動産のセール・アンド・リースバック｜機械・設備を売って借り直すとき、借地借家法は働かない

セール・アンド・リースバックは、自宅だけの話ではありません。機械や設備、車両といった動産を売って、同じものを借りて使い続ける形もあります。仕組みは同じに見えますが、法律の扱いは根本から違います。建物には借地借家法が働き、動産には働かないからです。この差が、使い続けられる期間と、第三者に対して権利を主張できるかどうかを分けます。

同じ「売って借り直す」でも、効く法律が違う

自宅のリースバックで住み続けられる根拠は、借地借家法にあります。建物の引渡しを受けていれば、その後に建物を取得した者に対しても賃借権が効力を生じ（同法31条）、その規定は37条により強行規定とされています。更新には正当の事由が要り（同法28条）、期間の定め方にも制約があります。

機械や設備を売って借り直す場合、この保護はありません。契約は民法の売買と賃貸借だけで組み立てられ、書いていないことは決まっていないことになります。

動産で「使い続けられるか」を決めるのは、契約書だけ

民法だけで動く取引では、修繕と費用の分担も条項で決まる

借地借家法が働かないぶん、民法の一般の規定が前面に出ます。賃貸人は、賃貸物の使用および収益に必要な修繕をする義務を負います（民法606条1項）。賃借人の責めに帰すべき事由で修繕が必要になった場合は、この義務の対象外です。動産の場合、機械の保守や部品交換が誰の負担になるのかは、この規定を前提にして契約で具体化することになります。

税務と会計は、動産でも不動産でも同じ枠組みで見る

税務では、一連の取引が実質的に金銭の貸借であると認められるときに、売買はなかったものとして扱う規定があります。判定の条件と、支払総額の目安についてはセール・アンド・リースバックとはで条文から確認しています。

会計では、2027年4月1日以後に開始する事業年度から新しいリース会計基準が適用されます。借手の側でリースを資産と負債に計上する扱いになるため、売却したからといって貸借対照表から資産が消えるとは限りません。詳細はリースバックの減価償却と会計処理にまとめました。

消費税については、動産の譲渡は非課税の項目に挙がっていないため課税の対象になります。土地の譲渡と貸付けが非課税とされているのは消費税法別表第二第1号で、動産はこれに当たりません。売却・家賃・買戻しの場面ごとの扱いはリースバックに消費税はかかるかで条文まで追えます。

自宅のリースバックを探している場合

このページは動産と不動産の違いを扱いました。自宅を売って住み続ける形を検討している場合は、見るところが変わります。住める年数を決めるのは賃貸借契約の種類で、定期建物賃貸借に更新はなく、期間の満了後に住み続けるには再契約の合意が必要です（借地借家法38条1項）。

制度の全体像はリースバックとは、契約の種類による違いは普通借家と定期借家の違いにあります。店舗や事務所など事業用の建物を扱う場合は店舗のリースバックとテナント契約、車を対象にする場合は車のリースバックと自宅のリースバックは別物で扱っています。

よくある質問

機械や設備でもリースバックはできますか

取引としては行われています。ただし、建物のように借地借家法の保護が働かないため、使い続けられる期間も、貸主が替わったときの扱いも、契約書に書かれたことがすべてになります。

動産の賃貸借に期間の上限はありますか

民法604条1項は、賃貸借の存続期間を50年を超えることができないとしています。契約でこれより長い期間を定めても50年になります。更新はできますが、更新の時から50年を超えることはできません（同条2項）。なお、建物の賃貸借についてはこの規定が適用されません（借地借家法29条2項）。

貸主が売った相手に、借りている権利を主張できますか

建物であれば、引渡しを受けていれば新しい所有者にも賃借権を主張できます（借地借家法31条）。動産には同じ規定がなく、動産に関する物権の譲渡は引渡しで対抗することとされています（民法178条）。また、取引行為によって平穏・公然と占有を始めた者が善意無過失であれば即時取得が成立しうるため（同法192条）、契約で手当てしておく必要があります。

賃料が高すぎると感じたら、減額を求められますか

建物であれば借地借家法32条1項の増減請求があります。動産にはこの規定がないため、契約に改定の条項がなければ、法律上の根拠はありません。