リースバックの売主は契約不適合責任を負う｜民法566条の1年と、572条で免責できない「告げなかった事実」

リースバックでは、住んでいた本人が売主になります。売主には契約不適合責任があり、引き渡した建物が契約の内容に適合していなければ、買主から修補や代金減額を求められる立場です。契約書に「担保責任を負わない」という特約が入っていても、民法572条は知りながら告げなかった事実については責任を免れることができないと定めています。売る側の責任がどこまで残るのかを条文で確認します（2026年9月26日確認）。

リースバックでは、住んでいた人が売主になる

リースバックは、自宅を売却したうえで、同じ家に賃借人として住み続ける仕組みです。売買契約と賃貸借契約の2本が同時に走ります。このうち売買契約では、これまで住んでいた本人が売主の立場に立ちます。

ふつうの不動産売買と違うのは、売ったあとも同じ建物に住み続ける点です。雨漏りやシロアリのような不具合は、売却後に自分が住んでいる最中に見つかることもあります。そのとき誰が直すのかは、売買契約と賃貸借契約のどちらの問題なのかで変わります。売却後の修繕については修繕・原状回復の負担区分をまとめた記事で扱っています。

買主が求められる4つのこと

契約不適合があったときに買主ができることは、条文で段階的に定められています。

562条1項にはただし書きがあり、「売主は、買主に不相当な負担を課するものでないときは、買主が請求した方法と異なる方法による履行の追完をすることができる」とされています。買主が代替物を求めても、売主の側で修補を選べる場合があるということです。

また、562条2項と563条3項には、不適合が買主の責めに帰すべき事由によるものであるときは請求できないという定めがあります。売却後に買主側の使い方が原因で生じた不具合まで、売主が負うわけではありません。

通知の期限は「知った時から1年」

責任が無期限に続くわけではありません。566条が期間を区切っています。

起算点が「引渡しの時」ではなく「買主がその不適合を知った時」である点に注意が必要です。売却から何年も経ってから不具合が見つかった場合でも、買主がその時点から1年以内に通知すれば請求の対象になり得ます。

「担保責任を負わない」と書いても消えない責任がある

リースバックの売買契約では、売主の担保責任を免除する特約が置かれることがあります。ただし、その特約には限界が条文で定められています。

契約前に整理しておくこと

売買契約と賃貸借契約に何が書かれるかはリースバックの契約は二通あるという記事、宅建業法37条が定める記載事項は手続きの流れと書類の記事で扱っています。

この記事で確認できなかったこと

まとめ

リースバックでは、住んでいた本人が売主になります。引き渡した建物が契約の内容に適合していなければ、買主は追完、代金減額、損害賠償、解除を請求できます。通知の期限は、買主が不適合を知った時から1年です。

契約書に担保責任の免責特約が入っていても、572条により、知りながら告げなかった事実と、自ら第三者のために設定し、または譲り渡した権利については責任を免れません。長く住んでいた分だけ、売主は建物の事情を知っている立場です。

条文は改正されます。契約にあたっては、e-Gov法令検索で現行の条文を確認したうえで、宅地建物取引士の説明と弁護士への相談を経てください。この記事は条文の内容を整理したもので、個別の事案についての法的助言ではありません。