不動産リースバック業者の審査に落ちた!審査の甘い不動産リースバック業者とは?

man
「不動産リースバック業者の審査に落ちてしまった。」
「めぼしい不動産リースバック業者の審査にどれも通らない」
「審査に通る不動産リースバック業者ってないの?」

意外と知られていませんが、不動産リースバック業者の審査は、それなりに厳しいものがあります。なぜ、不動産リースバック業者の審査が厳しいのか、審査の甘い不動産リースバック業者について解説します。

なぜ、不動産リースバック業者の審査は厳しいのか?

なぜ、不動産リースバック業者の審査は厳しいのか?

不動産リースバック業者のビジネスモデル

不動産リースバック業者のビジネスモデルは

  • 不動産リースバックで不動産を購入(相場の7割程度で購入できる)
  • リースバックなので、そのまま売主に賃貸として貸す
    • 賃借人が借りている間 → 賃料収入が売上として入る
    • 買戻しの場合 → 買戻しの手数料上乗せ分が売上として入る(買取額の2割~3割)
    • 退去の場合/戸建て → 解体して土地を売却
    • 退去の場合/マンション → そのまま売却

という形で利益を上げるビジネスモデルです。

teacher
通常のアパートやマンションの不動産投資とは違って、空室リスクが回避できるため、低リスクで収益性の高い投資になるため、キャッシュが多くある大企業ほど、参入するビジネスになっています。

ここで問題なのが

大企業ですので

住み続けてもらう年率6%~10%の「賃料収入」よりも
退去時に、戸建てを解体して土地を売却する、マンションを売却する「転売益」

の方が美味しいビジネスモデルとなっています。

相場の7掛けで買えて、転売するのですから、3割の利益が見込めるため、「転売益」の方が美味しいのです。

不動産リースバック業者が転売するための条件として重要なポイントは

流動性があること(買い手が多くいること)

です。

土地として売却しても、買い手がつかなければ、不動産リースバック業者は、固定資産税が毎年かかってしまう在庫を持つことになり、損をしてしまいます。

流動性が高い不動産物件というのは

  • 都市圏(一都三県、愛知、大阪、福岡)
  • 駅チカ物件
  • 再建築可能(戸建ての場合)

である必要があるのです。

不動産リースバック業者は、どんな戸建て、どんなマンションでも、買い取ってくれるのではなく

  • 都市圏(一都三県、愛知、大阪、福岡)
  • 駅チカ物件
  • 再建築可能(戸建ての場合)

というある程度、需要のある土地の物件しか買い取ってくれないのです。

大手企業、大手企業グループの不動産リースバック業者ほど、リスクを負わないようにビジネスを展開するので、この傾向が強いのです。

teacher
不動産リースバックを望む方は、全国にいて、地方や駅から10分以上かかる場所の方も少なくありません。ここのミスマッチがあるため、不動産リースバック業者の審査に落ちる方は、少なくないのです。

住宅ローンが残っていると、不動産リースバックができない!

また、審査落ちで多くあるのが

住宅ローン残高 > 不動産リースバック業者の買取額

という状態です。

この状態だと、どの不動産リースバック業者に依頼しても、審査は通りません。

なぜかというと、住宅ローンというのは、銀行がその持ち家を担保にして、お金を貸すローンサービスです。

自宅を売却すること自体には、問題ないのですが、売却するためには「抵当権(担保として、返済できない場合に売却しても良い権利)」を銀行(債権者)に外してもらわなければなりません。抵当権が付いた状態では、誰も買わないからです。

銀行(債権者)が「抵当権」を外す条件は「住宅ローンの完済」だけなのです。
住宅ローン残高 > 不動産リースバック業者の買取額

という状態では、全額を住宅ローンの返済に回しても、完済できないため、銀行は「抵当権」を外してくれるわけもなく、売却ができないのです。

不動産リースバック業者の買取額以外の資金を追加して、完済することはできますが、それでは、お金が減るだけですので不動産リースバックを使う意味もありません。

つまり、

住宅ローン残高 > 不動産リースバック業者の買取額

という状態だと、銀行が「抵当権」を外してくれないので売却できない、不動産リースバック業者も買取をしない

ということになってしまいます。

teacher

この仕組み自体を知らない方が多いので、「どの不動産リースバック業者に申し込んでも、審査に落ちる」状態が起きてしまうのです。

また、「住宅ローンの残高よりも、高く売れるはずだ。」と、ご自宅を過大評価する方も多いですが、基本的には、不動産リースバックでは、一般の不動産売却の相場の7割程度の買取額になってしまうため、想定よりも買取額が小さくなり、住宅ローン残高よりも低くなってしまうケースもあります。

この場合も、同様に不動産リースバック業者の審査には通らないのです。(この場合、どうしても、資金が必要なら不動産売却を選ぶ必要があります。)

審査の甘い不動産リースバック業者とは?

