リースバックの契約は二通ある｜売買契約書と賃貸借契約書に何が書かれるか

リースバックの契約は一通ではありません。自宅を売る売買契約と、売った家を借りる賃貸借契約の二通を、同じ日に結びます。それぞれ書かれる項目が違い、根拠になる法律も違います。どちらの書面に何が書かれるのかを条文で確かめ、二通のあいだで食い違いが起きやすい箇所を押さえます。

売買契約の書面に書かれること

宅地建物取引業法37条1項は、宅地建物取引業者が自ら当事者として売買契約を締結したときに、相手方へ遅滞なく書面を交付するよう義務づけています。記載すべき事項は条文に列挙されており、リースバックの売主から見ると、この一覧が「売却の条件がどこまで決まっているか」の確認表になります。

なお、宅地建物取引業者は、賃貸借についても、借りようとしている建物に関して契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして重要事項を説明させなければならないとされています（同法35条1項）。売買と賃貸借で説明の相手と対象が分かれる点を押さえてください。

賃貸借契約の書面で決まること

賃貸借は民法601条の契約で、使用および収益をさせることと、賃料を支払うことが要素です。そのうえで、建物の賃貸借には借地借家法が重なります。リースバックで決定的なのは、普通借家にするか定期建物賃貸借にするかです。

二通のあいだで食い違いが起きやすいところ

売買契約と賃貸借契約は別々の書面なので、日付や金額の整合は自分で確かめる必要があります。

署名の前にそろえておくもの

二通の書面を突き合わせるには、当日に初めて見る状態では間に合いません。事前に受け取っておくものを整理します。

契約前に決めておく項目はリースバックで後悔しないために、申込から契約までの手順はリースバックの申込から入金までの流れ、契約の種類による違いは普通借家と定期借家の違いにまとめています。2026年10月1日から施行される国土交通省の解釈・運用の考え方はリースバックに国のガイドラインができたで扱いました。

よくある質問

リースバックの契約書は何通ですか

売買契約書と賃貸借契約書の二通が基本です。買戻しを定める場合は、その内容が売買契約書の特約として書かれるか、別の書面になります。

契約書はいつもらえますか

宅地建物取引業者が自ら当事者として売買契約を締結したときは、相手方に遅滞なく書面を交付しなければならないとされています（宅地建物取引業法37条1項）。定期建物賃貸借にする場合の事前説明書面は、契約の前に交付して説明する必要があります（借地借家法38条3項）。

敷金は必ず返ってきますか

民法622条の2は、賃貸借が終了して賃貸物の返還を受けたときなどに、受け取った敷金の額から賃借人の債務の額を控除した残額を返還しなければならないと定めています。未払いがあれば差し引かれます。

契約書に書いていない約束は有効ですか

口頭の合意も契約として成立しうるものですが、あとで内容を証明できません。とくに定期建物賃貸借では、更新がない旨の定めについて書面と説明が要件とされています（借地借家法38条1項・3項・5項）。条件は書面に残してもらってください。