不動産リースバックの家に住み続けることのできる期間

不動産リースバックをする場合、原則として何年間、住宅をリースし続けることができるのでしょうか。今回は、不動産リースバックのリースできる期間について紹介をしていきます。不動産リースバックを検討中の方は参考にしてください。

不動産リースバック

不動産リースバックとは、現在住んでいる住宅を不動産業者や投資家へ売却し現金を得ます。売却すると同時にリース契約(賃貸契約)を結び、そのまま住宅に住み続けるという方法です。親子間売買、親族間売買に内容は似ていますが、親子間、親族間ではなく、不動産業者や投資家と契約を結ぶ点が異なるものでしょう。つまり、住宅の所有権のみを売却して、賃貸として住宅に住み続ける方法というわけです。任意売却の1つの方法ですが、任意売却、つまり住宅ローンが残っている状態で不動産リースバックを行う場合、原則としてアンダーローン状態である必要があります。アンダーローン状態とは、住宅を売却したら売却益が住宅ローンの残債務を上回る状態です。この状態であれば、債権者はどのような売買契約を結んだとしても文句をつけてくることはありません。しかし、住宅ローンの残債務よりも売却益の方が少ないオーバーローンの場合では、抵当権という権利を持っている債権者が不動産リースバックの契約に納得をしない限り、不動産リースバックの契約は成立しません。多くの不動産業者や投資家へ売却する場合、住宅の購入価格が一般市場に出した時よりも安くなりますので、債権者が納得せず不動産リースバックに失敗する確率が高くなります。また、そもそもオーバーローン状態では不動産リースバック契約を結ばない不動産業者や投資家も存在します。

不動産リースバックの家に住み続けることのできる期間

不動産リースバックをした場合、2年に一度更新月がやってきます。その時に更新をすれば20年でも30年でも住宅に住み続けることができます。つまり、更新月に更新を選択すればいつまでも、不動産リースバックによって住むことができるというわけです。ただし、賃料の未払いや建物が劣化して住むのが難しい状態の場合は更新をすることができない可能性があります。賃料については、住宅売却額の10%を年間支払うというのが相場です。

20年、30年も不動産リースバックで住むべきか?

問題として20年も30年も不動産リースバックで住み続けるべきかという点です。確かに更新料や毎月の家賃さえ支払ってしまえば、何十年も住み続けることは可能でしょう。しかし、ある時点、つまり10年目前後で住宅の売却代金以上の代金を支払うことになります。毎年売却額の10%を支払っていれば、10年で売却額と同額のお金を不動産業者や投資家へ支払う計算です。ということは、それ以上、住み続けると今度は損が出てきます。たとえば、シニア層が不動産リースバックをするのであれば、言い方は悪いですが10年以上存命する可能性は低くなりますので、問題ありません。ですが、資金繰りのために不動産リースバックをした場合では損が出てきてしまいます。ということは、20年も30年も住み続けていると、不動産リースバックのうまみというのがなくなるというわけです。そのため、10年を目安に買い戻しをするか、新しく新居を構えるかをしなければ、デメリットの方が多くなるというわけです。10年を1つの目安として考えるのがいいでしょう。

まとめ

不動産リースバックの契約に関しては2年に1回更新月が来ます。更新月の際に更新を選択すれば、そのまま2年間は住み続けることができます。更新月に更新をし続ければ、賃料の未払いなどをしない限り不動産リースバックをした住宅に住み続けることができるわけです。しかし、賃料の相場が売却額の10%/年になりますので、10年間、同じ住宅に住み続けることで、不動産リースバックをして手に入れた売却額と同額の金銭を支払ったことになり、それ以上住み続けるということは、不動産リースバックのメリットをつぶしていることになります。そのため、10年を1つの目安として買戻しをするか、不動産リースバック契約を解消するか考えた方がいいでしょう。

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