リースバック後の分譲マンション｜管理組合の組合員ではなくなるが、集会で意見は述べられる

分譲マンションをリースバックに出すと、所有権は買主へ移ります。管理組合を構成するのは区分所有者なので、売った時点で組合員ではなくなり、総会での議決権も失います。ただし住み続ける以上、建物の使い方についての権利と義務は残ります。区分所有法は、その線引きを条文で置いています。ここでは、何を失い何が残るのかを条文で確かめます。管理費の金額や規約の中身はマンションごとに違うため、一般的な相場は書きません。

管理組合の構成員は区分所有者

まず出発点の条文です。

建物の区分所有等に関する法律 第三条（区分所有者の団体）　区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。

団体を構成するのは区分所有者です。加入や脱退を選べるものではなく、区分所有者になれば自動的に構成員となり、区分所有者でなくなれば自動的に外れます。リースバックで専有部分を売れば、その時点で組合員ではなくなります。総会の議決権も、役員に選ばれる資格も、同時に失います。

買主の側から見ると、規約と集会の決議は特定承継人に対しても効力を生じます（46条1項）。つまり買った人は、それまでの規約と決議をそのまま引き継ぎます。滞納されていた管理費がある場合の扱いも、この規定が関わります。

占有者として残るもの

組合員ではなくなっても、住み続ける以上、建物の使い方には関わります。区分所有法は「区分所有者以外の専有部分の占有者」を占有者と定義し（6条3項）、いくつかの規定を置いています。

同法 第四十四条（占有者の意見陳述権）　区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合には、集会に出席して意見を述べることができる。２　前項に規定する場合には、集会を招集する者は、第三十五条の規定により招集の通知を発した後遅滞なく、集会の日時、場所、会議の目的たる事項及び議案の要領を建物内の見やすい場所に掲示しなければならない。

条件は2つです。区分所有者の承諾を得て占有していること、そして会議の目的である事項に利害関係があること。リースバックの賃借人は買主の承諾を得て住んでいるので、1つ目は満たします。2つ目は議題によります。ペットの飼育、駐車場の使い方、専有部分の使用方法に関する規約の変更などは、住んでいる人の利害に直接関わります。

ただし条文が認めているのは意見を述べることまでです。議決権はありません。集会の招集通知そのものも、区分所有者に対して発するものです（35条1項）。占有者は、44条2項の掲示で開催を知る形になります。掲示があるか、いつ出るかは、住み始めてから気にしておく価値があります。

管理費と修繕積立金は誰が払うのか

区分所有法19条は、各共有者が規約に別段の定めがない限り持分に応じて共用部分の負担に任じると定めています。負担するのは共有者、つまり区分所有者です。売却後は買主が区分所有者なので、管理組合に対して管理費・修繕積立金を払う義務を負うのは買主です。

ただし実務では、賃貸借契約で家賃に含める形や、共益費として別に定める形があります。どちらになっているかは契約書の賃料の条項で決まるため、「管理費は自分が払うのか、家賃に入っているのか」を契約前に文字で確認してください。公表されている例では、固定資産税・都市計画税等の税金とその他修繕積立金等は買主が負担すると案内している会社があります（センチュリー21のリースバックで確認した記載）。

大規模修繕の一時金や、駐車場使用料の扱いも同じ考え方で確認します。所有者が変わったあとに総会で値上げが決まった場合、その負担が家賃に転嫁されるのかどうかも、契約書の賃料改定の条項次第です。改定の条項がどう効くかは定期借家契約とはにまとめました。

決まる場所が2つある

住んだあとの生活条件は、管理組合の総会で決まるものと、買主との賃貸借契約で決まるものに分かれます。どちらで決まるかによって、関われる度合いが変わります。

この並びで見ると、契約前にいちばん時間を使うべきなのは真ん中と下だと分かります。上は住み始めたあと、掲示を見て意見を述べる以外にできることが限られます。

規約は令和7年10月17日改正の標準管理規約が物差しになる

国土交通省は、マンションの管理規約を作成・改正する際のひな型として「マンション標準管理規約」を公表しています。単棟型・団地型・複合用途型の3種類があり、いずれもコメント付きのPDFで読めます。

同ページによれば、令和7年5月にマンション関係法が改正され、その中核となる改正区分所有法は令和8年4月1日から施行されます。国土交通省は区分所有法の改正等に合わせて標準管理規約を改正しており、今般の改正には総会の開催手続きや決議要件といった管理組合の運営上重要な内容が含まれるため、各マンションの管理規約も見直しが必要になると案内しています。

読者の立場で意味があるのは、これから住むマンションの規約が改正に合わせて見直される可能性がある、という点です。占有者は総会で票を持たないので、掲示を見る以外に改正の動きを知る手段がありません。賃貸借契約を結ぶ前に、管理規約の写しをもらって読んでおくと、あとから変わった部分が分かります。

リースバックに出す前に確認すること

物件の種類ごとの整理はマンションのリースバックに、売れる状態かどうかの前提は家のリースバックは、その家を売れる状態かで決まるにあります。複数社に同じ条件で出す手順はリースバックの相見積もりにまとめました。

よくある質問

リースバック後も管理組合の総会に出られますか

会議の目的である事項に利害関係があるときは、集会に出席して意見を述べることができます（区分所有法44条1項）。ただし議決権はありません。

総会の案内は届きますか

招集の通知は区分所有者に対して発するものです（35条1項）。占有者には、招集通知を発した後遅滞なく、日時・場所・目的・議案の要領が建物内の見やすい場所に掲示されます（44条2項）。

規約が変わったら従わなければなりませんか

建物やその敷地・附属施設の使用方法については、区分所有者が規約または集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負います（46条2項）。自分が投票していない決議でも、使用方法に関するものには従うことになります。

管理費や修繕積立金は自分が払うのですか

管理組合に対して負担するのは区分所有者です（19条）。売却後は買主がその立場になります。実際に誰が払う形にするかは賃貸借契約の定めによるため、家賃に含まれているのか別途なのかを契約書で確認してください。

役員が回ってくることはありますか

役員になる資格は区分所有者を前提としています。売却して区分所有者でなくなれば、役員の対象からも外れます。