不動産リースバックの買戻し額はいくらになるの？リースバック時の売却額（買取額）と同じ？高し？安い？

「不動産リースバックをした後に買い戻すときの金額はいくらになりますか？」
「不動産リースバックをした後に買い戻す金額の計算方法を教えてください。」

不動産売却ではなく、不動産リースバックを選ぶということは、多くの方が「買戻し（再売買）」を前提として、不動産リースバックを選んでいると思います。では、その「買戻し額（再売買額）」というのは、いくらになるのでしょうか？今回は、不動産リースバックの買戻し額について解説します。

不動産リースバックの「買戻し」とは？

不動産リースバックは

を言います。

家賃を払いながら、不動産リースバックを利用している方が選択できるのは

1. 賃貸を継続する
2. 退去する
3. 買い戻す

の3種類になります。

基本的には

1. 賃貸を継続する　→　定期賃貸借の契約期間ごと（2年、3年）での更新
2. 退去する　→　いつでも選択可能
3. 買い戻す　→　いつでも選択可能

というタイミングで判断することになります。

今回は、この中の「買戻し」について解説します。

不動産リースバックの買戻しとは？

を意味します。

買い戻すかどうかは、契約の時点で決めておく必要があります。買戻しの約束が契約書に書かれていなければ、あとから求めても相手に応じる義務はないからです。

単純に受け取る金額だけを比べれば、一般の市場で売ったほうが高くなるのが普通です。それでもリースバックが選ばれるのは、住み続けられることと、買い戻す道を残せることの2つが理由になります。買戻しの約束が民法の買戻し特約なのか再売買の予約なのかで、行使できる期間も価格の決め方も変わります。違いは買戻し特約と再売買の予約の違いにまとめました。

不動産リースバックの買戻し額はいくらになるの？

「買戻し」という表現を聞くと

と考えてしまう方も多いのですが、実際には「＝（イコール）」になるケースはあまりありません。

例

再購入の価格はいつ決まる？価格の設定方法は？
再購入に必要な価格は、リースバックの契約時にあらかじめ提示する業者もあれば、そのときになってみないと分からないところもあります。前者なら、年数が経っても価格が変わらないので安心です。一般的には売却価格に諸経費を上乗せした金額になることが多く、諸経費には業者が買取時に負担した税金や登記費用などが含まれます。

多くの不動産リースバック会社の設定は

であり、

となるのです。

不動産リースバックをするにあたって、不動産リースバック会社が負担している

• 不動産取得税
• 登記費用
• 営業、管理などの人件費
• 広告宣伝費
• 修繕費
• 固定資産税などの税金

などがかかっているため、「かかった諸費用分を加味して支払わないと、買い戻せない」という設定になっていることが多いのです。

セゾンファンデックスへ査定を出した2020年1月の記録では

• 買取金額：500万円
• 買戻し金額：650万円

ですので

となっていました。

不動産リースバックの売却額よりも、買戻し額が安くなる不動産リースバック会社もある？

あります。

例：一建設／リースバックプラス

一建設株式会社は、通常のリースバックとは違うサービスを提供しているリースバック業者です。

その中でも「標準プラン」であれば

• 長く住めば住むほどに再購入価格が下がる

というサービス設計になっているのです。

例：ミライエ／リースバック

買主が自社で在庫として持ち続ける会社は、買い取ったあとにかかる税や登記費用、管理の手間を買戻し価格へ乗せる形になりやすく、その分だけ売却額より高くなります。

一方で、買主が投資として保有し、家賃で投下資金を回収していく設計の場合は、回収が進んだ分だけ買戻し価格を抑える余地が生まれます。

これはかなりレアな不動産リースバック会社ですが、

と、売却した金額よりも、買戻しするときの金額の方が安く設定されているのです。

ミライエの過去の売買事例

となっており

過去の売買事例の金額を合計すると

• 買取額合計：23,750万円
• 買戻し予定額合計：20,600万円

ですから、実績値として

になっているのです。

ミライエ／リースバック

上場	非上場
対応エリア	北海道・東北・関東・中部
実績	-
査定スピード	最短即日～1週間
資金化までの日数	1カ月以内
査定・審査手数料	0円
事務手数料	-
査定額	-
設定賃料（リース料）	-
年齢	-
保証人	-

詳細情報

公式サイト

より具体的に「買戻し」を検討しているのであれば、

となる可能性が高い、不動産リースバック会社をおすすめします。

不動産リースバックの「買戻し」時に住宅ローンは利用できるの？

不動産リースバックをする方にも、いろいろな事情があり、「住宅ローンを組んでも、買い戻したい」という方も少なくありません。

では、不動産リースバックの買戻しで、住宅ローンは利用できるのでしょうか？

結論

利用できます。

不動産リースバックという手続きをしてはいますが、

という使い方は、決して珍しいものではなく、所有権が不動産リースバック業者であるというだけで、通常の中古物件の売買と変わらないため、住宅ローンを使うこと自体には問題はないのです。

