伊藤忠の住宅リースバック｜買うのは提携会社、契約は定期建物賃貸借。公式で確認できる条件と、できない条件

伊藤忠の住宅リースバックは「伊藤忠ハウジングが媒介し、提携会社が買う」形

この商品でまず押さえておきたいのは、伊藤忠ハウジングが自宅を買い取るわけではない、という点です。公式ページには「伊藤忠ハウジングの自宅リースバックは、当社がお客様にぴったりのリースバック会社とお客様をつなぐ新しい仕組み」と書かれており、サービスの説明でも「伊藤忠ハウジングが、お客様と提携リースバック会社の売却を媒介する安心のスキーム」と明記されています。つまり伊藤忠ハウジングの役割は媒介であり、売買の相手方になるのは提携しているリースバック会社です。

運営しているのは伊藤忠ハウジング株式会社です。当社ご案内のページには、伊藤忠商事のグループ企業の一員として1970年の設立以来50年以上にわたり事業を行っていることが書かれています。ブランド名は「伊藤忠の仲介」で、首都圏のマンション売買を主な領域としています。

媒介という形をとることで、利用者から見た窓口は伊藤忠ハウジングに一本化されます。一方で、実際の売買条件と賃貸借条件を決めるのは提携リースバック会社です。公式ページには買戻しと期間延長について「提携会社により応じる事が出来ない場合があります。また、提携会社所定の審査があります」という注記が添えられており、条件が提携先によって変わりうることが示されています。相手がどの会社になるのかは、提案を受けた段階で確認してください。

伊藤忠の住宅リースバックメリット

• 伊藤忠グループの一員である伊藤忠ハウジングが窓口になる
• 賃貸借は定期建物賃貸借契約で、契約時に家賃を設定すると公式が明記している
• 資金使途に制限がないと公式が明記している
• 固定資産税は提携会社が支払うため、利用者の負担から外れる

伊藤忠の住宅リースバックデメリット

• 買取価格・家賃・契約期間・手数料の水準が公表されていない
• 買主になる提携リースバック会社の社名が公表されていない
• 対応できるエリアが限られており、全国対応ではない
• 買戻しと期間延長は「提携会社により応じられない場合がある」と注記されている

対応できるエリアは首都圏の指定市区と四つの政令市

公式ページの「お問い合わせ」欄には対応可能エリアが都県別に列挙されています。全国どこでも申し込めるわけではなく、掲載されている市区に限られます。しかも「記載のエリア内においても、お取り扱いができない場合があります」という但し書きが付いています。まず自分の物件の所在地がこの一覧に入っているかを確かめてください。

賃貸借は定期建物賃貸借。「契約期間中に家賃が上がらない」の意味

公式ページのサービス欄には「契約後リースバック会社と定期建物賃貸借契約を締結します」「契約時に家賃を設定しますので、契約期間中に家賃が上がる事はありません」と書かれています。この二文は、借地借家法の条文に照らすと意味がはっきりします。

まず定期建物賃貸借は、期間の満了で終わる契約です（借地借家法38条1項）。更新という仕組みがないため、期間が終わったあとも住み続けるには再契約の合意が要ります。公式ページが「賃貸借期間を延長できます」と書きつつ「提携会社により延長に応じる事が出来ない場合があります」と注記しているのは、この構造によるものです。延長は権利ではなく交渉の結果になります。

次に家賃です。借地借家法32条1項は、租税その他の負担の増減や近傍同種の建物の借賃との比較で不相当になったときに、将来に向かって賃料の増減を請求できると定めています。ただし同項ただし書は、一定の期間賃料を増額しない旨の特約があるときはその定めに従うとしています。「契約期間中に家賃が上がらない」という説明は、この増額しない特約に対応するものと読めます。

ここで注意したいのは裏側です。定期建物賃貸借で借賃の改定に関する特約を置くと、借地借家法38条9項により32条そのものが適用されなくなります。増額されない代わりに、周辺相場が下がったときに減額を請求する法律上の根拠も無くなるということです。契約書の家賃改定条項がどう書かれているかを、署名の前に読んでください。契約の種類による違いは普通借家と定期借家の違いにまとめています。

公式ページに書かれていること

• 賃貸借は定期建物賃貸借契約を締結する
• 契約時に家賃を設定し、契約期間中に家賃は上がらない
• 固定資産税は提携会社が支払う
• 資金使途に制限がない
• 賃貸借期間終了時、希望があれば買戻しや期間延長ができる場合がある

契約書で確かめる必要があること

• 最初の契約期間が何年か
• 再契約に応じる条件と、回数の上限の有無
• 家賃改定に関する特約の有無（38条9項の適用に関わる）
• 買戻しの価格の決め方と、行使できる期限
• 賃借人からの中途解約が認められるか。予告期間と違約金

