リースバックの契約者が亡くなったら？賃借権も残置物も相続人へ。国交省・法務省のモデル契約条項で決めておくこと

リースバックの契約者が一人暮らしの高齢者であることは珍しくありません。そこで抜けやすいのが、契約者が亡くなったあとに賃貸借契約と家財がどうなるかです。売ってしまった家なので相続の話ではない、と思われがちですが、実際には賃借権も部屋に残った家財も相続の対象になります。国土交通省と法務省が公表した仕組みに沿って、何が誰に引き継がれるのかを整理します。

賃借権は相続される。家賃の支払義務も一緒に移る

リースバックでは、自宅を売ったあと同じ家に賃借人として住み続けます。この賃借権は財産権なので、相続の対象です。

ただし書の「一身に専属したもの」には当たりません。賃借権は相続され、同時に家賃を支払う義務も相続人に移ります。相続人が複数いれば、全員が賃借人の地位を共有する形になります。誰も住む予定がなくても、解約するまで家賃は発生します。

相続人がいない場合の例外が借地借家法36条です。「居住の用に供する建物の賃借人が相続人なしに死亡した場合において、その当時婚姻又は縁組の届出をしていないが、建物の賃借人と事実上夫婦又は養親子と同様の関係にあった同居者があるときは、その同居者は、建物の賃借人の権利義務を承継する」と定めています。ただし相続人なしに死亡したことを知った後1か月以内に賃貸人へ反対の意思を表示すれば、承継しません。

国交省と法務省が2021年に出したモデル契約条項

相続人が承継すると決まっていても、相続人の有無や所在が分からなければ手続きは止まります。これが高齢者の入居が断られる理由のひとつになっていました。

法務省の発表資料は背景をこう書いています。賃借人の死亡後、賃借権と居室内に残された家財（残置物）の所有権は相続人に承継されるため、相続人の有無や所在が分からない場合、賃貸借契約の解除や残置物の処理が困難になることがあり、特に単身高齢者に対して賃貸人が建物を貸すことを躊躇する問題が生じている、と。

そこで作られたのがモデル契約条項です。想定される利用場面は単身高齢者（60歳以上の者）の入居時、つまり賃貸借契約を結ぶときです。中身は2つに分かれます。

「廃棄しない残置物」をあらかじめ指定できる点が実務上は大きなところです。写真、仏壇、形見にしたい物などを、生前に自分で決めて書いておけます。

そのまま使える契約書式が4種類ある

国土交通省のページには、モデル契約条項そのものに加えて、使いやすい契約書式が並んでいます。利便性向上を目的として作成されたもので、PDF形式とWord形式の両方が置かれています。

あわせて「残置物の処理等に関するモデル契約条項の活用ガイドブック」も公開されており、令和7年10月に第2版が作成されています。契約の締結から残置物への対応までをステップごとに解説した資料です。「＜大家さんのための＞単身入居者の受入れガイド」も同じ月に第5版が出ています。

リースバック特有の事情が2つある

一般の賃貸と違って、リースバックでは売主と賃借人が同じ人です。そこから来る違いが2つあります。

契約の種類によって残る期間が変わる点はリースバックは何年住めるかで扱っています。定期借家は38条3項により、契約前に「更新がなく期間の満了により終了する」ことを記載した書面を交付して説明する義務が貸主側にあります。

契約前に決めておくこと

必要なのは、亡くなったあとに誰が何をするかを先に決めることです。順番にすると5つです。

リースバックの契約前に決めておく項目全体はリースバックで後悔しないためににまとめています。決めずに契約すると、契約書の側が決めることになります。

よくある質問

契約者が亡くなったら賃貸借契約は終わりますか。

終わりません。民法896条により、相続人が賃借権と家賃の支払義務を承継します。解約するまで家賃は発生します。

部屋に残った家財は大家が処分してよいのですか。

できません。法務省は、残置物の所有権も相続人に承継されると説明しています。だからこそ、生前に残置物の処理を委任しておく仕組みが用意されました。

モデル契約条項は誰と誰が結ぶものですか。

賃借人と受任者の間で結ぶ死後事務委任契約等です。国土交通省と法務省が2021年6月に策定し、単身高齢者（60歳以上の者）の入居時に使うことが想定されています。

いつ残置物を処分できますか。

受任者は、賃借人の死亡から一定期間が経過し、かつ賃貸借契約が終了した後に、「廃棄しない残置物」以外のものを廃棄します。換価できるものは換価するよう努める必要があるとされています。

残したい物を指定できますか。

できます。「廃棄しない残置物」として指定したものは廃棄の対象から外れ、指定した送付先へ送られる扱いになります。

相続人がいない場合はどうなりますか。

借地借家法36条1項により、事実上夫婦または養親子と同様の関係にあった同居者がいれば、その同居者が賃借人の権利義務を承継します。相続人なしに死亡したことを知った後1か月以内に賃貸人へ反対の意思を表示すれば承継しません。

モデル契約条項を使うことは義務ですか。

義務ではありません。国土交通省は、使用が法令で義務づけられているものではないとしたうえで、広く普及に努めていると書いています。

契約書式はどこで手に入りますか。

国土交通省のページに、モデル契約条項本体と4種類の契約書式がPDF形式とWord形式で公開されています。活用ガイドブックは令和7年10月に第2版が作成されました。