには「物件調査」の情報が必要になるのです。

「物件調査」の中に

  • 現地調査
  • 法務局調査
  • 市役所調査
  • 設備関係調査
  • その他の特殊専門調査
  • 現地照合の調査
  • 市場調査
  • 取引事例調査

があり、物件への訪問日に「現地調査」を含めて、同時に行われるケースが多いため、「現地調査」と呼ばれることが多いのです。

具体的な「現地調査」の内容は

  • 建築図面や登記図面との照合
  • 接道状況の確認
  • 隣地との境界線の確認
  • 隣地との高低差の確認
  • 隣地との擁壁の種類
  • 上下水道・ガスの種類と宅地内への引き込み状況の確認
  • 建物の構造の確認
  • 現地から200m以内の嫌悪施設の確認
  • ゴミ置場の位置や処理の方法の確認
  • 駅、学校、買い物の確認
  • 用途地域の確認
  • 建物の状況か確認
  • 近隣での事件性の聞き込み
    など

があります。

これらの情報を集めて、買主が最終的な不動産購入の意思決定をするのです。
不動産リースバックの場合は、不動産リースバック業者が買主になるため、上記の情報を「現地調査」で確認したうえで、最終的な「買取の可否」「買取価格」を決定するのです。

不動産リースバックの場合は、問い合わせ段階で、ある程度の「仮査定(買取の可否、買取価格、家賃)」を行ってくれますが、実際に「現地調査」という手順を踏まないと、正式な「査定結果」はでないのです。

「現地調査」をした上で

  • いくらで買えるのか?
  • いくらの家賃になるのか?
  • 買戻し価格はいくらになるのか?

を、担当者が稟議書に起こして、上長、役員に決裁をもらって、最終的な「不動産リースバックの条件提示」となるのです。

不動産リースバックの現地調査の詳細

不動産近代流通センターの「現地調査チェックリスト」から、現地調査で行われるチェックを解説します。

売主の情報

売主の情報

氏名
住所
成年、未成年
男女
代理人
売主と登記名義人の関係(同じ・違う)

土地の所在等

土地の所在等

所在地、地番、地目、地積
実測面積
指導免責
分筆登記の必要性
敷地所在図の必要性

土地の利用形態

土地の利用形態

建物の有無
建物所有者(所有者、借地権者、使用賃貸)
占有状況
借地権売買の場合の詳細

敷地の状況

敷地の状況

境界標の位置
境界の有無
堀、柵の接面状況
対象物件から見た堀、柵の位置
越境物の有無
地勢(平地、低地、高台、ひな段、傾斜地、傾斜方位)
隣地高低差(同じ、○m高い・低い)
路線上部分(無し、有り、○m)
日照遮蔽物
駐車スペース

道路

道路

方位
幅員
セットバック
接面(間口)
道路と敷地の工程s
舗装
公道・私道
私道の場合(所有形態、負担金)
道路以外の公共用地(水路など)との接面

生活関連施設(ライフライン)

生活関連施設(ライフライン)

水道(水道の種類、供給者名、井戸)
排水(排水の処理、雑排水の処理、雨水の処理、排水枡の位置、管理者名)
ガス(ガスの種類、供給者名、施設所有者名)
電気(電圧、敷地内の電柱)
その他通信設備等
買主に告知すべき事項(周辺環境、日照や通風など生活環境に影響を与える建物、心理的事項:反社会的勢力の事務所・火葬場・葬儀場・墓地・刑務所、 土砂災害や河川の氾濫などの恐れ、建築制限を及ぼす高圧線や災害時の危険性が認知された施設)

交通

交通

鉄道(最寄り駅、運行状況、徒歩○分、距離○m)
バス(運行状況、徒歩○分、距離○m)
上記以外の交通手段

住宅環境

住宅環境

最寄り商店(無し、有り、徒歩○分、名称)
住宅環境(眺望、景観、グレード、騒音、振動)
危険・影響を及ぼす施設など(無し、有り、内容、高圧線下)
利便施設(医療施設、学校、役所)
近隣地特記事項

土地の利用形態等(建物以外)

土地の利用形態等(建物以外)

通行路(無し、有り、通行者の氏名、通行権の種類、通行料、通行権の承認)
埋設管(他人の埋設管の無し、有り、利用者名、利用者住所、埋設する権利の種類、利用料、埋設する権利の承継)
その他(車置き場、資材置き場、耕作、占有者の権利、占有者の氏名、住所、占有者と売主との関係、明け渡しの承諾書)