伊藤忠の住宅リースバックおすすめポイント

伊藤忠の住宅リースバックおすすめできないポイント

伊藤忠の住宅リースバックの家賃（リース料）設定

家賃（リース料）の水準は、公式ページでは公表されていません。公表されているのは、契約時に家賃を設定し、契約期間中は上がらないという点だけです。金額は提携リースバック会社の査定によって決まるため、提示を受けてから判断することになります。売却価格と家賃は互いに引っ張り合うので、片方だけを見て有利不利を決めないでください。考え方はリースバックの家賃はどう決まるかで扱っています。

査定額

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伊藤忠の住宅リースバックの契約期間

契約期間の年数は、公式ページでは公表されていません。公表されているのは、定期建物賃貸借契約を締結することと、期間終了時に延長を希望できることの2点です。定期建物賃貸借に更新はないため、年数と再契約の条件は提案の段階で必ず確認してください。

再購入できない期間	-
通常の賃貸借契約	-
契約期間	-
住み続ける期間	-
資金使途	自由
売却後の選択肢	継続 退去 買戻し（再購入）

伊藤忠の住宅リースバックの査定・資金化スピード

資金化までの日数は、公式ページでは公表されていません。媒介という形をとるため、伊藤忠ハウジングへの相談から提携リースバック会社の査定を挟む分の時間を見込む必要があります。一般的な手続きの流れと所要期間はリースバックの申込から入金までの流れにまとめました。

実績

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伊藤忠の住宅リースバック審査

審査の基準は公表されていません。公式ページの買戻しと期間延長の注記に「提携会社所定の審査があります」と書かれているとおり、審査を行うのは買主となる提携リースバック会社です。物件側と人側のどちらで落ちやすいかの整理はリースバックの審査落ちを参照してください。

年齢	-
保証人	不要
利用条件	売却価格が住宅ローン残債を上回る
審査可能物件	どのような物件も取り扱い可能
審査不可物件	-

伊藤忠の住宅リースバック手数料

手数料は公式ページでは公表されていません。なお、媒介という形をとる取引では、宅地建物取引業法46条により、宅地建物取引業者が受け取れる報酬の額に国土交通大臣の定める上限があります。実際にいくら請求されるのかは、提示を受けた書面で確認してください。売買契約書にかかる印紙税の額は国税庁のタックスアンサーNo.7108で公表されています。

設定賃料（リース料）	-
年齢	-
保証人	不要
利用条件	売却価格が住宅ローン残債を上回る
審査可能物件	どのような物件も取り扱い可能

伊藤忠の住宅リースバックその他サービス

公式ページには、通常の住宅リースバックとは別に「親族間リースバック」の案内が置かれています。自宅を親族へ承継する場面で使う枠組みで、新生インベストメント＆ファイナンス株式会社の「資産承継ローン」を、伊藤忠ハウジングを窓口とした場合に利用できると書かれています。負債整理、相続対策、老後資金の確保といった課題を挙げています。

親族間で売買する場合は、税務上の取扱いが第三者への売却と変わる点に注意してください。国税庁タックスアンサーNo.3302は、マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除について、親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないことを要件としています。特別の関係がある人には、生計を一にする親族や、家屋を売った後にその家屋で同居する親族も含まれます。親族間リースバックを検討するときは、この控除が使えるかどうかを税理士に確認してから進めてください。

その他サービス・独自特典

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伊藤忠の住宅リースバックご利用までの流れ

詳細な手順は公式ページに掲載されていません。公表されている情報から確実に言えるのは、次の三つの段階を踏むという点です。

提案を受ける前に、同じ条件で他社からも見積もりを取っておくと比較ができます。出させ方はリースバックの相見積もりに、各社の公表条件を同じ項目で並べた一覧はリースバック業者の比較にあります。

よくある質問

伊藤忠ハウジングが自宅を買い取るのですか

いいえ。公式ページには、伊藤忠ハウジングが利用者と提携リースバック会社の売却を媒介すると書かれています。買主になるのは提携しているリースバック会社です。

全国どこでも利用できますか

公式ページの対応可能エリアは、東京都の23区と指定された市、神奈川県・埼玉県・千葉県の指定された市区、そして大阪市・神戸市・京都市・名古屋市です。記載のエリア内でも取り扱いができない場合があるとの但し書きも付いています。

家賃はずっと変わらないのですか

公式ページには、契約時に家賃を設定し、契約期間中に家賃が上がることはないと書かれています。これは借地借家法32条1項ただし書の増額しない特約に対応する説明と読めます。ただし定期建物賃貸借で借賃改定の特約があるときは、同法38条9項により32条そのものが適用されなくなり、減額を請求する根拠も無くなります。契約書の条項を確認してください。

期間が終わったあとも住み続けられますか

公式ページは、賃貸借期間終了時に希望により期間を延長できるとしたうえで、提携会社により延長に応じられない場合があること、提携会社所定の審査があることを注記しています。定期建物賃貸借に更新はないため、続けるには再契約の合意が必要です。

買戻しはできますか

公式ページには、賃貸借期間終了時に希望があれば買い戻せると書かれています。同時に、提携会社により買戻しに応じられない場合があること、所定の審査があることも記載されています。価格の決め方と期限は契約で定める事項です。