【必読】不動産リースバックの買取価格はどうやって決まるのか?不動産リースバックの査定・鑑定方法・計算方法を丁寧に解説

man
「不動産リースバックに申し込んだら、かなり安い買取価格だった。」
「不動産リースバックの買取価格はどうやって決まるのでしょうか?」
「不動産リースバックの買取価格の計算方法を教えてください。」

不動産リースバックで気になるのは「買取価格」と「家賃」です。では、「買取価格」はどうやって決まるのでしょうか・今回は、不動産リースバックの買取価格の査定・鑑定方法・計算方法について解説します。

不動産リースバックの「買取価格」の重要性

不動産リースバックを利用する方は、「資金が必要」という理由で不動産リースバックを利用するのですから

買取価格 = 不動産リースバックをしたら、いくら資金が入ってくるのか?

が最も重要なことなのではないでしょうか?

また、この「買取価格」は「毎月支払う家賃(リース料)」にも影響を及ぼします。

さらに、「買取価格」は「買戻し」をするときの金額でもあるため、非常に重要な要素なのです。

不動産リースバックの「買取価格」の決まり方

不動産リースバックの「買取価格」は、2つの要因から決定されます。

  1. 不動産の価値から算出する
  2. 希望の「買戻し価格」に設定する

です。

不動産の価値から算出する

買取価格 = 不動産の時価(市場価格) × 掛け目(50%~80%)

不動産リースバックを利用せずに、持ち家(マイホーム・マイハウス)を不動産会社で売却すれば「不動産の時価(市場価格)」で売却ができることになります。

しかし、不動産リースバックの場合は「買い手」にとっては

  • 不動産リースバックの利用者にしか貸せない
  • 自由に売買ができない
  • 「買戻し」に応じなければならない

という不利益な条件が発生してしまうので、市場価格よりも安い価格(市場価格の50%~80%)が設定されてしまうのです。

不動産の時価(市場価格)の決まり方の詳細は、後述します。

不動産リースバック利用者の希望の「買戻し価格」に下げて設定する

「買戻し」を前提にしている場合は、不動産リースバックの利用者側が

「買取額」を提示条件よりも抑える

というケースもあります。

例えば

通常の「不動産の価値から算出する」方法を取れば

  • 市場価格:2,000万円の物件
  • 不動産リースバックの掛け目:70%
  • 買取価格:1,400万円

となるところで

利用者が

man
「安価で「買戻し」をしたいので、200万円で買取して欲しい。」
「家賃を抑えたいので、200万円で買取して欲しい。」

と言ってくる場合です。

下記でも書きましたが

家賃(リース料) = 買取価格の100分の1120分の1

に設定されることが多いので

  • 買取価格が高ければ高いほど、家賃(リース料)は高くなる
  • 買取価格が安ければ安いほど、家賃(リース料)は安くなる

関係にあります。

そのため、「買戻し」を前提にしている場合は、家賃を抑える、買戻し時の価格を抑えるために「あえて買取価格を下げてもらう」ケースも少なくないのです。

不動産リースバックの「買取価格」の前提になる「市場価格」はどうやって決まるの?

一般的には不動産リースバック業者が外部委託する「不動産鑑定士」などが、対象不動産を鑑定して、市場価格を提示することが多いです。

その計算方法は

  • 土地の評価
  • 建物の評価

に分かれます。

土地の評価

土地の評価は

  • 公示地価
  • 路線価
  • 固定資産税評価

など、国などの公的機関が公表している土地の評価額を基に計算します。

国土交通省:公示地価

国税庁:路線価

固定資産税評価

固定資産税の課税明細書などに記載

公示地価、路線価、固定資産税評価ともに、流通価格(市場価格)よりは、安く設定されています。
  • 公示地価 = 流通価格(市場価格)の90%程度
  • 路線価 = 流通価格(市場価格)の80%程度
  • 固定資産税評価 = 流通価格(市場価格)の70%程度

そのため、割り戻してあげることで流通価格(市場価格)が計算できます。

  • 流通価格(市場価格) = 公示地価の1.11倍
  • 流通価格(市場価格) = 路線価の1.25倍
  • 流通価格(市場価格) = 固定資産税評価の1.43倍

