分譲マンションのリースバック後に管理組合には参加できるのか?

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「分譲マンションをリースバックしたら、リースバック後は、管理組合には参加できるのでしょうか?」
「分譲マンションをリースバックしたら、リースバック後は、管理組合の理事会役員になれるのでしょうか?」

リースバックは、戸建ての方が多いですが、マンションをリースバックする人も都心部では少なくありません。マンションを売却するということは、分譲マンション(区分マンション)を所有しているということですので、管理組合があるはずです。マンションをリースバックで売却した場合、この管理組合との兼ね合いはどうなるのでしょうか?今回は、分譲マンションのリースバック後に管理組合は参加できるのか?について詳しく解説します。

マンションの管理組合とは?

マンションの管理組合とは

区分マンションの所有者が集まって、マンションの維持管理を行う組織のこと

を言います。

「一戸建て」であれば、維持管理をするのは、所有者である自分自身です。

「賃貸マンション」であれば、維持管理をするのは、賃貸マンションのオーナーです。

「分譲マンション(区分マンション)」の場合、マンションが区分されて、販売されるため、マンションの所有者が複数名になります。「一戸建て」や「賃貸マンション」のように所有者1人が維持管理をすれば済む形ではなくなるのです。

かと言って、多くの所有者が集まっている分譲マンションの維持管理を、誰か一人の一存で行うこともできません。

そこで、マンションの所有者(区分所有者)が集まって作る維持管理のための組織「管理組合」が作られるのです。

管理組合は、複数いる区分所有者を代表して、マンション全体の維持管理を行うのです。

マンション標準管理規約

この規約は、○○マンションの管理又は使用に関する事項等について定めることにより、区分所有者の共同の利益を増進し、良好な住環境を確保することを目的とする。

第6条 区分所有者は、第1条に定める目的を達成するため、区分所有者全員をもって○○マンション管理組合(以下「管理組合」という。)を構成する。

管理組合を運営する理事会・役員

理事会とは

分譲マンションの管理組合を代表する執行機関のこと

を言います。

数百人、数千人いる大規模な分譲マンションだと、区分所有者の意見全てをまとめながら、マンションの維持管理を行うのは、現実的ではありません。

そこで、区分所有者を代表する執行機関として「理事会」が作られるのです。

理事会は

  • 理事長:管理組合・理事会の代表者
  • 副理事長:理事長の様々な業務の補佐。必要時の理事長代行
  • 会計担当:管理費等の会計業務
  • 各理事:理事会に出席、議題の提出、運営に関する事項の決定
  • 監事:監査役

などの役職を持った役員で構成されます。

役員は「立候補」「推薦」「持ち回り制」などで、区分所有者(管理組合員)の中から選ばれます。

役員は、与えられた役割を実行する義務があり、区分所有者を代表して、マンションの維持管理を行います。
役員が行う業務
  • 1カ月~数カ月に1回のペースで開催される理事会に参加する
  • マンションに関する問題に関して、議題の提示・会議・議決を行う
  • 管理会社へ依頼、管理会社の業務報告、承認を行う
  • 1年に1回総会を開催する
役員になっていない区分所有者が行う業務
  • 総会に出席する

総会では、管理組合で集めた修繕積立金の使い方、管理組合規則の改定、役員の専任・解任などに対して、議論や承認の意思決定を行います。

総会は、決権総数の半数以上を有する組合員が出席(委任状等の書面提出や代理人の出席も含む)しなければならないと定められています。つまり、区分所有者の半数以上の同意があって、はじめて管理組合として意思決定ができることになるのです。

管理組合(理事会)が行うマンションの維持管理とは?

  • マンションの敷地・共用部分の清掃・管理
  • 長期修繕計画の作成・変更
  • 修繕積立金・管理費の運用
  • マンションのマナーやルールの周知
  • 広報および連絡業務
  • 総会の運営

などが主な業務です。

多くの管理組合では、区分所有者を代表する理事会だけでは、専門的な知識や労力が必要になるマンションの維持管理ができないため、管理組合がマンションの維持管理を行う管理会社に依頼する形で、管理業務を行います。

区分所有者から集めた管理を適切に管理し、外部業者である管理会社を使いながら、マンションの維持管理を行うのが管理組合なのです。

分譲マンションのリースバック後に管理組合には参加できるのか?

