不動産リースバックとリバースモーゲージを徹底比較。どちらを選ぶべき？

「不動産リースバックとリバースモーゲージは何が違うのですか？」
「不動産リースバックとリバースモーゲージのメリットデメリットを教えてください。」
「私は、不動産リースバックとリバースモーゲージのどちらを選ぶべきですか？」

マイホームを持っていて、資金が必要になる状況では「不動産リースバック」と「リバースモーゲージ」が選択肢に上がることが少なくありません。では、不動産リースバックとリバースモーゲージは何が違うのか？どちらを選ぶべきなのか？を比較しながら、丁寧に解説します。

不動産リースバックとリバースモーゲージの仕組み

不動産リースバックとは

を言います。

です。

不動産リースバックの特徴

• 所有権は、リースバック業者に移る
• 住宅ローンの残債よりも、リースバック業者の買取査定が高くないと利用できない
• 利用時に、売却金額が手に入る
• 売却金額は、市場価格の5割～7割が相場
• 利用後は、賃貸契約で元自宅に住み続ける
• 利用後は、家賃の支払いが発生する
• 利用後は、所有権がなくなるため、固定資産税や保険料（火災保険・地震保険・家財保険）、修繕費の負担が不要になる
• 買戻し（再購入）ができる

リバースモーゲージとは

を言います。

となっています。

リバースモーゲージの特徴

• 所有権は、ご自身のまま
• 住宅ローンの残債よりも、銀行の不動産価値の査定額が高くないと利用できない
• 利用時に、借入金額が手に入る
• 借入可能金額（限度額）は、市場価格の7割～8割が相場
• 利用後も、引き続き、自宅に住み続ける
• 利用後は、「利払い型」の場合は、ローンの支払いが発生する
• 利用後は、「利払いなし型」の場合は、ローンの支払いが発生しない
• 利用後も、所有権が維持されるため、固定資産税や保険料（火災保険・地震保険・家財保険）、修繕費の負担がが必要になる
• 返済は、利用者の死亡時の一括返済で「担保の任意売却による返済」「配偶者による借り換え」「相続人による返済」が選べる

不動産リースバックとリバースモーゲージ比較

不動産リースバックとリバースモーゲージの大きな違い

違い１．所有権の違い

大きく分類すれば

• リースバック　→　売却
• リバースモーゲージ　→　ローンによる借入

という違いがあります。

この違いがあるため、所有権については

• リースバック　→　売却：所有権がなくなる（リースバック業者へ所有権が移る）
• リバースモーゲージ　→　ローンによる借入：所有権はそのまま

という特徴があります。

所有権の有無で発生すること

維持費用が違う

リースバックの場合は、所有権を手放して賃貸契約になるため

• 固定資産税
• 保険料（火災保険・地震保険・家財保険）
• 修繕費の負担

等が不要になります。

リバースモーゲージの場合は、所有権が維持されるので

• 固定資産税
• 保険料（火災保険・地震保険・家財保険）
• 修繕費の負担

等が必要になります。

ご家族、親戚、知人、ご近所にバレる可能性が違う

リースバックでも、住み続けているのですから、自分で言わない限りは、家族、親戚、知人、ご近所にリースバックをしたことがバレるリスクは、ほとんどありません。

しかしながら、所有権が移ってしまっているため、誰でも閲覧できる不動産登記情報を見れば、所有権がないことがバレてしまうのです。

リバースモーゲージの場合は、住み続けていて、かつ所有権も維持されているのですから、家族、親戚、知人、ご近所にバレる心配がありません。

気分が違う

• 不動産リースバック：「自宅とは言え、賃貸物件で借りている」
• リバースモーゲージ：「借金があるとは言え、マイホームであることに違いはない」

という違いがあります。

本人的には、マイホームを買うときは、人生最大の買い物であり、達成感や自信もあったかと思います。リースバックでは所有権を手放してしまうため、この自信などがなくなってしまうデメリットもあるのです。