となります。

A町2丁目に土地200㎡を持っていた場合

接している道は「280D」だという場合は

280 × 1,000円 = 280,000/㎡
路線価で計算した土地の価値 = 280,000/㎡ × 200㎡ = 56,000,000円

ということを意味しています。

「D」は借地権割合が60%であることを表しています。借地権や貸家建付地、貸宅地の価格を計算する場合に使用します。

流通価格(市場価格) = 路線価:56,000,000円 × 1.25倍 = 70,000,000円

となるのです。

建物の評価

建物の評価は

  • 積算評価
  • 固定資産税評価
  • 金融機関(不動産リースバック業者)の独自評価

で計算されます。

積算評価とは

評価額 = 建物の延床面積 × 再調達価格の㎡単価 × ( 残耐用年数 / 法定耐用年数 )
再調達価格とは
再び、同じ建物を建築した場合の価格のこと

を言います。

再調達価格は、下記のような単価設定で計算されます。

  • 鉄筋コンクリート(RC):20万円/㎡
  • 重量鉄骨:18万円/㎡
  • 木造:15万円/㎡
  • 軽量鉄骨:13万円/㎡
例:延床面積150㎡の鉄筋コンクリート(RC)造の築10年の家の再調達価格は

20万円/㎡ × 150㎡ = 3,000万円

その再調達価格に、築年数による劣化を考慮したものが評価額になるのです。

法定耐用年数

構造・用途 細目 耐用年数
木造・合成樹脂造のもの 事務所用のもの 24
店舗用・住宅用のもの 22
飲食店用のもの 20
旅館用・ホテル用・病院用・車庫用のもの 17
公衆浴場用のもの 12
工場用・倉庫用のもの(一般用) 15
木骨モルタル造のもの 事務所用のもの 22
店舗用・住宅用のもの 20
飲食店用のもの 19
旅館用・ホテル用・病院用・車庫用のもの 15
公衆浴場用のもの 11
工場用・倉庫用のもの(一般用) 14
鉄骨鉄筋コンクリート造
・鉄筋コンクリート造のもの
事務所用のもの 50
住宅用のもの 47
飲食店用のもの
 延べ面積のうちに占める木造内装部分の
 面積が30%を超えるもの 34
 その他のもの 41
旅館用・ホテル用のもの
 延べ面積のうちに占める木造内装部分の
 面積が30%を超えるもの 31
 その他のもの 39
店舗用・病院用のもの 39
車庫用のもの 38
公衆浴場用のもの 31
工場用・倉庫用のもの(一般用) 38
れんが造・石造・ブロック造のもの 事務所用のもの 41
店舗用・住宅用・飲食店用のもの 38
旅館用・ホテル用・病院用のもの 36
車庫用のもの 34
公衆浴場用のもの 30
工場用・倉庫用のもの(一般用) 34
金属造のもの 事務所用のもの
 骨格材の肉厚が、(以下同じ。)
  4㎜を超えるもの 38
  3㎜を超え、4㎜以下のもの 30
  3㎜以下のもの 22
店舗用・住宅用のもの
  4㎜を超えるもの 34
  3㎜を超え、4㎜以下のもの 27
  3㎜以下のもの 19
飲食店用・車庫用のもの
  4㎜を超えるもの 31
  3㎜を超え、4㎜以下のもの 25
  3㎜以下のもの 19
旅館用・ホテル用・病院用のもの
  4㎜を超えるもの 29
  3㎜を超え、4㎜以下のもの 24
  3㎜以下のもの 17
公衆浴場用のもの
  4㎜を超えるもの 27
  3㎜を超え、4㎜以下のもの 19
  3㎜以下のもの 15
工場用・倉庫用のもの(一般用)
  4㎜を超えるもの 31
  3㎜を超え、4㎜以下のもの 24
  3㎜以下のもの 17
評価額 = 20万円/㎡ × 150㎡ × ( 残耐用年数:37年 / 法定耐用年数:47年 ) = 2361,7021円

つまり、

A町2丁目に土地200㎡と延床面積150㎡の鉄筋コンクリート(RC)造の築10年の家を持っていた場合

  • 土地:7,000万円
  • 建物:約2361万円

合計:約9361万円

が流通価格(市場価格)になるのです。

これに不動産リースバック業者の「掛け目」をかけたものが「買取価格」です。

不動産リースバック業者の「掛け目」はどうやって決まるの?