ただし、状況により、審査面で不利になる可能性はあります。

とはいえ、

• 以前に金融機関に迷惑をかけていない
• 返済負担率が十分に基準値の範囲内である
• 安定した収入がある

方であれば、問題なく、不動産リースバックの買戻しで、住宅ローンを借りることができるはずです。

万が一、住宅ローンの審査落ちをしてしまっても

2社、3社別の銀行の住宅ローンを検討する

審査の基準は銀行ごとに違います。1社で否決になっても、返済負担率の見方、勤続年数の扱い、築年数と担保評価の考え方が違う別の銀行では通ることがあります。

フラット35を検討する

住宅金融支援機構と民間金融機関が提供する長期固定金利の住宅ローンです。融資条件は住宅金融支援機構のフラット35公式サイトで確認してください。買戻しの資金計画を金利変動の影響を受けない形で組みたい場合の選択肢になります。

ことで、問題なく借りられるはずです。

また、住宅ローン控除（住宅ローン減税）も、2回利用することができる可能性が高いです。基本的に住宅ローン控除（住宅ローン減税）には、「1人一回まで」「同じ物件で2回使ってはいけない」というルールはありません。

適用の要件と控除額は改正が入るため、国税庁タックスアンサー No.1211-1「住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」で現在の条件を確認してください。中古住宅の取得に当たるのか、床面積や築年数の要件を満たすのかは、買戻しの契約形態によって判断が変わります。

不動産リースバックの買戻しでの注意点

家賃（リース料）の滞納で買戻しができなくなる！

不動産リースバックの場合、契約段階で

• 買取額
• 買戻し額
• 家賃（リース料）

などが明記されるのが一般的です。

契約書に記載されているのですから、買戻し額を支払えばいつでも買い戻せます。

買戻しの権利のことを「再売買予約権」と呼びます。

しかし、家賃（リース料）を滞納してしまうと、この契約自体が無効、「再売買予約権」が消滅してしまう可能性が高いのです。

約束した賃料を払っていないことが、買い戻す権利を失う理由になります。

契約書に

という記載があると、「再売買予約権」が消滅することを意味しています

買戻しをすると増えるコストもある！

「買戻し」の一般的な相場は

ですが

これ以外にも、買戻しをするときには

が追加で発生します。税の内訳はリースバックに消費税はかかるかに、固定資産税の精算は固定資産税の精算にまとめています。

契約時に契約書に「買戻し価格」を記入してもらう！

大抵の不動産リースバック業者では、契約書に「買戻し価格」を明記するはずです。

しかし、一部の不動産リースバック業者では、契約書には記載せずに、口頭だけで伝えてくる業者もいます。

口約束では、契約的な効力は弱くなってしまうため、数年後、十数年後に、買戻しを具体的に検討し始めてから、トラブルになりやすいのです。

「買戻し金額」を下げるために「売却額（買取額）」を下げる方法も有効

「買戻し」を前提にするのであれば、あらかじめ「売却額（買取額）」を下げる方法もあります。

不動産価値：2,000万円の物件をリースバックする際には

• 買取額：1,200万円（不動産価値の60％）
• 買戻し価格：1,560万円（買取額の130％）

となります。

しかし、必要な金額は500万円であった場合に、ここまで高く売る必要性もないのです。

• 買取額：500万円
• 買戻し価格：650万円（買取額の130％）

と

• 「買戻し」前提
• 必要な資金額が売却額よりも低い

という点を不動産リースバック業者に伝えれば、大抵に不動産リースバック業者は、買取額を引き下げてくれるはずです。

「買戻し」額で不動産リースバック業者を比較する

前述した通りで

不動産リースバックの買戻し額は、不動産リースバック業者によって差があります。

• 不動産リースバックの買戻し額　＝　売却額（買取額）の130％
• 不動産リースバックの買戻し額　＝　売却額（買取額）の110％
• 不動産リースバックの買戻し額　＝　売却額（買取額）の87％

という業者があるのですから、1.5倍も買戻しにかかる費用が変わってくるのです。

ということも重要な比較検討方法になるのです。

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まとめ

不動産リースバックの「買戻し」とは

• 不動産リースバック会社に売却した自宅を、もう一度買い取って、自分の所有権を取り戻すこと

を意味します。

不動産リースバックの買戻し額の相場は

• 不動産リースバックの買戻し額の相場　＝　売却額（買取額）の110％～130％

です。売却額（買取額）よりも高く設定されることが多いのです。

ただし、不動産リースバック業者によっては

• 不動産リースバックでの売却額　＞　買戻し額

としている業者もあるので、多くの不動産リースバック業者に見積もり依頼をして、買戻し額を比較することが重要になります。