リースバックのメリット10選。家をリースバックするメリットを通常の不動産売却と比較して解説!

man
「自宅をリースバックするメリットを教えてください。」
「家をリースバックするのと、家を売却するのでは、どういう違いがありますか?」

マイホーム、持ち家の住宅ローンが払えない場合、まとまった資金が必要になった場合、売却することを検討するはずです。では、ご自宅を売却する選択肢とリースバックする選択肢があった場合、リースバックするメリットには何があるのでしょうか?今回は、家をリースバックするメリットを通常の不動産売却と比較して丁寧に解説します。

家をリースバックするメリット

家をリースバックするメリット

メリットその1.まとまった資金が手に入る

不動産リースバックも、「ご自宅を売却する」という点は、通常の不動産売却と同じですので、リースバックが決定したら、売却額が入金されます。

まとまった資金調達が可能になるのが、不動産リースバックの最大のメリットと言えます。

お金を借りるとなると、ローンになりますが、ローン審査などがあり、高額な借り入れは難しいのが現状です。

不動産リースバックであれば、ローン審査は不要で、数百万円、数千万円と言った、まとまった金額での借り入れが可能になります。

注意点

不動産リースバックでの売却額は、通常の不動産売却の7割~8割程度の金額になることが多いです。

メリットその2.自宅に住み続けられる

不動産リースバックの最大のメリットは「自宅に住み続けられること」です。

マイホームは、人生で一番高い買い物ですから、十分に検討して、不退転の覚悟を持って、購入されて、大切に利用してきたものだと思われます。

誰にとっても、マイホームというのは、愛着があり、住みやすさがある、こだわりの家なのです。

通常の不動産売却で持ち家を売却した場合
買主が住む、買主が第三者に賃貸する(買主の意向がすべて)

ご自身が住み続けられる可能性は低いです。

持ち家をリースバックした場合
確実にご自宅に住み続けることができる(家賃は発生する)

リースバックをする理由を聞いたときに「自宅に住み続けられるから」と回答している方がもっとも多いことが、最大のメリットであることを示しています。

自宅に住み続けられることで

  • 引っ越しをしないで済む
  • 愛着のある街に住み続けられる
  • 子供の転校が不要

など、様々なメリットが出てきます。

メリットその3.「買戻し(再購入)」が可能

不動産リースバックの場合は、売却して、自宅に家賃を払って住み続けることができます。賃貸契約(普通賃貸借か定期賃貸借)をするのですが、契約の終了時に3つの選択肢が用意されています。

  1. 契約を更新して、住み続ける
  2. 契約を更新せず、退去する
  3. 買い戻す

の3つです。

不動産リースバックで売却することで、まとまった資金を得ることができますが、一時的な資金難を乗り越えて、その資金分が捻出できる状況になれば、ご自宅を買戻しして、所有権を再び、不動産リースバック業者から、ご自身に戻すことができるのです。
通常の不動産売却で持ち家を売却した場合
一旦、物件が不動産市場に流れてしまったら、買い戻すことはほぼ難しい
持ち家をリースバックした場合
不動産リースバック業者の再購入額を支払えば、いつでも買戻し可能

資金難が解決したら、再び、ご自宅を自分のものにすることができるため、「一時的な資金難の場合に不動産リースバックを利用する」という選択肢が増えてきているのです。

「買戻しができる」ことが不動産リースバックの大きなメリットとなっています。

注意点

不動産リースバック業者は「買戻し」ではなく、「再購入」という表現を使うことが多いです。なぜなら、売却額よりも、買戻し(再購入)の金額の方が高く設定されているからです。売却額と買戻し額は同額ではないことに注意が必要です。

