リースバックで家を売ると、その日から立場が変わります。所有者ではなく賃借人です。ここを意識していないと、給湯器が壊れたときに自分で全額払ってしまったり、退去時に高額な原状回復費用を請求されて驚いたりします。賃貸借になった以上、適用されるのは民法と、国土交通省が示している原状回復の考え方です。条文とガイドラインで、誰が何を負担するのかを整理します。
この記事でわかること
- 民法621条は、賃借人の原状回復義務から「通常の使用及び収益によって生じた損耗」と「経年変化」を明文で除いています。
- 国土交通省のガイドラインは、原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義し、その費用を賃借人負担としています。
- いわゆる経年変化と通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃料に含まれるものとされています。
- 賃借人が負担する場合でも、ガイドラインは経過年数を考慮し、年数が多いほど負担割合を減少させる考え方を採っています。
- 設備が壊れたときは、民法606条1項により貸主に修繕義務があります。通知しても相当の期間内に修繕されないときは、607条の2により借主が修繕できます。
- ガイドラインは賃料が市場家賃程度の民間賃貸住宅を想定しており、既に契約している場合は現在の契約書が有効なものとして契約内容に沿った取扱いが原則、と国土交通省が明記しています。リースバックの契約書を先に読む必要があります。
売った瞬間から、自分は「借りる側」になる
リースバックは、自宅を売却したうえで、買主と賃貸借契約を結んで住み続ける仕組みです。売買が終われば所有者は買主で、住んでいる人は賃借人です。この立場の変化が、修繕と原状回復の負担区分をまるごと入れ替えます。
所有者だったころは、屋根の雨漏りも給湯器の故障も自分で直すしかありませんでした。賃借人になると、原則は逆です。民法606条1項は「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う」と定めています。ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは、この限りではありません。
原状回復の範囲は、条文で狭く区切られている
民法621条は次のように定めています。「賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない」。
括弧書きで、通常損耗と経年変化が除かれているのがこの条文の要点です。国土交通省のガイドラインも、原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義し、その費用は賃借人負担とし、いわゆる経年変化・通常の使用による損耗等の修繕費用は賃料に含まれるものとしています。
| よくある状態 | 考え方 | 原則の負担 |
|---|---|---|
| 壁紙の日焼け、色あせ | 時間の経過による自然な変化 | 貸主 |
| 家具を置いていた床のへこみ | 通常の使用によって生じる損耗 | 貸主 |
| 設備の寿命による故障 | 経年による劣化。使用収益に必要な修繕は貸主の義務 | 貸主 |
| 物をぶつけてあけた壁の穴 | 故意・過失による損傷 | 借主 |
| 結露を放置して広げたカビ・シミ | 手入れを怠ったことによる拡大。善管注意義務違反 | 借主 |
| ペットによる傷や臭い | 通常の使用を超える使用による損耗・毀損に当たりうる | 借主 |
| 掃除を怠って生じた汚れ | 通常の清掃を怠ったことによるもの | 借主 |
負担するとしても、全額とは限りません。ガイドラインは、経年変化や通常損耗が含まれており賃借人はその分を賃料として支払っているとして、賃借人の負担については建物や設備の経過年数を考慮し、年数が多いほど負担割合を減少させる考え方を採用しています。リースバックは自分が長年住んだ家に住み続ける形なので、経過年数の起算点を売買日とするのか、建築時とするのかで結論が変わります。契約時に確認してください。
設備が壊れたときの手順
民法607条の2は、賃借物の修繕が必要である場合において、①賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、または賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき、②急迫の事情があるとき、のいずれかに当たれば、賃借人が修繕をすることができると定めています。
順番が大事です。先に自分で直してしまうと、あとから費用を請求しにくくなります。まず貸主に通知し、記録を残す。相当の期間を待っても動かないなら、そこではじめて自分で手配する、という流れです。
退去時の精算については、民法622条の2第1項が、賃貸借が終了し賃貸物の返還を受けたとき、賃貸人は受け取った敷金の額から賃借人の債務の額を控除した残額を返還しなければならないと定めています。控除される範囲が原状回復の負担区分そのものなので、区分があいまいなまま契約すると、敷金の返還額でもめることになります。
電話だけで済ませると、いつ伝えたかが争いになります。メールや書面など、日付が残る方法を併用してください。
売買の直前と、賃貸借の開始時点の室内の状態を撮っておくと、退去時の判断材料になります。ガイドラインも、入退去時における損耗等の有無など物件の状況をよく確認しておくことがトラブルの未然防止に有効だとしています。
