リースバックで土地活用｜「売って借り直す」と「売らずに建てて貸す」は別物。所有権が動くかで条文が変わる

「リースバックで土地活用」と検索すると、まったく違う二つの話が同じ言葉で出てきます。ひとつは土地を売って借り直す取引。もうひとつは、土地は売らずに自分で建物を建て、入居する事業者に貸す方式で、土地活用の業界ではこちらを「リースバック方式」と呼ぶことがあります。所有権が動くかどうかが正反対なので、効く条文も税の扱いも別物です。まずこの二つを切り分けます。

同じ「リースバック」でも、所有権が動くかどうかが違う

以下では、所有権が動くほうの形を条文で見ていきます。もう一方の方式は、建てる建物の企画と資金計画が中心になるため、専門の会社と税理士に当たってください。

土地を売って借り直すと、借地権の話になる

自宅のリースバックでは土地と建物をまとめて売り、建物を借り直します。これに対して、事業用の土地だけを売って借り直す場合は、建物は自分のまま残り、敷地だけを借りる形になります。借地借家法2条1号は、借地権を「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権」と定義しており、この形がそれに当たります。

借地権の存続期間は30年で、契約でこれより長い期間を定めたときはその期間になります（同法3条）。更新した場合は、最初の更新が20年、その後は10年です（同法4条）。事業用の建物の所有を目的とする場合には、更新のない類型として事業用定期借地権等が用意されています（同法23条）。存続期間を30年以上50年未満とするもの（1項）と、10年以上30年未満とするもの（2項）があり、いずれも契約は公正証書によってしなければなりません（同条3項）。

実際の取引例としては、2024年6月にJLLが発表した、キオクシアの四日市工場の土地65万9,281平方メートルをヒューリックが取得したセール・アンド・リースバックがあります。土地だけの売買で、売却後もキオクシアが工場用の敷地として使い続けるという構造です。詳細はこのニュースの分析にまとめました。

税の扱いは、土地と建物で分かれる

土地の譲渡と貸付けは、消費税法別表第二第1号により非課税です。したがって、土地だけを売る取引では売却代金に消費税がかかりません。土地を貸す場合の地代も原則として非課税です。一方、建物の譲渡は非課税の項目に挙がっていないため、建物を含めて売る場合は建物部分が課税の対象になります。

どちらの形でも、契約で決まる部分が大きい

どちらも長期の契約になります。相手の事業が続く前提で組むため、契約が終わったときに何が残るのかを先に確かめてください。事業用の建物を借りる側の視点は店舗のリースバックとテナント契約で扱っています。

自宅のリースバックを探している場合

ここまでは土地の話でした。自宅を売って住み続ける形を探している場合は、確認する順番が変わります。住める年数を決めるのは賃貸借契約の種類で、定期建物賃貸借なら更新はなく、期間の満了後は再契約の合意が必要です（借地借家法38条1項）。

制度の全体像はリースバックとは、立場ごとの入口はリースバック物件とは、各社の公表条件を同じ項目で並べた一覧はリースバック業者の比較にあります。

よくある質問

土地だけをリースバックすることはできますか

取引としては行われています。2024年6月のJLLの発表では、工場の土地65万9,281平方メートルを対象としたセール・アンド・リースバックが公表されています。建物を自分で所有したまま敷地だけを借りる形になるため、借地権の規定が働きます（借地借家法2条1号）。

土地を貸すと消費税はかかりますか

土地の貸付けは原則として非課税です（消費税法別表第二第1号）。ただし、1か月未満の貸付けや、駐車場などの施設の利用に伴って土地が使用される場合は非課税取引に当たりません（国税庁タックスアンサーNo.6201）。

事業用定期借地権は口頭で決められますか

できません。借地借家法23条3項は、同条1項・2項に規定する借地権の設定を目的とする契約を公正証書によってしなければならないと定めています。

土地活用にすれば相続税は減りますか

当然には減りません。小規模宅地等の特例は利用区分ごとに限度面積と減額割合が決まっており、貸付事業用宅地等は200平方メートルまで50パーセントです（国税庁タックスアンサーNo.4124）。貸付事業用宅地等がある場合は限度面積の計算式が変わります。個別の試算は税理士に確認してください。

自宅のリースバックとは何が違いますか

自宅のリースバックは土地と建物をまとめて売り、建物を借り直す形です。効くのは借地借家法の建物賃貸借の規定です。土地だけを売って借り直す場合は借地の規定になり、存続期間も更新の仕組みも別になります。