リバースモーゲージとリースバック、比べる前に見る入口の条件｜リ・バース60は担保評価額の50〜60％

リバースモーゲージとリースバックは、どちらも「自宅を使ってお金をつくる」方法として並べられます。ただ、比べる前に確かめたいことがあります。どちらも使えない人がいるという点です。【リ・バース60】は担保評価額に対する上限で借入額が決まり、リースバックは残っている住宅ローンが売却価格を上回ると成立しません。入口で弾かれる条件を、公表されている情報で確認します（2026年9月26日確認）。

「お金をつくる」の出口が違う

2つは似た文脈で語られますが、仕組みの出発点が違います。

片方は借入れ、もう片方は売買と賃貸借の組み合わせです。制度の詳しい比較はリバースモーゲージとは何かをまとめた記事と公表資料で確かめられる数字を並べた記事で扱っています。この記事は、その手前にある「そもそも使えるのか」を見ます。

リ・バース60は担保評価額で上限が決まる

住宅金融支援機構の公式ページには、融資限度額がはっきり書かれています。

担保評価額の半分前後が上限です。つまり、自宅の評価額がそのまま使えるわけではありません。評価額が低ければ、借りられる額も比例して下がります。

金額は公表されている割合を当てはめた計算で、実際の融資額は担保評価や金融機関の審査によります。50％と60％のどちらになるかも、公式ページの記載からは条件を読み取れませんでした。

元金は亡くなったときに返す

返済の形も確認しておきます。公式ページの説明は「毎月のお支払は利息のみで､元金は､ご契約者さまが亡くなられたとき(※)に､相続人の方から一括してご返済いただくか､担保物件（住宅および土地）の売却によりご返済いただく」というものです。

ノンリコース型でも税金の話が残るという注記は見落とされがちです。公式ページに明記されているので、相続人に説明しておく材料になります。

リースバックは残債が上回ると成立しない

一方のリースバックにも入口の条件があります。売却によって住宅ローンを完済できなければ、抵当権を抹消して引き渡せないためです。

事業者の公式情報でも、残債が売却価格を上回ると利用できないことが示されています。当サイトではハウス・リースバックの条件を公式情報で確認した記事でこの点を扱いました。

入口の条件で並べる

受け取れる額で見ると、リースバックは売却価格が基準なので、評価額の50％という制限はかかりません。ただし所有権を手放します。手元に入る額の大きさと、家を残せるかどうかが、そのままトレードオフになります。

この記事で確認できなかったこと

まとめ

リバースモーゲージとリースバックを比べる前に、入口の条件を見てください。【リ・バース60】は担保評価額の50％または60％が上限で、満50歳以上満60歳未満なら30％。長期優良住宅で満60歳以上なら55％または65％です。上限は1億2,000万円以下で所要資金以内とされています。

資金使途も住宅の建設・購入・リフォーム・借換えに限られており、生活費全般に使う商品ではありません。毎月の支払は利息のみで、元金は契約者が亡くなられたときに相続人が返すか、担保物件の売却で返します。

リースバックの側は、残っている住宅ローンが売却価格を上回ると成立しません。どちらも「自宅があれば使える」わけではない、というのが出発点です。条件は改定されます。検討する段階で、必ず公式の案内をご確認ください。