リバースモーゲージと不動産リースバックの違いとは?

リバースモーゲージと不動産リースバックは同じものなのでしょうか。今回は、リバースモーゲージの違いについて紹介をします。

リバースモーゲージとは?

リバースモーゲージとは、持ち家を担保にして、そこに住み続けながら、金融機関から融資を受けられる主にシニア層向けの融資制度になります。そして、死亡後は自宅を売却して、その代金を融資の一括返済にあてます。

1980年代に一部の自治体が始めた融資制度が日本における最初のリバースモーゲージだといわれています。近年では、高齢化や長寿化を受けた、老後の住まいの有効活用の観点から再度注目されているシステムです。

住宅ローンとの違い

リバースは逆という意味です。モーゲージローンは不動産を担保にした借入になります。住宅ローンは最初に借りて、借入いれた額を毎月返済するのであることに対して、リバースモーゲージは毎日借りて、最後、つまり死亡後にまとめて返済をするので、住宅ローンとは全く逆になります。リバースモーゲージ非常に重要な制度になりますが、複雑であるため、メリットとデメリットをしっかり理解しておかねばなりません。

リバースモーゲージのメリット

メリットは、自宅を売却することなく融資が受けられる点です。これがもっとも重要なメリットなのですが、持ち家があっても、年金収入が少なく手元資金が少ない場合などは、リバースモーゲージの活用は有効的になります。融資額は住宅に応じて決められますが、一括で受け取る場合は年金のように毎月受け取ることができる場合があります。また、生活資金以外にも利用することができます。資金の使用用途については自由型と限定型があり金融機関により異なります。自由型の場合、生活資金に限らず旅行費用やリフォーム資金などに使うことも可能です。老人ホームなどの入居一時金に充てることもできます。さらに利用時の収入要件などが比較的緩やかです。利用できる年齢は金融機関により異なり、55歳~60歳以上などが多いものの、利用時の収入要件等は住宅ローンなどと比べて厳しくありません。

リバースモーゲージのデメリット

リバースモーゲージのデメリットとしては、対象となる住宅に制限があります。対象となる住宅は基本的に一戸建てで、マンションは対象外の銀行が多くなります。また、地域の制限がある場合もあります。基本的には土地付きの一戸建てが対象になります。マンションが利用可能な場合もありますが、数は少なくなります。また、推定相続人の同意が必要です。利用にあたり推定相続人の同意が必要になります。相続人である子供が拒否する場合などは利用できないことがあるので注意が必要です。そして、長生きをすればするほど融資額が大きくなります。つまり、将来の返済額も大きくなります。長生きして生存中に融資枠を使いきってしまう可能性もあります。また、リバースモーゲージの融資の運用金利は基本的に変動金利が多く、将来金利が上昇すると返済額が膨らむデメリットがあります。

不動産リースバックとリバースモーゲージとの異なる点

不動産リースバックは利用者が所有している自宅を専門の不動産業者へ売却し、その後はリース契約を締結して、そのまま住み続けることができます。

つまり、自宅を使って資金を得るという点は似ているものの、リバースモーゲージと不動産リースバックは根本的にシステムが異なります。

まとめ

リバースモーゲージは、住宅を担保にして資金を融資してもらい、死亡後に債権者が住宅を売却する契約になります。一方、不動産リースバックとは住宅を利用して資金を得る点は似ていますが内容が異なります。

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