エアコン、給湯器、コンロ、給排水設備など、設備ごとに売買の対象か賃貸借の対象かを一覧にしてもらいます。
契約書に原状回復の特約が付いていることがあります。ガイドラインは契約締結時に参考にするものと位置づけられており、既存の契約は契約内容に沿った取扱いが原則とされています。
リースバック特有の注意点
ガイドラインをそのまま当てはめられない部分があります。国土交通省は利用にあたっての注意として、このガイドラインは賃料が市場家賃程度の民間賃貸住宅を想定していること、賃貸借契約締結時において参考にするものであること、既に賃貸借契約を締結している人は現在の契約書が有効なものと考えられるので契約内容に沿った取扱いが原則であること、を挙げています。
| 論点 | なぜリースバックで問題になるか | 契約前に確認すること |
|---|---|---|
| 家賃の水準 | 買取価格から逆算した利回りで家賃が決まることがあり、市場家賃と一致するとは限らない | 近隣の同種の賃貸物件の家賃と比べる。ガイドラインの想定から外れる可能性を意識する |
| 経過年数の起算点 | 長年住んだ家に住み続けるため、いつからの経過年数で見るかがあいまいになりやすい | 設備ごとの経過年数の考え方を、契約書または覚書に書いてもらう |
| 設備の帰属 | 売買で建物と一緒に移った設備か、賃貸借の対象設備かで修繕の扱いが変わる | 設備一覧と、故障時の負担区分の一覧 |
| 特約の内容 | 通常損耗を借主負担とする特約が付いていることがある | 特約の有無、内容、範囲。ガイドラインの原則と違う部分 |
| 契約期間の終わり方 | 定期借家契約なら更新がなく、期間満了で退去と原状回復が発生する | 契約の種類と期間、終了時の手続き |
契約の種類そのものは定期借家契約とはで整理しています。更新のない契約なら、原状回復が発生する日が最初から決まっていることになります。契約前の説明で何をどこまで受けられるかは重要事項説明の範囲を確認してください。
「原状回復は借主が全部負担」と書かれた契約書を、そのまま受け入れないでください。民法621条は通常損耗と経年変化を明文で除いています。それと異なる特約を置くこと自体は契約自由の範囲ですが、内容と範囲が明確でなければ後で争いになります。どこまでが特約の対象かを、具体的な項目名で書いてもらうのが実務的です。
よくある質問
リースバック後に給湯器が壊れたら誰が直しますか
民法606条1項により、賃貸人は賃貸物の使用および収益に必要な修繕をする義務を負います。したがって原則は貸主です。ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によって修繕が必要となった場合は除かれます。まず貸主に通知してください。
貸主が修繕してくれないときはどうすればいいですか
民法607条の2は、修繕が必要である旨を通知し、または賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず相当の期間内に必要な修繕をしないとき、または急迫の事情があるときに、賃借人が修繕をすることができると定めています。通知した記録を残しておくことが前提になります。
壁紙の日焼けは自分が負担しますか
原則は貸主の負担です。民法621条は原状回復義務から通常の使用および収益によって生じた損耗と経年変化を除いており、国土交通省のガイドラインも、経年変化・通常の使用による損耗等の修繕費用は賃料に含まれるものとしています。
負担するとしても全額ですか
ガイドラインは、賃借人の負担について建物や設備の経過年数を考慮し、年数が多いほど負担割合を減少させる考え方を採っています。経過年数の起算点をどう置くかで金額が変わるため、契約時に確認しておいてください。
契約書にガイドラインと違うことが書いてあります
国土交通省は、既に賃貸借契約を締結している場合は現在の契約書が有効なものと考えられるので契約内容に沿った取扱いが原則としつつ、契約書の条文があいまいな場合や契約締結時に何らかの問題があるような場合は、ガイドラインを参考にしながら話し合いをするよう案内しています。
ガイドラインはリースバックにも当てはまりますか
ガイドラインは賃料が市場家賃程度の民間賃貸住宅を想定していると明記されています。リースバックの家賃が市場家賃と大きく異なる場合、この想定から外れる可能性があります。契約書の記載を優先して確認し、不明な点は契約前に質問してください。
退去時に敷金は戻りますか
民法622条の2第1項は、賃貸借が終了し賃貸物の返還を受けたとき、賃貸人は受け取った敷金の額から賃借人の債務の額を控除した残額を返還しなければならないと定めています。控除される範囲は原状回復の負担区分によって決まります。
参照した一次情報
- e-Gov法令検索「民法（明治二十九年法律第八十九号）」（第606条 賃貸人による修繕等、第607条の2 賃借人による修繕、第621条 賃借人の原状回復義務、第622条の2 敷金）
- 国土交通省「「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について」（ガイドラインの位置付け、原状回復の定義、利用にあたっての注意）
- 国土交通省「「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（再改訂版）のQ&A」
- 国土交通省「「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（再改訂版）のダウンロード」