審査の甘い不動産リースバック業者とは?

審査の甘い不動産リースバック業者は、ミライエ/リースバックです。

上場非上場
対応エリア北海道・東北・関東・中部
実績-
査定スピード最短即日~1週間
資金化までの日数1カ月以内
査定・審査手数料0円
事務手数料-
査定額-
設定賃料(リース料)-
年齢-
保証人-

なぜ、ミライエ/リースバックは審査が甘いのか?

大手企業グループの不動産リースバック業者の場合

不動産リースバック業者 = 買主(不動産オーナー・大家さん)

になって、不動産リースバックをした売主に対して、物件をそのまま賃貸に出します。

自社でお金を出して、不動産を所有するからこそ、

前述したような

流動性の高い物件 = 低リスクの物件

にこだわり、それ以外の物件は、買取をしないのです。

ミライエ/リースバックの場合

ミライエ = 不動産を仲介する不動産屋

であり

ミライエが抱えている不動産投資家 = 買主(不動産オーナー・大家さん)

になって、不動産リースバックをした売主に対して、物件をそのまま賃貸に出します。

  • お金を出すのも、不動産投資家
  • 賃貸契約を結ぶのも、不動産投資家

なのです。

ミライエは、競売や任意売却を得意とする不動産売買の事業者で、数百名の不動産投資家を抱えています。

「不動産リースバックで物件を購入するか?」をミライエは、各不動産投資家に持ちかけて、合意を得られたら仲介する仕組みになります。

この方法だと不動産リースバックの買取をしてもらえる可能性が上がるのです。

不動産リースバックの買取をしてもらえる可能性が上がる理由(審査が甘くなる理由)

理由その1.個人投資家は、大手企業ほど安い価格で査定しない

大手企業の不動産リースバック業者の場合は

  • 立派なオフィス
  • 豊富な人件費
  • 手厚い広告宣伝費
    ・・・

というコストをかけて、不動産リースバックの見込み客を集めて、契約まで手続きを進めます。

これだけコストをかけるからこそ、

買取額 = 市場価格の7割以下

で、「3割以上は利益を抜きたい、抜かざるを得ない」状況になるのです。

買取額の査定が下がれば下がるほど、住宅ローン残高に満たない可能性も高くなってしまうため、買取ができないという結論になってしまうのです。

個人投資家の場合は

  • オフィス → こじんまりとしたオフィスもしくは、なし
  • 人件費 → 自分だけなので不要
  • 広告宣伝費 → 広告をしない

のですから、ほぼ見込み客を紹介してもらうのにコストをかけていません。

コストをかけていないのだから、

買取額 = 市場価格の8割、9割でもOK

と考える不動産投資かも多いのです。

買取額が高くなるからこそ、住宅ローン残高以上の金額なるケースがあり、買取ができる可能性が広がるのです。
理由その2.不動産投資家は「転売益」でなく、「家賃収入」を重視するので立地にこだわらない

大手企業グループの不動産リースバック業者の場合は

  • 戸建て → 解体して更地として売却
  • マンション → そのまま売却

して、「転売益(キャピタルゲイン)」で稼ぐビジネスモデルです。

だからこそ、流動性の高い(駅チカ、都市圏)の物件しか手を出さず、地方や駅から遠い物件は、審査に通さないケースが多いのです。

不動産投資家の場合は

「転売益(キャピタルゲイン)」を狙うスタンスの投資家もいますが、「家賃収入(インカムゲイン)」を重視する方もいます。

地方で、駅から遠くても、リースバックでその人が住み続けてくれれば家賃収入が入ってきます。

利回り10%なら、10年で元が取れる計算です。

流動性が低くても、利回りが高いのであれば、空室リスクの低い投資先として、不動産投資家が買取をしてくれる可能性があるのです。

周辺の不動産投資の利回りよりも、高い利回りを提供できれば、買取をしてくれる可能性が高くなるのです。

理由その3.不動産投資家は、数百名いて、数百名が各々の判断で買取をする

ミライエの抱えている不動産投資は、数百名いて、ミライエがリースバックの申込があったら、見込みの高い不動産投資家から、順番にアプローチをして、買取の可否を判断してもらうのです。

