リースバックの「買戻し」はどこまで確実か｜民法の買戻し特約と再売買の予約の違い

リースバックを検討する人の多くが、最後に「いつか買い戻せる」という一点を頼りにします。ところが、契約書に書かれている「買戻し」にはまったく性質の違う2つの形があり、どちらなのかで期限も金額も、第三者に主張できるかどうかも変わります。ここでは民法の条文と国土交通省のガイドブックを使って、その違いと、契約前に見るべき3点を整理します。

民法の「買戻しの特約」に書かれていること

民法の第三款は「買戻し」に充てられており、第579条から第585条までが該当します。消費者として押さえるべき条文は4つです。

ここから読み取れることは3つあります。第一に、買戻しの特約は売った瞬間に決まるということ。売ってから数年後に「やっぱり買い戻せるようにしてほしい」と頼んでも、民法の買戻しの特約としては成立しません。第二に、時計は最長10年で止まるということ。第三に、登記していなければ第三者には主張できないということです。

債権者が買戻権を消滅させられる場面もある

あまり知られていませんが、第582条には「買戻権の代位行使」という条文があります。売主の債権者が、売主に代わって買戻しをしようとするときは、買主は裁判所において選任した鑑定人の評価に従い、不動産の現在の価額から売主が返還すべき金額を控除した残額に達するまで売主の債務を弁済し、なお残余があるときはこれを売主に返還して、買戻権を消滅させることができるとされています。

借入れの整理を目的にリースバックを使う場合、この条文の存在は無視できません。買戻しの権利は、自分だけの都合で守り切れるとは限らないということです。共有名義の持分を買戻特約付きで売った場合の扱いも、第584条と第585条に別途定めがあります。

実務で多いのは「再売買の予約」

リースバックの契約書に出てくる買戻しは、民法の買戻しの特約ではなく、再売買の予約として組まれていることがあります。これは「将来もう一度、売買契約を結ぶことをあらかじめ約束しておく」という別の枠組みで、民法の買戻しの規定に直接は縛られません。

※ 上の図と同じ内容を文字で示したもの。根拠欄の条文は e-Gov法令検索「民法」第三款 買戻しによる。再売買の予約は民法第三款の規定によらないため、条件は個々の契約書で確認する必要がある。

どちらが有利かは一概に言えません。期間を10年より長く取りたいなら再売買の予約のほうが柔軟です。一方で、買い戻せる金額が売った価格より高く設定されることがあるのもこちらです。買戻しの特約なら原則として買主が支払った代金と契約の費用ですが、再売買の予約では契約で定めた金額になります。

契約前に確認する4項目

買主が第三者へ売ってしまうという事態は、実際に起こり得ます。登記されていない買戻しの約束は、その第三者に対しては主張できません。「登記します」と口頭で言われた場合は、いつ・どの登記を入れるのかを契約書に落としてもらってください。

買戻しを前提にするなら、資金計画を先に立てる

買戻しの条件が契約書で固まっていても、実際に買い戻せるかどうかは資金の問題です。買戻し価格に加えて、登記費用や仲介手数料などの費用も必要になります。期限までにその金額を用意できる見込みがないなら、買戻しを前提にした判断そのものを見直すべきです。

売却価格と家賃のバランスは買取価格の決まり方の記事、契約の期間そのものは定期借家契約の記事、解約時の扱いはクーリング・オフの記事で確認してください。複数社の条件を並べたい場合は相見積もりの記事が参考になります。