結論から言えば

できません。

前述したように

管理組合 = 区分所有者を代表するマンションの維持管理のための組織

です。

リースバックをした = 所有権はリースバック業者に移行した

ということを意味します。

その後、住み続けていたとしても、あくまでも「賃貸」で住んでいるので合って、「所有権」は売却して消失しているのです。

リースバック後 = 所有権を失う = 区分所有者ではなくなる = 管理組合の組合員ではなくな = 議決権もなくなる

ということになります。

意見を述べることはできる

前述した通りで、所有権を持っていないのですから、管理組合の議決権もありません。

しかし、総会の議題が「マンションの使用方法」など、賃借人にも関係のある議題である場合は

  • 総会への出席
  • 意見

をすることが可能です。

居住者として総会に参加すること、意見を言うことはできるのです。

ただし、議決権は持っていないので、決議に参加することはできません。

マンションのリースバック後に管理組合を外れるメリットデメリット

メリット

役員にならなくて済む

管理組合は、マンションの維持管理を目的とした組織であり、マンション全体の決めごとを行う代表者ですので、それだけを聞けば、良いもののように感じてしまいますが、

実体は

  • 休日や平日の夜などに理事会に参加するために時間を取られてしまう
  • マンションのルールの周知徹底や連絡業務など手間が多い
  • 居住者からクレームや苦情を言われることがある
  • 管理人とのやり取りが発生する
  • 管理費の値上げなど、居住者から反発を受けるものも実行しなければならない
  • 責任がある

ということで

多くの方が「できれば管理組合の役員にはなりたくない」と考えるものです。

多くのマンションでは、管理組合の役員は「輪番制(持ち回り制)」であり、「やむを得ない事情以外は拒否不可」というルールを設けているところが少なくありません。

半強制なのです。

リースバックをして、賃貸にすることで「役員にならなくて済む」「役員を依頼されても、断れる明確な理由ができる」という大きなメリットがあります。

一部の管理組合では、賃借人にも役員を強制するところがあるようですが、基本的には、賃借人は管理組合の役員にはなれない(組合員にもなれない)ので、明確に断ることが可能です。

役員になる必要がないことは、マンションをリースバックするメリットの一つになります。

管理費が不要になる

分譲マンションの所有者の場合は「管理費(修繕積立金)」を支払う義務があります。

マンション標準管理規約の第25条(管理費等)

区分所有者は、敷地及び強要部分等の管理に要する経費にあてるため、管理費を管理組合に納入しなければならない。

この管理費が管理組合の予算であり、管理組合は集めた管理費を適切に運用しながら、マンションの維持管理をしなければならないのです。

リースバックをすると、所有権はリースバック業者に移るため、管理費を支払うのはリースバック業者ということになります。

家賃にアドオンされることが多いため、コスト負担は大きく変わりませんが、管理費として支払う必要がなくなるケースが多いです。

責任は軽くなる

自分の所有物件の場合

支払っている管理費が有効に使われているのかどうか?

というのは、かなり気になるポイントです。

近年、大規模マンション、タワーマンションなどは、エレベーター、エアコン、給湯、照明、セキュリティなどの特殊な設備の経年劣化は早く、かつ修繕がしにくいものとなっています。

これらの修繕には、通常のマンションの何倍もの修繕費が必要になり、必然的に分譲マンションの管理費は割高に設定されているのです。

しかし、分譲マンションの販売時には、管理費を高く設定すると売れないため、販売するディベロッパーは、売った後のことを考えずに管理費を安く設定してしまいます。

そうなると、10年後、20年後、30年後、修繕費に対して、管理費(修繕積立金)が大幅に不足してしまい、管理組合が立ち行かなくなってしまうのです。

区分所有者のままですと、これは他人事の問題ではありませんので、切実な問題として受け止める必要がありますが、リースバック後であれば、賃貸契約ですので、いつ退去しても良いのです。

