リースバックの家賃は値上げされる？借地借家法32条の増減請求と、定期借家で特約が優先する38条9項

リースバックで気になるのは、住み続けているあいだに家賃が上がらないかという点です。賃貸借である以上、借地借家法が適用されます。同法32条には借賃の増減を請求できる権利が置かれていますが、定期借家では契約の書き方によって、この条文がそもそも適用されなくなります。値上げの可否は「法律がどう定めているか」だけでは決まらず、契約書のどこに賃料改定の条項があるかで分かれます。条文の順に確かめていきます。

先に結論

借地借家法32条は、租税その他の負担の増減、価格の上昇・低下その他の経済事情の変動、近傍同種の建物の借賃との比較で不相当になったとき、契約の条件にかかわらず将来に向かって借賃の増減を請求できると定めています。
ただし同条のただし書で、一定の期間借賃を増額しない旨の特約がある場合はその定めに従います。
定期借家では、借賃の改定に係る特約があるときは32条を適用しないと38条9項が定めています。リースバックで定期借家が使われる場合、ここが最初に効きます。
増額について協議が調わないときは、請求を受けた側は裁判が確定するまで相当と認める額を払えば足ります（32条2項）。
裁判の結果、払った額に不足があれば年1割の利息を付けて支払い、受け取りすぎていれば同じく年1割を付けて返します（32条2項・3項）。

まず32条の中身を読む

借地借家法32条1項は、建物の借賃が次のいずれかの事情で不相当となったときに、当事者が将来に向かって増減を請求できるとしています。ひとつは土地もしくは建物に対する租税その他の負担の増減、ひとつは土地もしくは建物の価格の上昇もしくは低下その他の経済事情の変動、そしてもうひとつは近傍同種の建物の借賃との比較です。

e-Gov法令検索の借地借家法のページの画面キャプチャ。第32条の借賃増減請求権の条文が表示されている — 出典：e-Gov法令検索「借地借家法」第32条

注目したいのは「契約の条件にかかわらず」という文言です。賃料を固定する合意があっても、事情が変われば増減を請求できるという構えになっています。ただし同じ項のただし書で、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従うとされています。借主に有利な方向の特約は残る、という作りです。

32条1項が挙げる「不相当となった」と言える事情
事情	条文の言い回し
税などの負担	土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により
価格・経済事情	土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により
相場との比較	近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったとき

定期借家では、特約があると32条が働かない

リースバックの賃貸借は、普通借家のこともあれば定期借家のこともあります。ここで効いてくるのが38条9項です。「第三十二条の規定は、第一項の規定による建物の賃貸借において、借賃の改定に係る特約がある場合には、適用しない」と定めています。

つまり定期借家で、賃料をいつどのように改定するかを契約で決めていれば、32条の増減請求そのものが土俵に乗りません。値上げを止める根拠としても、値下げを求める根拠としても使えなくなります。定期借家契約を結ぶ場面では、賃料改定の条項の有無と中身が、あとから効く条文を決めることになります。

契約の型ごとに32条がどう働くか
契約の型	32条の適用	根拠
普通借家	適用される（増額しない特約があればその定めに従う）	借地借家法32条1項
定期借家で、借賃の改定に係る特約がない	適用される	38条9項の反対解釈
定期借家で、借賃の改定に係る特約がある	適用しない	借地借家法38条9項

「うちは定期借家だから値上げされない」とも、「定期借家だから必ず上がる」とも言えません。決めているのは契約書の賃料改定条項です。契約前に、改定の時期・幅・決め方が書かれているかを読み、書かれていない場合に何が起きるのかまで確かめてください。

協議が調わないときに払う額と、年1割の利息

32条2項と3項は、話がまとまらない場合の扱いを決めています。増額を請求されて協議が調わないとき、請求を受けた側は、増額を正当とする裁判が確定するまで、相当と認める額の借賃を払えば足ります。支払いを止めてよいという意味ではなく、自分が相当と考える額を払い続けるということです。

