不動産リースバックと任意売却の違い

任意売却と不動産リースバックは違いがあるのでしょうか? 今回は任意売却と不動産リースバックの異なる点を紹介していきます。任意売却を検討中の方は、必見です。

任意売却とは?

任意売却というのは、住宅ローンの支払いが不可能になり、住宅を売却するものです。ただし、アンダーローン(残債務<売却価格)の場合は、普通の住宅売買とは異ならないのですが、オーバーローン(残債務>売却価格)の場合では、債権者の同意が必要になります。債権者が複数人いる場合、債権者全員から任意売却の許可を得る必要があるのです。これは、債権者が抵当権という権利を持っており、抵当権がある限り、債務者は自分の意志で住宅を第3者に売却をすることができません。

絶対に不可能というわけではなく、抵当権抹消請求というものを住宅を購入した買主が抵当権者へおこない、お金を支払うことで抵当権を消滅させることができますが、債務者には1円も入ってきません。話がそれましたが、任意売却とは住宅ローンが完済していないが、住宅ローンの支払い能力がなくなったので、住宅を売却してその代金で住宅ローンを返済するという住宅ローンの返済方法の1種です。

不動産リースバックと任意売却の違い

不動産リースバックは、任意売却の1つの選択肢です。つまり、任意売却の一種に不動産リースバックがあります。住宅を任意売却したうえでその住宅を賃貸にして住み続けることができるので、任意売却の中ではもっとも債務者にとっては利用したい方法であると思います。しかし、任意売却は高く販売することに、債権者は重きをおいています。そのため、下手な業者では不動産リースバック契約の話を債権者へしたとしても却下される可能性が高くなります。

任意売却の中ではもっとも利用したい方法が不動産リースバックですが、もっとも利用するのが難しいのが不動産リースバックです。

不動産リースバックを利用するためには?

任意売却の手続き中には、同時に競売という手続きが進行しています。競売の場合、市場価格の60%~70%の価格でしか住宅を売却することができないのです。一方、任意売却は比較的市場価格に近い価格で住宅を売却することができます。つまり、債権者としては競売になるよりは任意売却で売ってしまった方が、損をした住宅ローンの回収ができるわけです。そして、競売の終了が近くなるにつれて販売活動中の住宅の価格を下げる必要があります。

住宅の売却価格が下がったときに、不動産リースバック業者が提示する料金以上であるのならば、不動産リースバック業者に売却をしてしまった方が、競売よりもお得なので債権者も首をたてにフルしかありません。

少し危険な手段ではありますが、任意売却中に不動産リースバックを利用する手段の1つとしては、ある程度有効な手段であるといえます。

まとめ

任意売却の1つの方法に不動産リースバックはあります。しかし、原則として債権者は不動産リースバックで住宅を任意売却するよりも、普通に売却してしまった方が高く売れるので、不動産リースバックはあまり好まれません。しかし、競売が近くなった場合、不動産リースバックを利用した方が高く販売することができますので、少し危険な手段ですが利用してみる価値はあります。

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