【1分でわかる】不動産リースバックとは?どこよりもわかりやすく図解して不動産リースバックを解説します。

grandpa
「不動産リースバックって何?」
「いまいち、不動産リースバックの仕組みがわからない。」

不動産リースバックという言葉は知っていても、内容を正確に理解している方は、まだまだ少ないのが現状です。今回は「不動産リースバック」についてどこよりもわかりやすく図解して解説します。

不動産リースバックが登場した経緯

wikipediaには、2018年12月時点では「不動産リースバック」という言葉は登場しません。

googleの検索数の推移を見ると

2013年ごろから徐々に「不動産リースバック」の検索数が増えてきていることがわかります。

「不動産リースバック」とは、まだまだ登場して間もない「サービス」なのです。
teacher
「不動産リースバック」を理解する前に「リースバック」について知る必要があります。

リースバックとは

リースバック(英語: Leaseback)は「セール・アンド・リースバック」(英語: sale-and-leaseback)とも呼ばれ、固定資産に相当するものを他に売って、そこからリースするという金融取引をいう。こうした取引の対象になるものは不動産などの固定資産にも、飛行機や列車などの資本財などである。

出典:wikipedia

リースバックの説明に出てくる「リース」とは

リースとは

リース(lease)とは、リース会社が、企業などが選択した機械設備等を購入し、その企業に対してその物件を比較的長期にわたり賃貸する取引をいう。リース対象物件は中古・新品を問わないが、多くの場合新品物件をリース会社が借手企業の代わりに購入した後、貸し出す。物品の所有権はリース会社にあるが、企業は自社で購入した場合とほぼ同様にして物件を使用できる為、日本を含め世界中で設備投資の手段として広く普及している。

出典:wikipedia

「リース」 = 「貸す」

ということを意味しています。

man
「あれ、「貸す」サービスってことはレンタルじゃないの?」

たしかに「レンタル」も「貸す」サービスですが、「リース」と「レンタル」には違いがあるのです。

「リース」と「レンタル」の違い比較

比較項目 リース レンタル
対象 希望する資産を自由に選定可 レンタル会社の在庫の中から選定
契約期間 比較的長期(通常3年~10年) 比較的短期間(1日~、1週間~)
物件の所有権 リース会社 レンタル会社
保守・修繕義務 利用者 レンタル会社
中途解約 原則不可 可能
契約期間終了後の扱い リース会社に返却または再リース契約で延長利用 レンタル会社に返却または延長レンタル
料金 物件価格×リース料率 一定の料金設定
月額料金 基本的にレンタルより割安、期間満了後の再リース料はさらに割安 基本的にリース料より割高、中長期になる程さらに割高

という違いがあります。

レンタル
  • DVD
  • スキー・スノボー
  • 自転車(数時間・数日)
  • 車(数時間・数日)
  • wifi(数日)
リース
  • 車(数年)
  • コピー機・複合機
  • パソコン
  • ビジネスフォン
  • 重機(ブルドーザ・ショベルカーなど)
  • 医療機器
  • ビル
  • 工場

などをイメージしていただくとわかるかと思います。

レンタルは、個人が利用することが多く、利用する期間も、数時間から数日と短いですが、リースは、会社が年単位で利用することが多いのが特徴です。

リースバックとは

会社が保有していた資産(車、オフィス、工場、コピー機、医療機器など)をリース会社に売却して、リース会社から売却した資産を借り直すこと

です。

資産を売却して、その資産を使い続ける

  • 同じコピー機を使う
  • 同じ車を使う
  • 同じオフィスを使う
  • 同じ工場を使う
  • 同じ医療機器を使う

のですから、実態に変化はありません。

売却をするので、所有権などの権利上の違いが発生するだけなのです。書類とお金の支払だけが変わる手続きと言って良いでしょう。
man
「結果的に利用するもの(資産)は同じなのに、なぜリースバックが必要になるの?」