敷地の状況等

敷地の状況等

造成地等(無し、有り、廃棄物などにによる埋立、沼地などの埋立、盛土、切土)
法地(無し、有り、○m高い・低い、幅、傾斜、敷地全体に占める割合)
擁壁(無し、有り、石垣・コンクリート・間知石、擁壁の高さ、擁壁はらみ、目地コンクリート亀裂、水抜き穴)
その他(庭木・庭石・浸水歴・旧基礎・旧井戸・旧浄化槽の埋め戻し)

出典:株式会社大阪屋

ここまで徹底的に現地調査をするのです。

この現地調査リストを埋めることと、それ以外の情報として

役所調査:近隣の役所

  • 道路調査(私道、公道、通行権の有無)
  • 用途区域
  • 建蔽率
  • 容積率
  • 防火規制
  • 高度地区
  • 日陰規制
  • その他の条例などの確認

法務局調査:登記事項証明書の取得

法務局調査:登記事項証明書の取得
  • 所在
  • 地番
  • 地目
  • 地積
  • 所有権
  • 抵当権

市場調査:近隣の不動産会社

  • 周辺相場の確認
  • 取引事例の確認
  • 流通状況の確認
  • 該当物件のヒアリング

売主へのヒアリング、建物内の調査

  • 雨漏り(雨漏りの有無、雨漏りの箇所、現在の状況)
  • シロアリ被害(シロアリ被害の有無、過去のシロアリ被害の状況、現在の状況)
  • 腐食(有無)
  • 給排水の故障(有無)
  • 建物の傾き(有無)
  • 増改築(有無、増改の日付、増改築をした業者名)
  • 火災被害(有無、日付)
  • 境界標の有無(有無、境界標のない箇所)
  • 越境の有無(有無、場所、状況)
  • 配管の状況(第三者敷地の利用、第三者の配管埋設)
  • 地盤沈下、軟弱等(有無、状況)
  • 付帯設備の名称(インターホン、ドアチャイム)
  • 付帯設備の有無、備考
  • 屋内照明器具
  • 屋外照明器具
  • 食器棚(造付)
  • つり戸棚
  • 床下収納
  • 下駄箱
  • 網戸
  • 雨戸
  • 戸・扉
  • 畳・ふすま
  • 障子
  • TVアンテナ
  • カーテンレール
  • カーテン
  • 物干し
  • 住宅用火災警報器等
  • 物置
  • 庭木・庭石・灯ろう
  • 門・塀・フェンス・垣根
  • 車庫・カーポート
  • 特定保守製品
  • 駐車場
  • 避難通路

不動産リースバックの現地調査の注意点

不動産リースバックの現地調査の注意点

知っている情報は、誠実に包み隠さずにに話す

売主(不動産リースバックを利用する方)は、買主(不動産リースバック業者)に対して、目的不動産の品質について説明義務が発生しおます。

これは

民法で定められる信義誠実の原則(信頼を裏切らず誠実に行動しなければならないという原則)

に基づくものです。

通常の不動産売却とは違って、不動産リースバックの場合は

「現地調査」をする主体 = 買主

になるため、少しでも、疑念を持たれて、査定額を下げられないためには、誠実にウソをつかずに、知っていることを丁寧に話す必要があるのです。

とくに「瑕疵」は、なかなか言いにくい部分ですが、隠している方が査定に響く可能性がります。

  • 物理的瑕疵:雨漏り、シロアリ、家の傾き、土地の土壌汚染
  • 法律的瑕疵:法令等の制限
  • 心理的瑕疵:自殺、事件、火災、自己
  • 環境的瑕疵:近隣からの騒音、振動、異臭、日照障害
「瑕疵」があったとしても、不動産リースバックの場合は、住むのは自分ですから、大きなマイナスにはならないのです。

不動産リースバックの現地調査のよくある質問

現地調査によって、仮査定の条件と変わることはあるの?