メリットその4.ご家族、ご近所や親戚などに知られずにご自宅の売却が可能

小さな町や小さな村であれば、自宅を売却して、表札の名前が変わってしまっただけで

woman
「○○さんご自宅を売却したらしいよ。」

と、うわさが広まってしまい、結果的に、その町や村に居づらくなってしまうことも少なくありません。

不動産リースバックの場合は

自宅を売却して、その自宅を賃貸で借りる

契約ですから、何も変わらずに住み続けることになるため、外から見ても、変化はないのです。

当然、リースバックを利用したことを言わなければ

ご近所、親戚、ご家族にさえ、知られずに自宅を売却することができます。これも、不動産リースバックの大きなメリットと言えます。

通常の不動産売却で持ち家を売却した場合
所有者・住む人が変わるので、ご近所、親戚、ご家族などに「売却」の事実を知られてしまう
持ち家をリースバックした場合
所有者は変わっても、住む人は変わらず住み続けるため、言わなければご近所、親戚、ご家族などに「売却」の事実を知られることがない
teacher
とくにお子様に自宅の売却を知られたくないケースなどもあります。多感な時期に無駄な心労を掛けないためにも、今のご自宅に住み続けられる不動産リースバックという選択肢を取る方も多いのです。

メリットその5.住宅ローンの早期完済が可能

毎月の住宅ローン返済の負担が大きく、住宅ローンが払えないというケースでは、「不動産リースバックを利用して、売却資金で住宅ローンを完済する」ことが可能になります。

住宅ローンの返済の代わりに、毎月の家賃(リース料)が発生しますが、家賃(リース料)の方が返済負担が小さくなるケースも多く、家賃を払いながら、買い戻せるお金が貯まったら、買い戻すという選択肢が取れるのです。

注意点

不動産リースバックを利用する場合は、不動産リースバックでの売却額で住宅ローンを完済する必要があります。「不動産リースバック業者への売却額 < 住宅ローン残高」の場合は、不動産リースバックの審査に通らないのです。

メリットその6.火災保険料がかからなくなる

持ち家の場合は、ご自宅が火事、水害、台風、浸水、竜巻、落雷、雪災などに遭ったときに損害を補償してくれる「火災保険」や、ご自宅が地震に遭ったときに損害を補償してくれる「地震保険」に加入することが一般的です。

「火災保険料」「地震保険料」は、年間数十万円になることが多く、大きな支出となります。

不動産リースバックをすると、所有権は、不動産リースバック業者に移るため、ご自身で負担していた「火災保険料」や「地震保険料」が不要になります。

コスト負担を抑えられるメリットがあります。

メリットその7.固定資産税がかからなくなる

持ち家の場合は、不動産(土地・建物)は、資産になるため「固定資産税」が発生します。

「固定資産税」は、不動産の内容や土地に応じて変わりますが、年間数十万円になることが多く、大きな支出となります。

不動産リースバックをすると、所有権は、不動産リースバック業者に移るため、ご自身で負担していた「固定資産税」が不要になります。

コスト負担を抑えられるメリットがあります。

メリットその8.相続対策になる

相続税というのは

基礎控除額 = 3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数

課税遺産総額 = 相続財産 - 基礎控除額

相続税額 = ( 相続財産(法定相続分) - 基礎控除額 ) × 相続税

で計算されるものです。

例えば

  • 相続財産:1億円(持ち家6,000万円、株や預貯金3,000万円)
  • 法定相続人:3人(妻、子供2人)

の場合

基礎控除額 = 3,000万円 + 600万円 × 3人 = 4,800万円
課税遺産総額 = 相続財産:1億円 - 基礎控除額:4,800万円 = 5,200万円

法定相続分

  • 妻:2分の1 = 5,200万円 / 2 = 2,600万円
  • 長男:4分の1 = 5,200万円 / 4 = 1,300万円
  • 次男:4分の1 = 5,200万円 / 4 = 1,300万円

相続税額

  • 妻:2,600万円 × 税率15% - 控除額:50万円(控除額) = 340万円
  • 長男:1,300万円 × 税率15% - 控除額:50万円(控除額) = 145万円
  • 次男:1,300万円 × 税率15% - 控除額:50万円(控除額) = 145万円

相続税合計:630万円

となります。

不動産リースバックで持ち家を売却しておけば

持ち家を4,200万円で不動産リースバックで売却

  • 相続財産:8,200万円(株や預貯金8,200万円)
  • 法定相続人:3人(妻、子供2人)