会社の経営が良い時期は、自社で機械や設備を導入したり、自社ビルを建てたり、社用車を購入したり、資産を持つことが増えます。

経営が上手く行っている間は、リースバックを利用する必要はないのです。

しかし、経営が傾いて、資金繰りが苦しくなると・・・

固定資産を持ち続けられない = 売って資金化したい

というニーズが出てきます。

ただし、反面

man
「自社ビルは、売りたいけれども、この自社ビルにオフィスがあるので、売却してしまうと会社経営がそもそも成り立たなくなってしまう。」
「自社の工場は、売りたいけれども、この工場で商品を生産しているので、売却してしまうと会社経営がそもそも成り立たなくなってしまう。」
「この医療機器は、売りたいけれども、この医療機器で患者さんの治療をしているので、売却してしまうと会社経営がそもそも成り立たなくなってしまう。」

という状況が起こりえます。

このときに利用するのが「リースバック」です。

リースバックを利用すれば

  1. 「資産の売却代金が手に入る」
  2. 「リース会社から貸してもらえるので、そのまま使える」

という2つのメリットが同時に実現するのです。

不動産リースバックとリースバックの違い

比較項目 リースバック 不動産リースバック
利用者 法人・個人事業主 個人
対象資産 機械・設備・不動産・動産など 持ち家(マイホーム・マイハウス)・自宅
契約期間 比較的長期(通常3年~10年) 比較的長期(2年~3年)・延長可能
物件の所有権 リース会社 不動産リースバック会社
保守・修繕義務 利用者 利用者
中途解約 原則不可 原則不可
契約期間終了後の扱い リース会社に返却または再リース契約で延長利用 リース会社に返却または再リース契約で延長利用。買戻し可能
料金 物件価格×リース料率 物件価格×リース料率

大きな違いは

  • 利用者の違い
  • 対象資産の違い

だけです。

不動産リースバックとは

リースバックを「個人向け」「持ち家(マイホーム・マイハウス)向け」に特化させたサービスのこと

を言うのです。

不動産リースバックの仕組み

不動産リースバックの仕組み

  1. 【利用者】何らかの事情で急にお金が必要になった。
  2. 【利用者】持ち家(マイホーム・マイハウス)を売却(所有権の移転)。
  3. 【不動産リースバック業者】購入代金を支払。
  4. 【利用者】購入代金を得る(まとまった資金を得る)。
  5. 【不動産リースバック業者】利用者に購入した物件を賃貸として貸す。
  6. 【利用者】毎月、家賃(リース料)を不動産リースバック業者に支払う。

その後の選択肢

  1. 【利用者】家賃(リース料)を支払って住み続ける
  2. 【利用者】住み続けるのをあきらめて退去する
  3. 【利用者】買戻して、もう一度所有する

不動産リースバックと不動産売却との違い

なんらかの事情でお金が必要になり、自宅を手放す選択をする場合には「不動産売却で売る」という選択肢と「不動産リースバックを利用する」という選択肢があります。

「不動産リースバック」と「自宅を売却する不動産売却」では、どのような違いがあるのでしょうか?

不動産リースバックと不動産売却との違い

比較項目 不動産リースバック 不動産売却
利用者 個人 個人
売却価格 市場価格の70%~80% 市場価格
売却後の選択肢 自宅を賃貸で借り直す
退去する(他の賃貸物件に住む)
退去する(他の賃貸物件に住む)
買戻し 可能 不可
家賃(リース料) 周辺相場よりもやや割高
売却までの期間 2週間~1カ月 2週間~半年(景気動向や売り物件の内容に左右される)

