【必読】不動産リースバックの買取価格はどうやって決まるのか?不動産リースバックの査定・鑑定方法・計算方法を丁寧に解説

man
「不動産リースバックに申し込んだら、かなり安い買取価格だった。」
「不動産リースバックの買取価格はどうやって決まるのでしょうか?」
「不動産リースバックの買取価格の計算方法を教えてください。」

不動産リースバックで気になるのは「買取価格」と「家賃」です。では、「買取価格」はどうやって決まるのでしょうか・今回は、不動産リースバックの買取価格の査定・鑑定方法・計算方法について解説します。

不動産リースバックの「買取価格」の重要性

不動産リースバックの「買取価格」の重要性

不動産リースバックを利用する方は、「資金が必要」という理由で不動産リースバックを利用するのですから

買取価格 = 不動産リースバックをしたら、いくら資金が入ってくるのか?

が最も重要なことなのではないでしょうか?

また、この「買取価格」は「毎月支払う家賃(リース料)」にも影響を及ぼします。

さらに、「買取価格」は「買戻し」をするときの金額でもあるため、非常に重要な要素なのです。

不動産リースバックの「買取価格」の決まり方

不動産リースバックの「買取価格」の決まり方

不動産リースバックの「買取価格」は、2つの要因から決定されます。

  1. 不動産の価値から算出する
  2. 希望の「買戻し価格」に設定する

です。

不動産の価値から算出する

買取価格 = 不動産の時価(市場価格) × 掛け目(50%~80%)

不動産リースバックを利用せずに、持ち家(マイホーム・マイハウス)を不動産会社で売却すれば「不動産の時価(市場価格)」で売却ができることになります。

しかし、不動産リースバックの場合は「買い手」にとっては

  • 不動産リースバックの利用者にしか貸せない
  • 自由に売買ができない
  • 「買戻し」に応じなければならない

という不利益な条件が発生してしまうので、市場価格よりも安い価格(市場価格の50%~80%)が設定されてしまうのです。

不動産の時価(市場価格)の決まり方の詳細は、後述します。

不動産リースバック利用者の希望の「買戻し価格」に下げて設定する

「買戻し」を前提にしている場合は、不動産リースバックの利用者側が

「買取額」を提示条件よりも抑える

というケースもあります。

例えば

通常の「不動産の価値から算出する」方法を取れば

  • 市場価格:2,000万円の物件
  • 不動産リースバックの掛け目:70%
  • 買取価格:1,400万円

となるところで

利用者が

man
「安価で「買戻し」をしたいので、200万円で買取して欲しい。」
「家賃を抑えたいので、200万円で買取して欲しい。」

と言ってくる場合です。

下記でも書きましたが

家賃(リース料) = 買取価格の100分の1120分の1

に設定されることが多いので

  • 買取価格が高ければ高いほど、家賃(リース料)は高くなる
  • 買取価格が安ければ安いほど、家賃(リース料)は安くなる

関係にあります。

そのため、「買戻し」を前提にしている場合は、家賃を抑える、買戻し時の価格を抑えるために「あえて買取価格を下げてもらう」ケースも少なくないのです。

不動産リースバックの「買取価格」の前提になる「市場価格」はどうやって決まるの?

不動産リースバックの「買取価格」の前提になる「市場価格」はどうやって決まるの?

一般的には不動産リースバック業者が外部委託する「不動産鑑定士」などが、対象不動産を鑑定して、市場価格を提示することが多いです。

その計算方法は

  • 土地の評価
  • 建物の評価

に分かれます。

土地の評価

土地の評価は

  • 公示地価
  • 路線価
  • 固定資産税評価

など、国などの公的機関が公表している土地の評価額を基に計算します。

国土交通省:公示地価

国土交通省:公示地価

国税庁:路線価

国税庁:路線価

固定資産税評価

固定資産税の課税明細書などに記載

公示地価、路線価、固定資産税評価ともに、流通価格(市場価格)よりは、安く設定されています。
  • 公示地価 = 流通価格(市場価格)の90%程度
  • 路線価 = 流通価格(市場価格)の80%程度
  • 固定資産税評価 = 流通価格(市場価格)の70%程度