数百名いたら、数百パターンの不動産投資に対する考え方、投資姿勢、不動産リースバックへの考え方があり、大手企業の不動産リースバック業者では考え付かなかった、メリットや魅力を感じるケースもあります。

例えば、退去時の判断として

  • リフォームして、ほかの方に貸し出す
  • 解体して、アパートを建てて、アパート経営をする
  • 解体して、駐車場にする
  • 自分で使う
選択肢が広くなるからこそ、数百名の不動産投資家の中に、一人でも買取を希望してくれる方がいれば、不動産リースバックが成立するのです。

まとめ

ミライエ/リースバックが審査が甘い理由は

  1. 個人投資家は、大手企業ほど安い価格で査定しない
  2. 不動産投資家は「転売益」でなく、「家賃収入」を重視するので立地にこだわらない
  3. 不動産投資家は、数百名いて、数百名が各々の判断で買取をする

ことにあります。

teacher
大手企業、大手企業グループの不動産リースバックの審査に通らなかった方は、ミライエ/リースバックを検討してみると良いでしょう。選択肢が広い分、審査に通る可能性は上がるはずです。
上場非上場
対応エリア北海道・東北・関東・中部
実績-
査定スピード最短即日~1週間
資金化までの日数1カ月以内
査定・審査手数料0円
事務手数料-
査定額-
設定賃料(リース料)-
年齢-
保証人-

「でも、個人投資家にマイホームを買ってもらって、ちゃんとリースバックで貸してくれるの?買取を希望した場合に対応してくれるの?」

一番気になる点は

man
「個人投資家が売却したときに、不動産リースバックの基本的な機能「賃貸・退去・買戻し」は大丈夫なのか?」

です。

問題ありません。

大手企業や大手企業グループよりは、信頼性は下がるものの、個人投資家ともリースバック用の賃貸契約(普通賃貸借契約、定期賃貸借契約)を締結します。契約書に買戻し、入居期間などの事項が入っていることをご自身で確認する必要性はありますが、きちんと記入されていれば、問題なく、「賃貸・退去・買戻し」が可能です。
teacher
当然、不動産売買の仲介会社として、ミライエが準備、説明、フォローしてくれます。

大手企業、大手企業グループの不動産リースバックと、個人投資家・不動産投資家の不動産リースバックで違う点は

大手企業、大手企業グループの不動産リースバックが用意している

  • 見守りサービス
  • 巡回サービス
  • ハウスクリーニング

などの、付加価値サービスは用意できないという点です。

それ以外の部分では、契約書があるので、問題なく利用することができます。

「ミライエ以外にも、同様の仕組みで不動産投資家にリースバックを案内している業者はあるの?」

あります。

元々、リースバックというのは、競売や任意売却で日常的に行われているものですので、不動産売買をしている不動産会社の場合は、リースバックの対応も、問題なくできる、やったことがあるのです。

ただし、不動産売買会社のリースバックの対応は、多くの場合は、付属的なもので、売主が住み続けたいと言ってきたので、賃貸契約をして住み続ける形をとるといったもので、ミライエのように不動産リースバックをメイン事業として展開している不動産売買会社は、ほとんどありません。

teacher
十分に多くの不動産投資家をミライエは抱えていますので、ミライエで不動産リースバックの審査が通らなければ、似たような不動産売買会社に依頼しても、同様の結果になる可能性が高いです。

大手企業、大手企業グループの不動産リースバックも、ミライエの不動産リースバックも、審査に落ちた場合の対応は?

大手企業、大手企業グループの不動産リースバックも、ミライエの不動産リースバックも、審査に落ちた場合の対応は?

当然、審査は確実なものはありませんので

  • 大手企業、大手企業グループの不動産リースバックも、審査落ち
  • ミライエの不動産リースバックも、審査落ち

というケースは考えられます。

この場合、取れる方法としては

  • 住み続けることをあきらめて、通常の不動産売却を選択する
  • 不動産リースバック自体あきらめる
  • 住宅ローン残高が問題なら、残高が減ってから依頼する
  • 審査落ちの理由を聞いて、対応できる問題なら対応してから依頼する

などが挙げられます。

どうしても、資金が必要であれば、通常の不動産売却を選択することをおすすめします。買い戻すことはできなくなりますが、不動産リースバックよりは高値で売却ができるからです。

どうしても、自宅を手放したくない、買戻し・住み続けることを優先する場合には、一旦、不動産リースバックをあきらめて、別のお金を借りる方法を検討する必要があります。

不動産リースバックランキングはこちら
不動産リースバック

不動産リースバック無料相談・無料査定。ご相談ください。

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です

CAPTCHA