「不動産リースバック」には

  • そのまま住める
  • 買戻しができる

というメリットがある反面

  • 売却価格が市場価格よりも安くなる
  • 家賃が周辺相場よりもやや高くなる

というデメリットがあります。

「不動産売却」には

  • 「不動産リースバック」よりは高く売却できる

というメリットがある反面

  • 買戻しはほぼ不可能(誰に売られるかわからない)
  • 退去しなければならない
  • いつ売れるかわからない

というデメリットがあります。

「自宅に住み続けたい。」という方は、多少売却価格が下がっても、「リースバック」を選択するしかないのです。

「不動産リースバック」市場は、今後も伸びていくことが予想される

日本の抱える社会的な状況

  • 人口が減少し、景気が良くなる兆しが見えない。
  • 年金が減り、物価が上昇するので老後の資金が不足するケースが増える。
  • 老人ホームなどに入るにせよ、まとまった資金が必要。
  • 低金利の変動金利で住宅ローンを借りる方が多いため、金利が上昇したら、払えない人が増える。
  • カードローン・フリーローンは総量規制が厳しくなり、お金を借りる手段が限られている。
  • カードローン・フリーローンは年齢制限がある。
  • 相続税が上がり、不動産を持ち続けるマイナス面が増えた。
  • 「相続させたくない。自分達で使い切りたい」という価値観の親も増えてきている。
  • 「相続されても扱いに困る。」という子供たちも増えてきている。
    ・・・
収入が増えずに借入が制限され、年金が減り、物価や税金のみ上昇する

という状況下では

  • 持ち家(マイホーム・マイハウス)を持ち続けられない(売却して資金化したい。)

というニーズが伸びることが想定されます。

と同時に、長年住んでいれば

  • 愛着がある自宅に住み続けたい。
  • 自分仕様にリフォームした自宅が一番住みやすい。
  • 地域とのコミュニティがあるから引っ越したくない。
  • 友人が多い地域から引っ越したくない。
  • 近所の人に自宅を売却したことを知られたくない。
  • 子供たちに転校を強いるのはイヤだ。

というニーズも多いため、「不動産リースバック」という選択肢が、今後は、より伸びていくことが予想されます。

株式会社セゾンファンデックス(セゾングループ)
上場非上場※セゾングループ
対応エリア全国
実績-
査定スピード最短即日
資金化までの日数最短2週間
査定・審査手数料0円
事務手数料-
査定額-
設定賃料(リース料)-
年齢20歳以上
保証人原則不要
株式会社インテリックス(東証一部上場企業)
上場東証一部上場
対応エリア全国
実績累計20,000戸以上のリノベーション住宅 施工・販売実績
査定スピード査定依頼から1週間~10日
資金化までの日数半月~1カ月前後
査定・審査手数料0円
事務手数料-
査定額-
設定賃料(リース料)周辺の家賃相場、お客様の支払可能額を考慮して設定
年齢20歳以上
保証人不要
SBIスマイル株式会社(SBIグループ)
上場非上場※SBIグループ
対応エリア首都圏および全国の政令指定都市および政令指定都市に準ずる地域
実績-
査定スピード仮査定は最短即日/正式査定は、2営業日~3営業日
資金化までの日数2週間~1カ月前後
査定・審査手数料0円
事務手数料0円
査定額-
設定賃料(リース料)-
年齢-
保証人-

と、上場企業、上場企業グループ会社を中心に不動産リースバック業者は、どんどん増えてきています。

競争がない状態では

  • 買取額が安い
  • 家賃(リース料)が高い

という「不動産リースバック」の悪い面・悪い評判や口コミも多く出ていたのですが・・・

競争が激化してくれば

  • 買取額が不動産売却と比較してもそん色がない金額
  • 家賃(リース料)が周辺相場と比較してもそん色がない金額

になっていくと考えられます。

「持ち家(マイホーム・マイハウス)」を活用して資金調達する方法として、「不動産リースバック」は有効な選択肢になります。
  • 住宅ローンが払えない
  • カードローンなどの借金を完済したい
  • 老後資金が不足している
  • 海外旅行に行きたい
  • ケガや病気でまとまった資金が必要
  • 子供の教育資金でまとまった資金が必要
  • 起業するためまとまった資金が必要
    ・・・

という方は

自宅に住みながら、自宅を売却できる「不動産リースバック」を検討してみてはいかがでしょうか。

teacher
「不動産リースバック」は、後から「買い戻す」ことができます。一時的に資金が必要で、後で資金が用意できるのであれば、所有権も、元の形に戻せるのです。これも「不動産リースバック」の大きなメリットです。

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