リバースモーゲージであれば、借金があるとは言え、所有権は自分のものですから、マイホームと胸を張って言えるメリットがあります。

違い２．返済負担の違い

不動産リースバック利用後の費用負担

不動産リースバックの場合は、売却後に賃貸契約を締結することになるため

• 家賃（リース料）

が発生します。

家賃（リース料）の設定はリースバック業者によって異なりますが、相場は

です。

1,500万円で売却できた場合は

となります。

リバースモーゲージ利用後の費用負担

リバースモーゲージの場合は「利払いあり型」「利払いなし型」を選ぶことが可能です。

「利払いあり型」の場合は、毎月、利息分の返済が発生します。

相場は

です。

1,500万円、金利4.0％で借入できた場合は

となります。

「利払いなし型」を選んだ場合は、毎月の利息返済がなくなります。

その代わり「利払いあり型」と比較して

• 借入が可能額が大幅に少なくなる（3分の1～4分の1）
• 借入の審査条件が厳しくなる

というデメリットがあります。

違い２．利用対象条件の違い

不動産リースバックの場合は

• 年齢制限は、ほぼなし
• 年収制限なし

で利用できます。

クリアしなければならない条件としては

• リースバック業者の対象地域の物件であること
• 売却査定額が住宅ローン残高よりも大きいこと
• 売却査定額が一定以上の金額であること

の3点です。

基本的に不動産リースバックというのは「売却」ですので、売却する人の条件はほぼなく、売却する物件が一定条件をクリアしていれば、利用可能なサービスとなります。

リバースモーゲージの場合は

• 年齢制限あり
• 年収制限あり

という制限が厳しく

かつ物件としても

• リバースモーゲージの対象地域の物件であること
• 売却査定額が住宅ローン残高よりも大きいこと
• 売却査定額が一定以上の金額であること（リースバックよりも高額な査定額が必要）

という条件をクリアしなければなりません。とくに「利払いなし型」は、「利払いあり型」よりも条件が厳しくなります。

違い３．受け取れる金額の違い

不動産リースバックの場合は

市場価格の5割～7割

が買取価格の相場になります。

不動産リースバック業者からすれば

• 不動産を自由に使えなくなる
• 貸す人も決まってしまう
• 買戻しを希望されたら、応じなければならない

という不利な要素が多いので、市場価格よりも安くなってしまうのです。

高値で売却するためには、複数の不動産リースバック業者で相見積もりすることが有効です。

リバースモーゲージの場合は

市場価格の7割～8割

が融資限度額となります。

銀行の場合は、担保にする不動産に掛け目という割合を掛けて、担保価値を算定するのですが、7割がだいたいの相場なのです。

• 「利払いなし型」のリバースモーゲージ：市場価格の7割
• 「利払いあり型」のリバースモーゲージ：市場価格の8割

というのが相場と考えて良いでしょう。

ただし、「利払いなし型」の場合は、今後の支払い利息も、この限度額に含まれてしまうので、実際に借りられる金額は「市場価格の2割」程度まで下がってしまうので注意が必要です。

違い４．資金使途の違い

不動産リースバックは「売却」ですので、売却して受け取ったお金を何に使っても自由です。

一方で、リバースモーゲージの場合は、あくまでも「融資」ですので、資金使途自由と書いてあっても、「投資資金」「事業性資金」はNGになっていることが多いのです。

• 不動産リースバックの資金使途：自由
• リバースモーゲージの資金使途：事業性資金、投資資金を除いて自由

という違いがあります。

違い５．金利上昇リスク、不動産価格の下落リスクの違い

不動産リースバックの場合は「売却」ですから、基本的には、売却時点の不動産価格をベースに「買取額」「家賃（リース料）」「買戻し額（再購入額）」が決まってきます。

変動要素が考えられるのは、定期借家契約の家賃が値上がりする可能性です。

リバースモーゲージの場合は

• 金利：変動金利
• 限度額：毎年の見直し

が入るため、利用途中で「ローン返済額が増える」「限度額が減ることで借りられなくなる」デメリットがあります。

不動産リースバックとリバースモーゲージのどちらを選ぶべきですか？

目的に応じて選ぶべき手法は変わってきます。

フォーカスして考えるべき事項は

リバースモーゲージのメリットデメリット

メリット

• 借入額が大きい
• 利払いなし型も選べる

デメリット

• 審査、利用条件が厳しい
• 所有権がある分、税金や保険のコストを負担する必要がある
• 金利上昇や不動産価格の下落リスクがある

リースバックのメリットデメリット

メリット

• 審査や利用条件が緩い
• 継続して住む、退去する、買い戻す、という選択肢がある
• 金利上昇や不動産価格の下落リスクがない
• 所有権がある分、税金や保険のコストを負担する必要がなくなる

デメリット

• 売却額が小さい
• 毎月の家賃（リース料）の負担が大きい
• 「買戻し（再購入）」をする場合は、買取額よりも高い金額を支払う必要がある

です。

どちらにも明確なメリットデメリットの違いがあるのですが

と考えられます。

やはり、「利用条件や審査面の違い」が大きく、リバースモーゲージは、審査に通りにくいので、不動産リースバックを選ぶ方も多いようです。

また、リバースモーゲージの限度額や不動産リースバックの売却額には、業者によって、金融機関によって、大きな差が出てきます。

リバースモーゲージも、不動産リースバックも、似たような「持ち家を利用してできる資金調達方法」ですので、具体的に提示された条件・数字を見て、比較することが良いと考えます。