そのため、割り戻してあげることで流通価格(市場価格)が計算できます。

  • 流通価格(市場価格) = 公示地価の1.11倍
  • 流通価格(市場価格) = 路線価の1.25倍
  • 流通価格(市場価格) = 固定資産税評価の1.43倍

となります。

A町2丁目に土地200㎡を持っていた場合

例

接している道は「280D」だという場合は

280 × 1,000円 = 280,000/㎡
路線価で計算した土地の価値 = 280,000/㎡ × 200㎡ = 56,000,000円

ということを意味しています。

「D」は借地権割合が60%であることを表しています。借地権や貸家建付地、貸宅地の価格を計算する場合に使用します。

流通価格(市場価格) = 路線価:56,000,000円 × 1.25倍 = 70,000,000円

となるのです。

建物の評価

建物の評価は

  • 積算評価
  • 固定資産税評価
  • 金融機関(不動産リースバック業者)の独自評価

で計算されます。

積算評価とは

評価額 = 建物の延床面積 × 再調達価格の㎡単価 × ( 残耐用年数 / 法定耐用年数 )
再調達価格とは
再び、同じ建物を建築した場合の価格のこと

を言います。

再調達価格は、下記のような単価設定で計算されます。

  • 鉄筋コンクリート(RC):20万円/㎡
  • 重量鉄骨:18万円/㎡
  • 木造:15万円/㎡
  • 軽量鉄骨:13万円/㎡
例:延床面積150㎡の鉄筋コンクリート(RC)造の築10年の家の再調達価格は

20万円/㎡ × 150㎡ = 3,000万円

その再調達価格に、築年数による劣化を考慮したものが評価額になるのです。

法定耐用年数

構造・用途細目耐用年数
木造・合成樹脂造のもの事務所用のもの24
店舗用・住宅用のもの22
飲食店用のもの20
旅館用・ホテル用・病院用・車庫用のもの17
公衆浴場用のもの12
工場用・倉庫用のもの(一般用)15
木骨モルタル造のもの事務所用のもの22
店舗用・住宅用のもの20
飲食店用のもの19
旅館用・ホテル用・病院用・車庫用のもの15
公衆浴場用のもの11
工場用・倉庫用のもの(一般用)14
鉄骨鉄筋コンクリート造
・鉄筋コンクリート造のもの
事務所用のもの50
住宅用のもの47
飲食店用のもの
 延べ面積のうちに占める木造内装部分の
 面積が30%を超えるもの34
 その他のもの41
旅館用・ホテル用のもの
 延べ面積のうちに占める木造内装部分の
 面積が30%を超えるもの31
 その他のもの39
店舗用・病院用のもの39
車庫用のもの38
公衆浴場用のもの31
工場用・倉庫用のもの(一般用)38
れんが造・石造・ブロック造のもの事務所用のもの41
店舗用・住宅用・飲食店用のもの38
旅館用・ホテル用・病院用のもの36
車庫用のもの34
公衆浴場用のもの30
工場用・倉庫用のもの(一般用)34
金属造のもの事務所用のもの
 骨格材の肉厚が、(以下同じ。)
  4㎜を超えるもの38
  3㎜を超え、4㎜以下のもの30
  3㎜以下のもの22
店舗用・住宅用のもの
  4㎜を超えるもの34
  3㎜を超え、4㎜以下のもの27
  3㎜以下のもの19
飲食店用・車庫用のもの
  4㎜を超えるもの31
  3㎜を超え、4㎜以下のもの25
  3㎜以下のもの19
旅館用・ホテル用・病院用のもの
  4㎜を超えるもの29
  3㎜を超え、4㎜以下のもの24
  3㎜以下のもの17
公衆浴場用のもの
  4㎜を超えるもの27
  3㎜を超え、4㎜以下のもの19
  3㎜以下のもの15
工場用・倉庫用のもの(一般用)
  4㎜を超えるもの31
  3㎜を超え、4㎜以下のもの24
  3㎜以下のもの17
評価額 = 20万円/㎡ × 150㎡ × ( 残耐用年数:37年 / 法定耐用年数:47年 ) = 2361,7021円

つまり、

A町2丁目に土地200㎡と延床面積150㎡の鉄筋コンクリート(RC)造の築10年の家を持っていた場合

  • 土地:7,000万円
  • 建物:約2361万円

合計:約9361万円

が流通価格(市場価格)になるのです。

これに不動産リースバック業者の「掛け目」をかけたものが「買取価格」です。

不動産リースバック業者の「掛け目」はどうやって決まるの?

