リースバックの減価償却と会計処理｜2027年4月からの新しいリース会計基準では、売っても資産が落ちない場合がある

会社の不動産を売って借り直すとき、「売ったのだから資産は外れ、減価償却も終わる」と考えたくなります。ところが会計のルールは、そう単純には作られていません。企業会計基準委員会が2024年9月13日に公表した新しいリースの会計基準では、借手は原則としてすべてのリースで資産と負債を計上します。さらに条件しだいでは、売却そのものが売却として処理できず、資金の借入と同じ形になります。この記事は、その分かれ道を基準の条文で確かめるためのものです。

まず確かめるのは「売却として処理できるか」

新しい適用指針は、セール・アンド・リースバック取引を「売手である借手が資産を買手である貸手に譲渡し、売手である借手が買手である貸手から当該資産をリースする取引」と定義しています（企業会計基準適用指針第33号 第53項）。会社が本社ビルや工場を売って借り直す形は、ここに当たります。

そのうえで、売却として損益を認識できるかどうかを先に判定します。判定に使うのは次の2つで、どちらかに当てはまると金融取引になります。

(2)の条件は、自宅のリースバックに置き換えると分かりやすくなります。売ったあとも自分だけがその建物を使い、修繕費も税も実質的に負担し続けるなら、経済的には何も手放していないことになります。会計は、名前ではなく中身で判定します。

減価償却はなくなるのではなく、置き換わる

「売ったから減価償却がなくなる」と説明されることがありますが、正確ではありません。どの処理に落ちたかで、貸借対照表に残るものが変わるからです。

借手が計上する額の決め方も、基準が定めています。リース開始日に算定された額でリース負債を計上し、そこにリース開始日までに支払ったリース料、付随費用、資産除去債務に対応する除去費用を加え、受け取ったリース・インセンティブを控除した額で使用権資産を計上します（会計基準33項）。リース負債は、未払のリース料から利息相当額の合理的な見積額を控除した現在価値で算定するのが原則です（34項）。

つまり売却として処理できた場合でも、償却費が消えるわけではありません。建物の減価償却費が使用権資産の償却費に名前を変え、そこにリース負債の利息が加わります。「償却が終わって費用が軽くなる」という前提で資金計画を立てると、期待した形になりません。

「オフバランスで財務指標が改善する」は成り立たない

従来の基準では、オペレーティング・リースは資産にも負債にも載りませんでした。だから売って借り直せば、資産と負債が同時に消えて総資産が小さくなり、自己資本比率などの指標が良く見えました。新しい基準は、この前提を外しています。

公表文は、開発の背景をこう説明しています。

IFRS第16号及びTopic 842では、借手の会計処理に関して、主に費用配分の方法が異なるものの、原資産の引渡しによりリースの借手に支配が移転した使用権部分に係る資産（使用権資産）と当該移転に伴う負債（リース負債）を計上する使用権モデルにより、オペレーティング・リースも含むすべてのリースについて資産及び負債を計上することとされています。（企業会計基準委員会、2024年9月13日）

この考え方が日本の基準にも取り込まれました。借手の側で資産と負債が立つ以上、リースバックを使っても総資産は小さくなりません。2024年以前に書かれた記事や提案書が「オフバランス化による財務指標の改善」を挙げていたら、適用時期を確かめてから読む必要があります。

いつから適用されるか

適用時期は基準本体に書かれています。あわせて、これまで使われてきた基準は適用が終わります。

2027年4月という日付は、すでに動いている契約にも効きます。いま結ぶリースバックの契約が、適用開始後に貸借対照表へどう出るかを先に見ておくほうが、あとから説明し直す手間が減ります。

会計と税務は別に決まる

会計で金融取引になったからといって、税務でも同じ扱いになるとは限りません。法人税には、一定のリースバックを金銭の貸借とみなす規定が別に置かれています。判定の条件と、みなされたときに何が変わるかはセール・アンド・リースバックを税法がどう扱うかにまとめました。

売却の年に個人として譲渡所得が出る場合の計算はリースバックの税金と確定申告、固定資産税の負担が引渡しの前後でどう分かれるかはリースバックの固定資産税精算にあります。事業用不動産を対象にする場合の進め方は事業用不動産のリースバック、賃料そのものの決まり方はリースバックの家賃はどう決まるかで扱っています。

よくある質問

リースバックすると減価償却はなくなりますか

なくなるとは限りません。金融取引として処理する場合は資産が自社に残るため、減価償却も続きます。売却として処理できた場合は売った資産が落ちますが、代わりに使用権資産が立ち、その償却費が乗ります。

オペレーティング・リースなら資産に載らないのではないですか

新しい基準では載ります。借手はリース開始日にリース負債と使用権資産を計上すると定められており（会計基準33項）、オペレーティング・リースだけを外す扱いは置かれていません。

2027年4月より前に契約すれば、古い基準のままですか

適用は会計年度の期首を基準に決まるため、契約時期ではありません。2027年4月1日以後に開始する事業年度から適用され、2025年4月1日以後に開始する事業年度での早期適用も認められています。

安く売って賃料を抑える契約にすれば費用を減らせますか

会計上はそのまま通りません。資産の譲渡対価が明らかに時価を下回る場合は時価を用いて損益を認識し、差額を使用権資産の取得価額に含めます。賃料が市場のレートを下回る場合も、差額を譲渡対価に上乗せしたうえで損益を認識します（適用指針57項）。

中小企業にも適用されますか

自社がどの会計の枠組みで財務諸表を作っているかによります。適用の可否と時期は、会計監査人や顧問税理士に確認してください。