リースバックの重要事項説明はどこまで受けられる？宅建業法35条・37条を条文で確認

リースバックの契約日、テーブルの上には売買と賃貸の書類が一緒に並びます。宅地建物取引士から説明を受けるとき、どこまでが法律で義務づけられた説明で、どこからがそうでないのかは、意外と分かりにくいところです。宅地建物取引業法の重要事項説明は「取得し、又は借りようとしている」人のための制度で、自宅を売る側は売買については説明を受ける立場に当たりません。一方で、売った家に住み続けるあなたは借主でもあります。ここでは条文をそのまま引きながら、どちらの立場で何を受け取れるのかを整理します。

35条は「買う人・借りる人」のための条文

重要事項説明の根拠は宅地建物取引業法 第三十五条です。冒頭の一文に、誰に対する義務なのかが書かれています。

宅地建物取引業法 第三十五条第一項　宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者……に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面……を交付して説明をさせなければならない。

「取得し、又は借りようとしている」という限定がポイントです。手放す側の保護は、この条文の組み立てには入っていません。同じ構造は、クーリング・オフの規定でも同じです。宅建業者が自ら売主となる売買で買主を守る制度なので、リースバックにクーリング・オフは使えません。

賃貸については、あなたが説明を受ける側

ここが実務上いちばん大事なところです。売った家に住み続ける以上、あなたは建物の賃貸借の借主になります。借りようとしている人として、重要事項説明の対象になります。

第35条第1項が列挙する事項のうち、賃貸で効いてくるものを挙げます。

「契約の解除に関する事項」と「損害賠償額の予定又は違約金に関する事項」は、リースバックでいちばん後から問題になりやすい2つです。ここは説明事項として法定されているので、納得できるまで聞いてよい部分だと考えてください。更新のない契約かどうかについては定期借家契約とはで扱っています。

37条書面は売主にも渡る

一方、契約が成立したあとに交付される書面は、売主にも渡ります。宅地建物取引業法 第三十七条第一項は「宅地又は建物の売買又は交換に関し、自ら当事者として契約を締結したときはその相手方に……遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を交付しなければならない」と定めています。リースバック事業者が自ら買主になるなら、売主であるあなたが「その相手方」です。

第十二号の公課の負担は、固定資産税の精算に直結します。引渡し日を境にどう按分するかは契約の定めしだいなので、この欄に書かれているかを確かめてください。計算のしかたはリースバックの固定資産税精算にまとめています。

第十一号の担保責任も見落とせません。売主は個人でも、契約で担保責任をどう定めるかによって、引渡し後に負担が残ることがあります。「定めがあるときは、その内容」という書き方なので、定めがない場合は書面に現れません。書面に何も書かれていないことが、そのまま安全を意味するわけではない点に注意してください。

第三十七条第三項は、この書面を作成したときに宅地建物取引士の記名を求めています。記名がない書面を受け取ったら、その場で確認したほうがいいです。

国土交通省が問題視していること

国土交通省は令和4年6月24日に「住宅のリースバックに関するガイドブック」を公表しました。報道発表には、公表に至った背景がはっきり書かれています。

報道発表では、リースバックを「住宅を売却して現金を得て、売却後は毎月賃料を支払うことで、住んでいた住宅に引き続き住むサービス」と定義したうえで、次のように述べています。「このような取引は、多様なライフスタイルの実現や既存住宅流通市場の活性化、空き家の発生防止等につながるものとして期待される一方で、契約内容や将来の収支計画について、消費者の理解が不十分なままでリースバック契約を締結したこと等を理由としたトラブル事例も見られます」。

署名の前に確かめる6点

買取価格と家賃はトレードオフの関係にあります。買取価格を高くすれば家賃も上がるのが基本なので、リースバックの買取価格はどう決まる？とあわせて読むと、どこで折り合いを付けるかが見えてきます。複数社に同じ条件で出させる方法はリースバックの相見積もりにまとめています。