不動産リースバック業者が自由に設定しているのが「掛け目」です。公開されるものではないので、実際に見積もりを取らない限りは、わかりません。

傾向としては

大企業の不動産リースバック業者 → 「掛け目」が低くなる(リスクを取らない)
中小企業の不動産リースバック業者 → 「掛け目」が高くなる(リスクを取る)

となるケースが多いです。

大企業、上場企業であればあるほど

  • 貸し倒れリスクを取らない(取りたがらない)
  • ネームバリューで集客に困らないため、条件が悪くてお客さんが来る
  • 人件費や広告宣伝費などに大きなコストがかかるため、儲けを重視する

中小企業であればあるほど

  • 条件を良くしないと、お客さんが来ない
  • 人件費や広告宣伝費が抑えられるため、大きな利益が必要じゃない

のですから、

相見積もりを取ってみれば、あきらかですが、中小企業の不動産リースバック業者の方が「買取価格」が高いケースが多いのです。

もっと、簡単に不動産リースバックの「買取価格」「掛目」を知る方法はないの?

もっと、簡単に不動産リースバックの「買取価格」「掛目」を知る方法はないの?
  1. 概算で条件が近い物件の販売価格を調べる方法
  2. 見積もりを取る方法

があります。

概算で条件が近い物件の取引事例(売買事例)を調べる方法

土地総合情報システム(国土交通省)

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「不動産取引価格情報検索」を利用すると、地図で選択肢場場所の「過去の取引価格」一覧が表示されます。

土地総合情報システム(国土交通省) 土地総合情報システム(国土交通省)

REINS Market Infomation

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こちらも、直近の取引事例一覧が表示されます。

REINS Market Infomation REINS Market Infomation
  • 同じ㎡数
  • 同じエリア
  • 同じ間取り
  • 同じ築年数
  • 同じ駅からの距離

の物件を見れば、自分の不動産のおおよその価格がわかるのです。

これは、ウェブ上で調べるだけですので、非常に簡単ですぐにできる試算方法ですが、あくまでも近い条件の物件の取引事例ですので、正確な数字とは言えません。あくまでも、おおまかな金額がわかる程度と考えましょう。

見積もりを取る方法

見積もりを取るのは

  1. 不動産の一括査定サイト
  2. 大手の不動産リースバック業者:1社
  3. 中小の不動産リースバック業者:1社

の3社です。

  • 不動産の一括査定サイトで査定された金額 = 流通価格(市場価格)
  • 大手の不動産リースバック業者 = 大手リースバック業者の取引価格
  • 中小の不動産リースバック業者 = 中小リースバック業者の取引価格
  • 大手の不動産リースバック業者の掛け目 = 大手リースバック業者の取引価格 / 不動産の一括査定サイトで査定された金額
  • 中小の不動産リースバック業者の掛け目 = 中小リースバック業者の取引価格 / 不動産の一括査定サイトで査定された金額

となるのです。

これは非常に正確な情報となりますが、その分、不動産会社やリースバック業者に実際に見積もり依頼をしなければならないので、「書類提出の手間」「査定の時間」がかかる方法となります。

おすすめの不動産の一括査定サイト

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おすすめの大手の不動産リースバック業者

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実績累計20,000戸以上のリノベーション住宅 施工・販売実績
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まとめ

不動産リースバックの「買取価格」は

  • 買取価格 = 不動産の時価(市場価格) × 掛け目(50%~80%)

という計算で求められます。

つまり、少しでも高く買い取ってもらうためには

  • 「掛け目」の高い不動産リースバック業者を見つける

ことが重要になり、そのためには

  • 複数の不動産リースバック業者から相見積もりを取る

ということが重要になるのです。

teacher
一番高い買い物である持ち家(マイホーム・マイハウス)を買戻しの可能性があるとは言え、売ることになるのですから、多少の手間が発生しても、多くの不動産リースバック業者に相見積もりを取ることをおすすめします。
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