リースバック中に契約者が亡くなったら？賃借権は相続され、相続人がいなければ借地借家法36条で同居者が承継する

リースバックで自宅を売ったあと、住んでいるのは賃借人としてです。その契約者が亡くなったとき、同居していた家族はそのまま住み続けられるのか。答えは相続の有無と、結んでいるのが普通借家か定期借家かで変わります。どの条文がどこで効くのかを、民法と借地借家法で順に確認します。

賃借権は相続される。契約は死亡で終わらない

建物の賃借権は財産権です。民法896条は次のように定めています。

ただし書きの「一身に専属したもの」には当たらないため、建物の賃借権は相続されます。家賃を払う義務も同じように引き継がれます。つまり契約者が亡くなっても契約そのものは続き、相続人が新しい賃借人になります。

ここで注意が要るのは、相続人が複数いる場合です。賃借権は相続人全員に承継されるので、誰が住むか、誰が家賃を払うかを相続人の間で決める必要があります。賃貸人に対しては、相続人全員が賃借人という立場になります。

相続人がいないときは、同居者が承継できる

相続人がまったくいない場合に備えた規定が、借地借家法36条です。内縁の配偶者や、届出をしていない養親子関係にあった同居者を保護するための条文です。

36条2項は、承継した人に賃貸借関係から生じた債権・債務が帰属すると定めています。滞納している家賃があれば、それも一緒に引き継ぐということです。

気をつけたいのは、36条が働くのは「相続人なしに死亡した場合」に限られる点です。疎遠な相続人がいる場合には36条の出番がなく、長年同居していた事実上の配偶者でも、条文上は賃借人になりません。判例上の救済はありますが、条文から直接導かれるものではないため、個別の事案は弁護士に相談してください。

定期借家なら、相続しても期間満了で終わる

リースバックの賃貸借は定期借家で結ばれることが多い契約です。定期借家は借地借家法38条1項により、公正証書による等書面で契約したときに限り、契約の更新がないことを定められます。相続で賃借人が変わっても、この性質は変わりません。

定期借家で期間が1年以上ある場合、賃貸人は通知期間に終了の通知をしなければ、終了を賃借人に対抗できません。通知期間を過ぎてから通知したときは、その通知の日から6か月を経過した後に対抗できるようになります。相続で連絡先が変わっているときは、この通知が届かないことが実務上の火種になります。

家賃の改定については、定期借家で借賃の改定に係る特約があるときの扱いを家賃の増減請求をまとめた記事で扱っています。

敷金は引き継がれる。返還されるのは明け渡したとき

敷金を預けている場合の扱いも条文にあります。民法622条の2第1項は、賃貸借が終了し、かつ賃貸物の返還を受けたときに、受け取った敷金の額から賃借人の債務の額を控除した残額を返還しなければならないと定めています。

返ってくるのは、契約が終わって家を明け渡したあとです。相続して住み続けるなら、その時点では返還されません。滞納家賃があれば、賃貸人はそれを敷金から充当できます（同条2項）。逆に賃借人の側から「敷金を家賃に充ててほしい」と請求することはできません。

なお、リースバックした家が第三者に転売された場合、敷金の返還債務は新しい所有者に承継されます（民法605条の2第4項）。この仕組みは転売されたときに住み続けられるかをまとめた記事で扱っています。

相続が起きたあとにやること

よくある質問

契約者が亡くなったら、契約を結び直す必要がありますか

相続人がいる場合、賃借権は民法896条により相続人に承継されるので、契約そのものは続きます。ただし名義や連絡先の変更手続きは必要です。賃貸人に連絡してください。

同居していない相続人でも引き継ぎますか

引き継ぎます。民法896条は同居を要件にしていません。賃借権は相続人に承継され、家賃の支払義務も同じです。誰が住むかは相続人の間の問題になります。

内縁の配偶者は住み続けられますか

相続人がいないまま亡くなった場合は、借地借家法36条により承継できます。相続人がいる場合は36条の対象外です。実際にどうなるかは事案によるため、弁護士に相談してください。

定期借家でも相続されますか

賃借権は相続されます。ただし定期借家は更新がないため、期間の満了で終了します。期間が1年以上なら、賃貸人は満了の1年前から6か月前までに終了の通知をする必要があります。

買戻しの権利は相続人に引き継がれますか

契約書の定め方によります。買戻しが特約なのか再売買の予約なのかで扱いが変わるため、買戻しの違いをまとめた記事と契約書の条項を合わせて確認してください。

まとめ

リースバック後の賃借権は財産権なので、契約者が亡くなっても契約は終わりません。相続人がいれば民法896条により相続人が承継し、家賃の支払義務も一緒に引き継ぎます。相続人がいないまま亡くなった場合は、事実上の配偶者などの同居者が借地借家法36条で承継でき、承継したくないときは1か月以内に賃貸人へ反対の意思を表示します。ただし定期借家なら更新がないため、相続しても期間の満了で終わります。まず契約書を開いて、普通借家か定期借家か、期間はいつまでかを確認してください。