責任という意味では軽くなるメリットがあります。

デメリット

リースバックしたことばバレる

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「自宅を売却したことを、ご近所や周囲の方に知られたくないからリースバックを選択する」

という方も少なくありません。

しかし、リースバックをした後に

  • 役員を退任する
  • 役員に選ばれても、拒否する

ということがあれば、他の役員の方からすれば

「なぜ、役員を退任するの?」
「なぜ、役員を拒否するの?」

ということになってしまい、その理由を

「賃貸契約だから」

と言えば、

「分譲だったでしょ?」

と突っ込まれてしまうことは目に見えています。

リースバックをしたことを、管理組合の役員から外れること、役員を拒否することで、周囲にばれてしまうリスクがあるのです。

管理組合の決議に参加できなくなる

将来、買戻しを考えている方にとっては

  • 長期修繕計画の作成・変更
  • 修繕積立金・管理費の運用
  • マンションのマナーやルールの周知

などは、賃借人になった後も、重要な議題と言えます。

下手な修繕計画を認めてしまえば、管理費や修繕積立金が無駄に使われてしまったり、マンションの価値を下げてしまう可能性があるからです。

リースバック後に賃貸として住んでいても、将来退去するのであれば、問題にはなりませんが、将来的に買戻しをしたいのであれば、当事者として、大きな問題になるのです。

マンションの価値が落ちてしまっても、買戻し額は変わらないので、より割高になってしまいます。

重要な決議事項があっても、現時点で買い戻しをしていないのであれば、議決権はありませんので、管理組合の決めた方針に口出しはできなくなってしまうのです。

これは大きなデメリットと言えます。

マンションのリースバックをすべきか?否か?

リースバックをするメリットには

  • 愛着のある自宅に住み続けられる
  • 家族、友人、知人、ご近所の方に自宅の売却を知られずに済む
  • 居住環境を一切変える必要がない
  • 引っ越しなどのコストが発生しない

というものがあります。

しかし、前述した通りで、マンションの場合は

  • 区分所有の物件を売却して、他の物件に引っ越すことはよくあること
  • 管理組合の参加で、リースバックをしたこと(賃貸契約になったこと)がばれてしまうリスクがある
  • 管理組合に参加できないため、マンションの価値に大きな影響がある修繕計画などに意見ができない

というデメリットもあるのです。

よほど「リースバックでなければならない」理由をお持ちでないのであれば、通常の不動産売却も検討すべきものと考えます。

通常の不動産売却であれば、リースバックよりも、2割~4割ほど高く売却ができますし、引越しをした方がしがらみを断ち切れるメリットもあります。

teacher
マンションの場合は「リースバック」と「通常の不動産売却」を、実際に査定してもらった上で、最後まで選択肢を残して、メリットデメリットを慎重に比較検討することをおすすめします。

マンションのリースバックの方が、戸建てのリースバックよりも、デメリットが多いのです。


まとめ

分譲マンションのリースバック後に管理組合には参加できるのか?

原則、参加できません。

リースバックをすると所有権を失うため、管理組合員としての資格も、議決権も、ないからです。ただし、マンションの使用に関する議題の場合、総会に参加して、意見を言うことは認められます。

マンションのリースバック後に管理組合を外れるメリットには

  • 役員にならなくて済む
  • 管理費が不要になる(家賃に含まれる)
  • 責任は軽くなる

マンションのリースバック後に管理組合を外れるデメリットには

  • リースバックしたことばバレる
  • 管理組合の決議に参加できなくなる

というものがあります。

将来的に退去を意図しているのであれば、役員にならなくて済むメリットの方が大きく、将来的に買戻し(再購入)を意図しているのであれば、マンションの価値を左右する管理組合の決議に参加できなくなるデメリットの方が大きいと言えます。

teacher
戸建てのリースバックよりも、マンションのリースバックの方が管理組合が絡んでくる分、デメリットも多いので、通常の不動産売却とリースバックを査定をした上で、メリットデメリットを比較し、慎重に検討することをおすすめします。
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