リースバックにクーリング・オフはある？宅建業法37条の2が適用されない理由

リースバックの契約を急かされた、条件をよく理解しないまま署名してしまった。そんなときに真っ先に思い浮かぶのがクーリング・オフです。結論から言うと、宅地建物取引業法のクーリング・オフはリースバックには使えません。この制度は「宅地建物取引業者が自ら売主となる売買」で、買主を保護するものだからです。リースバックでは、自宅を売るのは消費者の側です。立場が逆になります。

先に確認する3点

①宅建業法のクーリング・オフは対象外だと理解する、②契約書の解除条項・手付解除・違約金の定めを確認する、③署名前なら、国土交通省のガイドブックが挙げる確認ポイントに沿って条件を洗い直す。

リースバックにクーリングオフが使えない理由の全体像。守られるのは買主、リースバックは消費者が売主、だから条文の適用外 — リースバックとクーリング・オフ｜全体像

宅建業法のクーリング・オフは誰を守る制度か

宅地建物取引業法第37条の2は「事務所等以外の場所においてした買受けの申込みの撤回等」という条文です。条文は、宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地または建物の売買契約について、事務所等以外の場所で買受けの申込みをした者、または売買契約を締結した買主が、書面により申込みの撤回または契約の解除を行うことができると定めています。

宅建業法第37条の2の定めとリースバックでの意味の比較軸。対象の取引、守られる人、場所の条件、期間、効力の発生 — 宅建業法のクーリング・オフ｜比較軸

項目	条文の定め
対象の取引	宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地または建物の売買契約
権利を持つ人	買受けの申込みをした者、または売買契約を締結した買主
場所の条件	事務所その他国土交通省令・内閣府令で定める場所（事務所等）以外の場所で申込みまたは契約をしたとき
できなくなる場合①	撤回等ができる旨と方法を告げられた日から起算して8日を経過したとき
できなくなる場合②	宅地または建物の引渡しを受け、かつ代金の全部を支払ったとき
効力の発生	申込者等が書面を発した時に効力を生ずる
金銭の返還	宅建業者は、受領した手付金その他の金銭を速やかに返還しなければならない
特約の効力	これらの規定に反する特約で申込者等に不利なものは無効

読み比べれば分かるとおり、条文が守っているのは買う側です。リースバックは、自宅の所有者が事業者へ売却し、売却後は賃借人として住み続ける取引です。売るのは消費者、買うのは事業者なので、この条文の想定と立場が逆になります。「自宅で契約したから8日以内なら解除できるはず」という理解は、この点で成り立ちません。

なお、宅建業者が売主となる取引では、損害賠償の予定額や違約金の合算額が代金の10分の2を超える定めをしてはならない（第38条）といった制限もあります。これらも売主が宅建業者である場合の規定です。リースバックの売主は消費者なので、同じ保護は働きません。

国土交通省がガイドブックを出した背景

リースバックは制度上の空白があるわけではありませんが、契約内容の理解不足によるトラブルが報告されてきました。国土交通省は令和4年6月24日に「住宅のリースバックに関するガイドブック」を策定・公表しています。

国土交通省の報道発表資料。住宅のリースバックに関するガイドブックを公表しましたと記載されている — ガイドブックの公表は国土交通省の報道発表資料で確認できます。出典：国土交通省「『住宅のリースバックに関するガイドブック』を公表しました」

報道発表資料では、リースバックを「住宅を売却して現金を得て、売却後は毎月賃料を支払うことで、住んでいた住宅に引き続き住むサービス」と定義しています。そのうえで、近年、高齢者世帯を中心に住み替えや建て替え資金の確保等を目的とした取引が徐々に増加傾向にある一方、契約内容や将来の収支計画について消費者の理解が不十分なままでリースバック契約を締結したこと等を理由としたトラブル事例も見られると説明しています。

ガイドブックは、令和3年12月から開かれた「消費者向けリースバックガイドブック策定に係る検討会」（座長：佐藤貴美弁護士）での議論を踏まえ、実際の事例をもとに、リースバックの主な特徴、利用例、トラブルの例、消費者が利用する際のポイント等を整理したものです。クーリング・オフのような後戻りの手段が用意されていない以上、署名する前に条件を確かめることが唯一の防御になります。

