不動産リースバックに必要な諸費用とは?事務手数料、敷金・礼金、仲介手数料、保証料は有料?無料?

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「持ち家をリースバックするときに必要な諸費用には何がありますか?」
「リースバック業者によって、諸費用には違いがありますか?」
「不動産リースバックに必要な諸費用を教えてください。」

不動産リースバックで持ち家を売却する場合にどのくらいの諸費用が発生するのか、正確に理解している方は少ないのではないでしょうか?今回は、不動産リースバックに必要な諸費用について解説します。

不動産リースバックに必要な諸費用には何がある?

不動産リースバックに必要な諸費用には何がある?

不動産リースバックとは

持ち家を売却して、売却した持ち家を賃貸で借りる仕組みのこと

を言います。

つまり、通常の不動産取引の中で

売買(売却) + 賃貸

が同時に発生することになります。

  1. 不動産を売却するときに発生する諸費用
  2. 賃貸で物件を借りる時に発生する諸費用

が発生するのです。

ただし、この2つの諸費用すべてが課されるわけではなく

  • 不動産リースバック業者が持ち家(マイホーム・マイハウス)売却の買主になる
  • 不動産リースバック業者が賃貸の貸主になる

ため、「取らないでも良い」と判断する諸費用もあるのです。

不動産リースバック業者の判断によって、諸費用が異なるため、同じ条件でリースバックを利用しても、発生する諸費用額が異なる

という点に注意が必要です。

不動産リースバックで発生する諸費用一覧

不動産リースバックで発生する諸費用一覧

【売却に関する諸費用】仲介手数料

仲介手数料とは

不動産を売却するときには、仲介する不動産会社が仲介手数料を取るケースがほとんどです。

仲介手数料は、宅地建物取引業法で上限額が決められています。

売買価格仲介手数料の上限
200万円以下の部分売買価格の5%(税別)
200万円を超えて400万円以下の部分売買価格の4%(税別) + 2万円(税別)
400万円を超える部分売買価格の3%(税別) + 6万円(税別)

多くの場合は

仲介手数料 = 売買価格の3%(税別) + 6万円(税別)

となるのです。

仲介手数料を取らない不動産リースバック業者はあるの?

あります。

不動産リースバック業者が仲介したのであれば、仲介手数料が発生するのはわかりますが、不動産リースバック業者が買主であれば、仲介者ではないので、仲介手数料はいらないはずです。

このような考え方で、仲介手数料を無料にしている不動産リースバック業者もあるのです。

仲介手数料無料の不動産リースバック業者例

セゾンファンデックス/リースバック

【売却に関する諸費用】契約事務手数料

契約事務手数料とは

不動産を売却するときには、基本的に「契約事務手数料」は発生しません。仲介手数料と二重取りになってしまうためです。

しかし、不動産リースバック業者では、不動産リースバック業者の事務作業、事務処理をするために設定された手数料として、発生するケースがあります。

仲介手数料と同額の

仲介手数料 = 売買価格の3%(税別) + 6万円(税別)

と設定されているケースが多いようです。

契約事務手数料を取らない不動産リースバック業者はあるの?

あります。

基本的には、契約事務手数料を取らない不動産リースバック業者がほとんどです。

契約事務手数料無料の不動産リースバック業者例

セゾンファンデックス/リースバック
SBIスマイル/ずっと住まいる
ミライエ/リースバック
インテリックス/あんばい

【売却に関する諸費用】登記関連費用

登記関連費用とは

不動産を売却するときには「登記変更」が必須となります。

不動産登記とは、その不動産の所有者を公的の証明するための手続きですが、売却するときは、元の所有者(リースバックをする方)から、買主(不動産リースバック業者)に所有権を移す必要があります。

その時に問題があるのは、ローン(住宅ローン)なのです。

住宅ローンがあれば、登記事項に「抵当権」が設定されていますが、これが残ったままだと、リースバックはできませんので「抵当権の抹消(抵当権抹消登記)」が必要になるのです。

「抵当権抹消登記」の費用は

  • 登録免許税:1,000円/件
  • 司法書士報酬:2万円~5万円(司法書士によって異なる)

が発生します。

司法書士は、不動産リースバック業者が指定した司法書士になります。

登記関連費用を取らない不動産リースバック業者はあるの?

ありません。必ず必要になるものです。

【売却に関する諸費用】印紙税・印紙代

印紙税・印紙代とは

不動産を売却するときには「売買契約書」を締結することになります。

契約書には「印紙税」が発生し、「印紙税」の納税のために「印紙」を貼る必要があるのです。「印紙」を購入する費用「印紙代」が納税額となります。

「印紙税」は取引金額に応じて変わってきます。

記載金額不動産売買契約書
1万円未満のもの非課税
1万円以上10万円以下200円
10万円超50万円以下200円
50万円超100万円以下500円
100万円超200万円以下1,000円
200万円超300万円以下1,000円
300万円超500万円以下1,000円
500万円超1,000万円以下5,000円
1000万円超5,000万円以下10,000円
5,000万円超1億円以下30,000円
1億円超5億円以下60,000円
5億円超10億円以下160,000円
10億超50億円以下320,000円
50億円超480,000円
記載金額なし200円
印紙税・印紙代を取らない不動産リースバック業者はあるの?