不動産リースバック業者が自由に設定しているのが「掛け目」です。公開されるものではないので、実際に見積もりを取らない限りは、わかりません。

傾向としては

大企業の不動産リースバック業者 → 「掛け目」が低くなる(リスクを取らない)
中小企業の不動産リースバック業者 → 「掛け目」が高くなる(リスクを取る)

となるケースが多いです。

大企業、上場企業であればあるほど

  • 貸し倒れリスクを取らない(取りたがらない)
  • ネームバリューで集客に困らないため、条件が悪くてお客さんが来る
  • 人件費や広告宣伝費などに大きなコストがかかるため、儲けを重視する

中小企業であればあるほど

  • 条件を良くしないと、お客さんが来ない
  • 人件費や広告宣伝費が抑えられるため、大きな利益が必要じゃない

のですから、

相見積もりを取ってみれば、あきらかですが、中小企業の不動産リースバック業者の方が「買取価格」が高いケースが多いのです。

もっと、簡単に不動産リースバックの「買取価格」「掛目」を知る方法はないの?

  1. 概算で条件が近い物件の販売価格を調べる方法
  2. 見積もりを取る方法

があります。

概算で条件が近い物件の取引事例(売買事例)を調べる方法

土地総合情報システム(国土交通省)

「不動産取引価格情報検索」を利用すると、地図で選択肢場場所の「過去の取引価格」一覧が表示されます。

REINS Market Infomation

こちらも、直近の取引事例一覧が表示されます。

  • 同じ㎡数
  • 同じエリア
  • 同じ間取り
  • 同じ築年数
  • 同じ駅からの距離

の物件を見れば、自分の不動産のおおよその価格がわかるのです。

これは、ウェブ上で調べるだけですので、非常に簡単ですぐにできる試算方法ですが、あくまでも近い条件の物件の取引事例ですので、正確な数字とは言えません。あくまでも、おおまかな金額がわかる程度と考えましょう。

見積もりを取る方法

見積もりを取るのは

  1. 不動産の一括査定サイト
  2. 大手の不動産リースバック業者:1社
  3. 中小の不動産リースバック業者:1社

の3社です。

  • 不動産の一括査定サイトで査定された金額 = 流通価格(市場価格)
  • 大手の不動産リースバック業者 = 大手リースバック業者の取引価格
  • 中小の不動産リースバック業者 = 中小リースバック業者の取引価格
  • 大手の不動産リースバック業者の掛け目 = 大手リースバック業者の取引価格 / 不動産の一括査定サイトで査定された金額
  • 中小の不動産リースバック業者の掛け目 = 中小リースバック業者の取引価格 / 不動産の一括査定サイトで査定された金額

となるのです。

これは非常に正確な情報となりますが、その分、不動産会社やリースバック業者に実際に見積もり依頼をしなければならないので、「書類提出の手間」「査定の時間」がかかる方法となります。

おすすめの不動産の一括査定サイト

イエウール

おすすめの大手の不動産リースバック業者

上場東証一部上場
対応エリア全国
実績累計20,000戸以上のリノベーション住宅 施工・販売実績
査定スピード査定依頼から1週間~10日
資金化までの日数半月~1カ月前後
査定・審査手数料0円
事務手数料-
査定額-
設定賃料(リース料)周辺の家賃相場、お客様の支払可能額を考慮して設定
年齢20歳以上
保証人不要

上場非上場※セゾングループ
対応エリア全国
実績-
査定スピード最短即日
資金化までの日数最短2週間
査定・審査手数料0円
事務手数料-
査定額-
設定賃料(リース料)-
年齢20歳以上
保証人原則不要

おすすめの中小の不動産リースバック業者

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対応エリア北海道・東北・関東・中部
実績-
査定スピード最短即日~1週間
資金化までの日数1カ月以内
査定・審査手数料0円
事務手数料-
査定額-
設定賃料(リース料)-
年齢-
保証人-

まとめ

不動産リースバックの「買取価格」は

  • 買取価格 = 不動産の時価(市場価格) × 掛け目(50%~80%)

という計算で求められます。

つまり、少しでも高く買い取ってもらうためには

  • 「掛け目」の高い不動産リースバック業者を見つける

ことが重要になり、そのためには

  • 複数の不動産リースバック業者から相見積もりを取る

ということが重要になるのです。

teacher
一番高い買い物である持ち家(マイホーム・マイハウス)を買戻しの可能性があるとは言え、売ることになるのですから、多少の手間が発生しても、多くの不動産リースバック業者に相見積もりを取ることをおすすめします。
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