当然、あります。

仮査定は、机上査定とも呼ばれ、机の前だけで取得できる情報のみで査定する「概算」です。

前述した通りで、「現地調査」では、様々な角度からチェックをするため

仮査定(机上査定)の段階では見つからなかったマイナスポイントがあった場合

仮査定の買取額よりも、正式な条件提示で買取額が下がってしまうことがある

のです。

理論上は、仮査定の買取額額よりも、現地調査をして価格が上がる可能性もあるのですが、多くの場合は、仮査定の買取額額よりも、正式な条件提示で買取額が下がってしまうことが多いのです。

現地調査によって、マイナスのポイントが見つかることが多いからです。

現地調査によって、プラスのポイントが見つかっても、仮査定を提示して、現地調査に進んでいるのですから、不動産リースバック業者は、あえて買取額を上げる必要はなく、仮査定と同額で条件提示することが多いのです。

現地調査の前に、掃除をして、きれいにしておく必要はあるの?

ありません。

不動産リースバックの場合は、「住み続ける」ことが前提となります。

また、退去した場合には「解体され、不動産リースバック業者が土地を売却する」というのが一般的な考え方です。

不動産リースバックの利用者しか住まないですし、退去後は解体するのですから、現地調査時に建物内部をきれいにする必要性はないのです。

不動産リースバックの現地調査前にすべきこと

不動産リースバックの現地調査前にすべきこと

住宅ローン残高証明書の取得

不動産リースバックをする段階で、住宅ローンが残っている方の場合は、住宅ローン残高の残高証明書を取得しておくと良いでしょう。

不動産リースバック業者が買取をする場合には、その買取額で住宅ローンを完済し、抵当権を外すことになるため、正確な住宅ローンの残高(残債)を不動産リースバック業者から聞かれるのです。

そのときに住宅ローンの残高証明書があれば、話は早いので、査定がスムーズに進むことになります。

書類の有無の確認

「現地調査」では、いろいろとヒアリングがありますが、物件に関する情報を完全に把握できている方は、ほとんどいません。

売主側も知らない情報が多いのです。

そうなると、助けになるのは「建設時」「物件取得時」に入手した書類です。

戸建て物件の場合
  • 土地の実測図
  • 土地の境界が確認できる資料
  • 越境の覚書(あれば)
  • 建物の設計図書(確認申請図または竣工図等の建物図面)
  • 建築確認申請書および建築確認済証
  • 検査済証
マンションの場合
  • 分譲時のパンフレット
  • 管理規約
  • 使用細則

査定にプラスになる書類

  • 建物状況調査の結果報告書
  • 既存住宅に係る建設住宅性能評価書
  • 耐震診断結果報告書
  • 瑕疵保険の保険付保証明書
  • 建築士法第20条第2項に規定する証明書(構造計算書)の写し
  • 耐震基準適合証明書の写し
  • 住宅耐震改修証明書の写し
  • 固定資産税減額証明書の写し
  • 増改築等工事証明書の写し

などがあると、「現地調査」がスムーズにいきますし、不動産リースバック業者にとっての不明点がクリアになれば、安心して物件の売却に進めるのです。

リフォーム・修繕履歴の確認

戸建て物件の場合は、リフォームや修繕、メンテナンスをしている物件ほど、価値が上がります。

  • いつ、どんな形でリフォームやシロアリ予防、外壁塗装などを行ったのか?

しっかりまとめておいて、伝えると良いでしょう。

土地の境界、利用履歴の確認

前述した通りで、不動産リースバックの現地調査では、「境界」に関するチェック項目が多く設定されています。

これは、隣地の方とのトラブルが多く発生するからです。その疑念を払しょくするためには、できるだけ正確に土地の利用歴、近隣との関係、境界・越境の扱いなどの情報を集めておく必要があります。

複数の不動産リースバック業者に依頼しておく

「現地調査」のときに、不動産リースバック業者の担当者とはじめて、顔合わせするかと思いますが、このときに

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「実は、もう一社にも、査定入りしているんですよ。」

と、一言、言えるだけで

担当者は、内心

staff
「相見積もりを取ってるのか、早く条件提示して、うちに決めたい。」
「他はどのくらいの提示をしているのだろうか、少しでも高く査定額を設定して、うちに決めたい。」

と思うはずです。

駆け引きの一つとして、少なくとも、2社以上は、不動産リースバックの相見積もりをしておくと良いでしょう。

まとめ

不動産リースバックの現地調査とは

  • 買主である不動産リースバック業者自身が不動産の査定を正確に行うために必要な作業

です。

teacher

不動産リースバックを利用する方が「現地調査」に対して、できることは少ないのですが、できるだけ自宅の情報を集めたうえで、誠実に答えることが重要です。

都合の悪い情報を隠していると、疑念を持たれないように誠実に対応しましょう。

不動産リースバック無料相談・無料査定。ご相談ください。

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