抵当権と不動産リースバックの関係

抵当権という権利が住宅についていると債権者の同意がなければ住宅を売却することができません。では、任意売却のひとつの形態である不動産リースバックをする場合、この抵当権があると不動産リースバックをすることができるのかを解説していきます。

抵当権とは?

抵当権というのは、簡単に言うと借金のかたです。たとえば、住宅ローンを借りるときは、住宅に抵当権をかけられます。住宅ローンの返済ができなくなると、債権者(抵当権者)は抵当権を実行して住宅を競売にかけることができます。競売というのは、裁判所が主催するオークションのようなもので、高い値を付けた買受人に住宅を売却して、売却益は抵当権者に配当されます。もちろん、自宅を競売で強制的に売却されてしまった方には一円も入ってきません。また、この競売というのは、裁判所の掲示板などで公告されますので、掲示板をみた怪しげな業者などが、任意売却をしないかとか、お金を貸しましょうとか、毎日やってきます。さらに、競売で購入を考えている不動産業者が自宅の中を見せてくださいとやってくることもあります。

抵当権を外すためには、住宅ローンを完済するか、第三者に所有権を譲渡して第三者が抵当権抹消請求を行うなどの方法があります。抵当権抹消請求についても住宅ローンと同等の金額を支払う必要がありますので、ただで抵当権を抹消することはできません。

抵当権があると不動産リースバックはできない?

抵当権がある状態では、不動産リースバックをすることができません。もちろん、アンダーローンという、売却をしたら住宅ローンを完済することができる状態であれば抵当権があっても売却をすることができます。なぜなら、住宅を売却することでローンを完済することができるので、抵当権も抹消されます。アンダーローンとは住宅の売買益>住宅の残債務の状態です。住宅ローンさえ完済してくれるのであれば、抵当権者はどのような条件で任意売却をしようが文句はいってきません。もちろん、不動産リースバックをしたとしても、抵当権者は文句をいうことは絶対にありません。文句をつける権利がないといった方が正しいでしょう。では、オーバーローンの場合はどうでしょうか。オーバーローンとは住宅の売買益<住宅の残債務です。つまり、住宅を売却した代金よりも住宅ローンの残債務が残っているという状態です。そのため、抵当権者の抵当権は抹消されません。抵当権者が任意売却に求めるのは、いかに高い価格で住宅を売却するかという一点です。高額な価格で住宅が売れればそれだけ、抵当権者の損害が少なくて済むからです。

このようなオーバーローンの場合、不動産リースバックを利用するのは難しいでしょう。不動産リースバックは不動産業者が購入をしますので、一般の人が購入するよりも安価な価格での売却になります。つまり、オーバーローンの場合不動産リースバックは、負債の回収額が小さくなるので、抵当権者が不動産リースバックでの住宅売却を認めない可能性が大きくなります。また、不動産業者の方でもオーバーローンの場合、抵当権者との交渉に失敗する可能性があるとして、不動産リースバックをそもそも認めていないというケースもあります。

相談可としている場所もありますが、アンダーローンであることが前提となるので注意をしましょう。

まとめ

抵当権というのは家を借金の方にする権利です。抵当権がある状態では、その家の真の所有者は抵当権者といって差し支えはないでしょう。住宅ローンを滞納してしまうと、抵当権を行使して、住宅を競売にかけて売り飛ばすことが抵当権者の権利として認められています。抵当権を抹消させるためには住宅ローンを完済する必要があります。不動産リースバックをするにしても、抵当権がある状態では不動産リースバックを実行することはできません。不動産リースバックを実行するには、アンダーローンという住宅を売却したら住宅ローンが完済できる条件下でなければ利用は難しいでしょう。

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