条文が定めているのは「8日」だけではない

宅地建物取引業法第37条の2は、宅地建物取引業者がみずから売主となる売買契約について、事務所等以外の場所で買受けの申込みをした者または売買契約を締結した買主は、書面により申込みの撤回または契約の解除を行うことができると定めています。あわせて、宅地建物取引業者は申込みの撤回等に伴う損害賠償または違約金の支払を請求することができないと明記されています。

撤回できなくなる場合として、条文は二つを挙げています。一つは、撤回等を行うことができる旨とその方法を国土交通省令・内閣府令の定めるところにより告げられた場合に、その告げられた日から起算して8日を経過したときです。もう一つは、申込者等が宅地または建物の引渡しを受け、かつ代金の全部を支払ったときです。8日という期間は、契約日からではなく「告げられた日」から起算する点に注意してください。

効力の発生時点も条文が定めています。同条第2項は、申込みの撤回等は申込者等が書面を発した時に効力を生ずるとしています。相手に届いた時ではありません。第3項は、撤回等が行われた場合に宅地建物取引業者が速やかに手付金その他の金銭を返還しなければならないとし、第4項は、これらの規定に反する特約で申込者等に不利なものは無効とすると定めています。出典はe-Gov法令検索の宅地建物取引業法です。

契約後に解除したいときに確認する順番

すでに署名してしまった場合でも、打つ手がないわけではありません。ただし「無条件で白紙に戻す」制度がない以上、契約書の中身を根拠に交渉することになります。

確認する順番	見るもの	ポイント
1	売買契約書の解除条項	解除できる期間・条件・違約金の額が定められているか
2	手付金の授受	手付解除の期限が過ぎていないか。相手方が履行に着手していないか
3	決済・引渡しの状況	所有権移転登記が済んでいるかで、取りうる手段が大きく変わる
4	賃貸借契約の種類	普通借家か定期借家か。定期借家なら期間満了で終了する
5	説明の経緯	重要な事項について、事実と異なる説明があったかどうか

3の登記が終わっているかどうかが分岐点です。移転登記まで進んでいる場合、事実上の巻き戻しは難しくなります。1と2の確認は契約書があればすぐにできるので、まず手元の書面を読み返してください。賃貸借の種類による違いはリースバック物件のすべて、抵当権が付いている場合はリースバックと抵当権の関係で整理しています。

説明の内容に問題があったと考えられる場合は、消費者ホットライン（188）や、最寄りの消費生活センターへ相談する方法があります。契約書と、受け取った説明資料、やり取りの記録をそろえてから相談すると話が早く進みます。

署名前に戻れるなら、確認すべきこと

まだ署名していないなら、ここで止まる価値があります。リースバックで後から問題になりやすいのは、売却価格そのものより、売却後に支払い続ける家賃と、いつまで住めるかです。

確認項目	確かめること
売却価格	市場価格と比べてどの程度か。複数社から見積もりを取ったか
家賃	月額と、改定の有無・時期・上限。周辺の家賃相場と比べてどうか
契約期間	普通借家か定期借家か。定期借家なら再契約の可否と条件
買戻し	買戻しができるか。できる場合の価格の決め方と期限
将来の収支	売却代金と、今後払う家賃の総額を並べて比較したか

特に最後の行が重要です。まとまった現金が入る一方で、家賃は住み続ける限り発生します。年数を伸ばして計算すると、印象が変わることがあります。複数社の条件を並べる手順はリースバックの買取価格と家賃の設定を参照してください。

まとめ

宅地建物取引業法第37条の2のクーリング・オフは、宅建業者が自ら売主となる売買で買主を守る制度です。リースバックでは消費者が売主になるため、この条文は適用されません。「8日以内なら解除できる」という前提で契約を進めないでください。

国土交通省は令和4年6月24日に「住宅のリースバックに関するガイドブック」を公表し、契約内容や将来の収支計画への理解が不十分なまま契約したことによるトラブル事例があると指摘しています。後戻りの制度がない取引なので、署名前に売却価格・家賃・契約期間・買戻しの条件を確認し、将来の収支を並べて判断してください。すでに契約している場合は、契約書の解除条項と登記の状況を確認したうえで、消費生活センターや専門家に相談することをおすすめします。