現在はありません。

ただし、印紙税は「電子契約」の場合は、不要になります。住宅ローンを提供する金融機関などは、電子契約を採用することで、印紙税・印紙代を取らないところもあるので、今後「印紙税・印紙代不要」の不動産リースバック業者が出てきても、おかしくはありません。

【賃貸に関する諸費用】敷金

敷金とは
部屋を退去するときの原状回復(生活でできてしまった傷などを直す)費用として、入居前にあらかじめ払う準備金のこと

を言います。

退去時に余った分は、返金されます。

相場は、家賃の1カ月分です。
敷金を取らない不動産リースバック業者はあるの?

あります。

不動産リースバック業者がリースバックで買い取った物件をどうするか?にもよりますが、退去後、再び賃貸に出すのであれば「敷金が必要」なのですが、解体して土地を売却するというのであれば「敷金が不要」になるからです。

不動産リースバック業者によって、対応は異なります。

敷金なしの不動産リースバック業者例

セゾンファンデックス/リースバック
SBIスマイル/ずっと住まいる

【賃貸に関する諸費用】礼金

礼金とは
部屋を所有する大家さんに対して、お礼の意味を持つ費用のこと。

を言います。

退去時の返金はありません。

相場は、家賃の1カ月分です。
礼金を取らない不動産リースバック業者はあるの?

あります。

不動産リースバック業者が買主ですから、不動産リースバック業者によっては「礼金不要」としているのです。

不動産リースバック業者によって、対応は異なります。

礼金なしの不動産リースバック業者例

セゾンファンデックス/リースバック
SBIスマイル/ずっと住まいる

【賃貸に関する諸費用】保証会社に支払う保証料

保証会社に支払う保証料とは

家賃の返済が滞った場合に立て替えてくれる保証人の代わりの機能を持つのが保証会社です。保証会社は、保証料を受け取ることで、万が一の家賃滞納時に家賃を立替える義務を持つのです。

保証料の相場は、家賃の1カ月分です。
保証料を取らない不動産リースバック業者はあるの?

ほとんどありませんが、稀にあります。

不動産リースバック業者は、基本的に家賃滞納や退去時の手続きを委託するために保証会社を使います。保証会社は、家賃滞納時の立替やトラブル対応、退去時の手続きなどを代行するのです。

稀に、保証会社の審査に通らなかったので、保証人を付ける形で対応してくれる柔軟な不動産リースバック業者もあります。この場合は、保証人がいるので、保証会社ならびに保証料は不要になります。

礼金なしの不動産リースバック業者例

なし。状況に応じて個別相談

【賃貸に関する諸費用】火災保険料

火災保険料とは

不動産リースバックの場合は、自宅を売却するのですから、万が一火災や水災などがあった時に保険金が支払われる火災保険は、所有者である不動産リースバック業者が入るものです。

ですので、基本的には火災保険に入る必要はなく、火災保険料も不要なのですが・・・

  • 家財に対して火災保険をかける場合
  • マンションなので専有部分の火災保険をかける場合

に、火災保険料が発生します。

相場は、2万円~5万円程度です。

賃貸専用の火災保険になります。

火災保険料を取らない不動産リースバック業者はあるの?

あります。

これはサービスのレベルですが、家財の火災保険、賃貸用火災保険の保険料を無料にしてくれる不動産リースバック業者もあるのです。

火災保険料無料の不動産リースバック業者例

セゾンファンデックス/リースバック

不動産リースバック業者諸費用比較

不動産リースバック業者諸費用比較

ケーススタディで諸費用を比較しました。

不動産リースバックでは、持ち家(マイホーム・マイハウス)の売却額から、諸費用分を除いた金額が入金されます。(今回は、考慮していませんが、家賃の2~3カ月分もあらかじめ、除いた金額が入金されます。)

A社

仲介手数料:あり
事務手数料:あり
敷金:あり
礼金:あり
火災保険料:あり

B社

仲介手数料:あり
事務手数料:なし
敷金:あり
礼金:なし
火災保険料:あり

C社

仲介手数料:なし
事務手数料:なし
敷金:なし
礼金:なし
火災保険料:なし

カテゴリ諸費用合計A社B社C社
売買価格売買金額20,000,000円20,000,000円20,000,000円
固都税40,000円40,000円40,000円
売却に関する諸費用司法書士報酬50,000円50,000円50,000円
仲介手数料600,000円600,000円0円
事務手数料600,000円0円0円
賃貸に関する諸費用敷金100,000円100,000円0円
礼金100,000円0円0円
火災保険料30,000円30,000円0円
保証料100,000円100,000円100,000円
合計諸費用合計1,580,000円880,000円150,000円
受取金額18,460,000円19,160,000円19,890,000円

結果を見れば

2,000万円で持ち家を売却し、家賃10万円と同じ条件にもかかわらず、諸費用の違いで

A社:18,460,000円
B社:19,160,000円
C社:19,890,000円

と、1,430,000円もの受取金額に対する差が出てしまっているのです。

不動産リースバック業者を選ぶときは、諸費用もしっかり比較する必要がある

ということを意味しています。

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