リースバックにクーリング・オフはある？宅建業法37条の2が守るのは買主、特商法の訪問購入は「物品」が対象

訪問を受けてその場でリースバックの契約書に署名してしまった。あとから考え直したい——このとき真っ先に思い浮かぶのがクーリング・オフです。ところが条文をたどると、リースバックの売主にはクーリング・オフの規定が原則として当たりません。消費者を守る2つの制度が、どちらも別の場面を想定して作られているためです。何が使えて何が使えないのかを、条文の文言のまま確かめます。

宅建業法37条の2が守っているのは「買う側」

不動産取引で「8日間のクーリング・オフ」として知られているのが、宅建業法37条の2です。条文の主語を確かめます。

条件が二重になっています。宅建業者が自ら売主であること、そして撤回できるのは買主であることです。リースバックは、個人が売主で業者が買主という逆の形なので、この条文の射程に入りません。

同じ条文群には、損害賠償額の予定を代金の2割までに抑える38条や、手付の額を2割までに制限する39条も並んでいます。いずれも「宅地建物取引業者が自ら売主となる」場合の規定で、守られるのは買主です。78条2項は、これらの規定が宅建業者相互間の取引には適用されないとも定めています。

特定商取引法の訪問購入は「物品」が対象

では、業者が訪ねてきて買い取る形なのだから訪問購入の規定が使えるのではないか。ここも条文の言葉で決まります。

訪問購入の章は、貴金属や着物などの押し買いを規制するために設けられたものです。条文が繰り返し「物品」と書いているとおり、不動産は対象外です。

参考までに、訪問購入のクーリング・オフは58条の14に置かれています。書面を受領した日から起算して8日で、書面または電磁的記録による通知を発した時に効力が生じ、解除をもって第三者にも対抗できます（ただし第三者が善意かつ無過失のときを除く）。この手厚い作りが不動産には用意されていない、というのが現状です。

では何が使えるのか

無条件の撤回はありませんが、理由があれば契約を後から覆せる仕組みは別にあります。

取消しの要件と期間はリースバックの契約は取り消せる？、売主が負う責任はリースバックの売主は契約不適合責任を負う、2026年10月1日のガイドラインはリースバックに国のガイドラインができたでそれぞれ扱っています。

署名の前に止めるための手順

撤回の制度が薄いということは、契約前の数日が勝負になるということです。その場で決めないための手順を決めておきます。

特に押さえておきたいのが、賃貸借の条件です。2026年10月1日施行のガイドラインは、賃貸借の条件を告げないことを宅建業法の禁止行為として整理しました。説明がないまま進む契約は、いまは行政の監督の対象にもなりうるということです。

よくある質問

リースバックにクーリング・オフはありますか。

原則としてありません。宅建業法37条の2は買主を守る規定で、特定商取引法の訪問購入は物品が対象のためです。

自宅に訪問されて契約した場合も同じですか。

場所の条件は宅建業法37条の2の要件の一つですが、その前に「買受けの申込みをした者又は買主」という主語の条件があります。売主である以上、場所が自宅でも当たりません。

8日以内なら戻せると聞きました。

8日という期間は、宅建業法37条の2（告げられた日から起算）と特定商取引法58条の14（書面を受領した日から起算）に出てきます。どちらもリースバックの売主には当たりません。

契約書に「クーリング・オフできません」と書いてありました。

もともと当たらない制度なので、その記載の有無で結論は変わりません。なお宅建業法37条の2第4項は、同条の規定に反する特約で申込者等に不利なものを無効としていますが、これも買主についての規定です。

うそを言われて契約した場合はどうなりますか。

消費者契約法4条が並べる勧誘の型に当たれば、取り消せる可能性があります。期間は追認できる時から1年、契約締結から5年です。

家賃や期間の説明がありませんでした。

2026年10月1日施行のガイドラインは、賃貸借の条件を告げないことを宅建業法の禁止行為として扱います。免許行政庁への申出の対象になりえます。

どこに相談すればよいですか。

苦情は宅地建物取引業保証協会、法令違反は免許行政庁、争いは弁護士と、窓口が分かれます。

署名前に家族へ相談する時間をもらえますか。

もらえます。急がせる言い方が出た時点で、その場で決めない理由が一つ増えたと考えてください。