リースバックができないのはどんなとき？共有は民法251条、借地上の建物は借地借家法19条が関門になる

共有名義の家は、ひとりでは売れない

夫婦の共有、相続で兄弟の共有になっている、といった家は珍しくありません。共有物をどう扱えるかは民法が決めています。

各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。次項において同じ。）を加えることができない。（民法251条1項）

2項は、共有者が他の共有者を知ることができない場合や、その所在を知ることができない場合について、裁判所が「当該他の共有者以外の他の共有者の同意を得て共有物に変更を加えることができる」旨の裁判をできると定めています。連絡が取れない共有者がいるときの受け皿はありますが、裁判所の手続きが必要になります。

借地の上の建物は、地主の承諾が要る

土地は借りていて、建物だけを所有している家です。建物を売るには、土地の賃借権を買主へ引き継ぐ必要があります。

条文は、地主に不利となるおそれがないにもかかわらず承諾しない場合に、裁判所が承諾に代わる許可を与えることができるとしています。同時に「当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、賃借権の譲渡若しくは転貸を条件とする借地条件の変更を命じ、又はその許可を財産上の給付に係らしめることができる」ともしています。承諾料のような負担が条件になり得る、ということです。

住宅ローンが残っている家は、完済できるかで決まる

3つめは残債です。住宅ローンが残っている家には抵当権が付いています。買主に所有権を移すには、この抵当権を消す必要があります。売却代金で完済できるかどうかが分かれ目です。

そのほかに引っかかりやすい点

上の3つ以外にも、売買が成立しにくくなる事情があります。いずれも「買った会社が将来その家をどう扱えるか」に関わります。

最後の1行は条文の話ではありませんが、実務では最も重い条件です。売却代金を受け取ったあと、毎月の賃料を何年払えるのかを先に計算しておく必要があります。

断られたときに次にすること

複数社を同じ条件で比べる手順はリースバックの相見積もりで説明しています。断られた理由を「うちの家はダメ」と受け取らず、どの関門に当たったのかを切り分けてください。

よくある質問

共有名義でもリースバックはできますか。

共有者全員の同意が得られるかによります。民法251条1項は、各共有者は他の共有者の同意を得なければ共有物に変更を加えることができないと定めています。所在の分からない共有者がいる場合は、同条2項の裁判という手続きがあります。

借地の上の家はリースバックできませんか。

地主の承諾が得られれば進められます。承諾が得られない場合でも、借地借家法19条1項により、地主に不利となるおそれがないにもかかわらず承諾しないときは、裁判所が承諾に代わる許可を与えることができるとされています。

住宅ローンが残っていてもできますか。

売却代金で完済できるかが分かれ目です。抵当権を消さなければ所有権を移せないためです。会社によっては、残債が売却価格を上回る場合は利用できないと公式に明記しています。

1社に断られたら、もうできないということですか。

そうとは限りません。買取価格の付け方は会社によって違うため、残債が理由なら他社で成立することがあります。一方で、共有者の同意や地主の承諾が理由の場合は、どの会社に持ち込んでも同じ関門に当たります。

共有の持分だけ売ることはできますか。

持分の処分と共有物の変更は別の話です。ただしリースバックは家全体を貸し借りする取引なので、持分だけの売却では目的を果たせません。

断られた理由を教えてもらえますか。

会社によります。理由が示されない場合でも、登記事項証明書と残高証明を手元でそろえれば、どの関門に当たっているかは自分で切り分けられます。