増額の請求を受ける請求は将来に向かって効きます。過去にさかのぼって差額を求められる建て付けではありません。

協議するここでまとまれば、合意した額が新しい賃料になります。

まとまらなければ相当と認める額を払い続ける32条2項は、裁判が確定するまでは相当と認める額の支払いで足りるとしています。

裁判が確定したら精算する既に支払った額に不足があれば、その不足額に年1割の割合による支払期後の利息を付けて支払います。

減額を請求した側が受け取る場合も同じ構造です。3項は、減額について協議が調わないとき、請求を受けた賃貸人は減額を正当とする裁判が確定するまで相当と認める額の支払を請求でき、裁判の結果、既に受け取った額が正当とされた額を超えていれば、その超過額に年1割の割合による受領の時からの利息を付けて返還しなければならないとしています。

裁判が確定したあとの精算（32条2項・3項）
場面	裁判確定までの扱い	確定後の精算
増額請求（借主の側）	相当と認める額を支払えば足りる	不足額に年1割の支払期後の利息を付けて支払う
減額請求（貸主の側）	相当と認める額の支払を請求できる	超過額に年1割の受領時からの利息を付けて返還する

リースバックの契約前に読む場所

賃貸借の型

普通借家か定期借家か。定期借家なら、賃料改定の特約があるかどうかで32条の適用が分かれます。

賃料改定の条項

改定の時期、上げ幅の決め方、何を基準にするか。書かれている内容がそのまま効きます。

増額しない期間の特約

32条1項ただし書にある形です。何年間、いくらで固定するのかを数字で確かめます。

再契約の条件

定期借家は期間満了で終わります。再契約時の賃料をどう決めるかは、改定条項とは別に書かれることがあります。

リースバックでは、売却価格と家賃がセットで決まります。売却価格を高くすれば家賃も上がり、家賃を抑えれば売却価格が下がるという関係になりがちです。そのため、契約時点の家賃だけを見て決めると、数年後の負担を読み違えます。住み続けたい年数を先に決め、その年数ぶんの家賃の合計と、改定条項が働いた場合に動きうる幅まで並べてから比べるほうが、あとから慌てずに済みます。改定の基準が「協議のうえ決定する」としか書かれていない契約は、幅が読めないという意味で、数字が書かれている契約とは別物として扱う必要があります。

契約の型そのものの違いは普通借家と定期借家の違いの記事、定期借家の中途解約は借地借家法38条7項の記事で扱っています。契約書に何が書かれるかは売買契約書と賃貸借契約書の記事にまとめました。

よくある質問

家賃の値上げはいつから効きますか

32条1項は「将来に向かって」増減を請求できるとしています。請求より前の期間にさかのぼって差額を求める仕組みではありません。

値上げに納得できないときは支払いを止めてよいですか

止めてよいという定めではありません。32条2項は、増額を正当とする裁判が確定するまでは相当と認める額を支払うことで足りるとしています。滞納は別の問題になります。

「5年間は値上げしない」という約束は有効ですか

32条1項ただし書は、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合にはその定めに従うとしています。期間と対象が契約書に書かれているかを確かめてください。

定期借家でも家賃の減額を求められますか

借賃の改定に係る特約がある場合、38条9項により32条は適用されません。特約が無ければ32条が働きます。契約書の記載で分かれます。

年1割の利息はどの期間に付きますか

増額の場合は不足額に対する支払期後の利息、減額の場合は超過額に対する受領の時からの利息と定められています。

まとめ

リースバックの家賃が上がるかどうかは、借地借家法32条と契約書の賃料改定条項の組み合わせで決まります。普通借家なら32条の増減請求が働き、増額しない特約があればその定めが優先します。定期借家で賃料改定の特約があるときは、38条9項により32条そのものが適用されません。協議が調わない間は相当と認める額を払い、裁判が確定したときの過不足には年1割の利息が付きます。契約前に確かめるのは法律の条文ではなく、まず自分の契約書がどちらの型で、賃料改定の条項がどう書かれているかです。