の場合

基礎控除額 = 3,000万円 + 600万円 × 3人 = 4,800万円
課税遺産総額 = 相続財産:8,200万円 - 基礎控除額:4,800万円 = 3,400万円

法定相続分

  • 妻:2分の1 = 3,400万円 / 2 = 1,700万円
  • 長男:4分の1 = 3,400万円 / 4 = 850万円
  • 次男:4分の1 = 3,400万円 / 4 = 850万円

相続税額

  • 妻:1,700万円 × 税率15% - 控除額:50万円(控除額) = 205万円
  • 長男:850万円 × 税率10% - 控除額:0円(控除額) = 85万円
  • 次男:850万円 × 税率10% - 控除額:0円(控除額) = 85万円

相続税合計:375万円

となります。

不動産リースバックをして、不動産を手放しておくことで

  • 相続税額を下げられる
  • 老後資金として使える現金が増える
  • 相続人(配偶者や子供)も、亡くなってから不動産を売却する手間や負担がなくなる

メリットがあるのです。

とくに相続が発生して、不動産が相続対象となっていた場合、10カ月以内に相続税を納税しなければならないため、たたき売りのような形で売却しなければならないケースが少なくありません。

結局、相場よりも安く売ることになるのであれば、早い段階で不動産リースバックに切り替えることも、有効な相続税対策となります。

メリットその9.まとまった老後資金ができる

「子供たちに家を残す必要がない。」と考える方も、年々増加しています。

grandpa
「子供たちが相続でトラブルを起こしてしまう。」
「結局、誰も使わないので残しても意味がない。」
「子供たちは自分の力で生きて欲しい。」
「残されても、売却などで負担になる。」
「子供たちは、幸せな老後を過ごしてほしいと言っている。」

と考える方が増えてきているのです。

grandpa
「だったら、愛着のある自宅に住み続けられる不動産リースバックで、まとまった資金を受け取って、老後を余裕のある資金をもって、豊かに暮らしたい。」

という選択肢に不動産リースバックがなっているのです。

相続対策も踏まえて、子供たちに家を残す必要がないのであれば、老後資金を増やして、豊かな老後生活を送るのも選択肢の一つとなります。

メリットその10.売却金額を賃料に充当することが可能

不動産リースバックでは、売却金額を賃料に充当することが可能です。

どういうことかというと

  • 物件の売却額:1500万円
  • 毎月の家賃:8万円

というリースバックの査定が出た場合

man
「将来買い戻したいから、そんなに高額な買取はしないで構わない。」
「そんなに高額な資金は不要だから、毎月の家賃を下げて欲しい。」

というニーズがある場合に「売却金額を賃料に充当する」サービスを展開している不動産リースバック業者の場合

  • 物件の売却額:300万円(1200万円を家賃支払いとしてプール)
  • 毎月の家賃:2万円(プールした資金から家賃の一部をしはらい)

と、物件の売却金額を家賃に充当することで、毎月の家賃を抑えることができ、買戻しの時もプールしていた資金分があるため、高額な資金を用意しなくても、買戻しが可能になるのです。

物件の評価額によらずに、必要資金の金額、支払い可能な家賃の状況を鑑みて、売却額や家賃設定を柔軟に調整することが可能になります。これも、不動産リースバックのメリットと言えます。

まとめ

不動産リースバックのメリットには

  • メリットその1.まとまった資金が手に入る
  • メリットその2.自宅に住み続けられる
  • メリットその3.「買戻し(再購入)」が可能
  • メリットその4.ご家族、ご近所や親戚などに知られずにご自宅の売却が可能
  • メリットその5.住宅ローンの早期完済が可能
  • メリットその6.火災保険料がかからなくなる
  • メリットその7.固定資産税がかからなくなる
  • メリットその8.相続対策になる
  • メリットその9.まとまった老後資金ができる
  • メリットその10.売却金額を賃料に充当することが可能

というものが挙げられます。

teacher

不動産リースバックは、不動産売却よりも、多くのメリットがあるご自宅の売却手段なのです。

デメリットも合わせて確認して、最終的な実行を検討しましょう。

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