不動産リースバックとリバースモーゲージを徹底比較。どちらを選ぶべき?

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「不動産リースバックとリバースモーゲージは何が違うのですか?」
「不動産リースバックとリバースモーゲージのメリットデメリットを教えてください。」
「私は、不動産リースバックとリバースモーゲージのどちらを選ぶべきですか?」

マイホームを持っていて、資金が必要になる状況では「不動産リースバック」と「リバースモーゲージ」が選択肢に上がることが少なくありません。では、不動産リースバックとリバースモーゲージは何が違うのか?どちらを選ぶべきなのか?を比較しながら、丁寧に解説します。

不動産リースバックとリバースモーゲージの仕組み

不動産リースバックとリバースモーゲージの仕組み

不動産リースバックとは

マイホームをリースバック業者に売却して、売却金を受け取り、その後、リースバック業者から元自宅を賃貸契約で借りるサービスのこと

を言います。

売却して、資金調達をしながらも、マイホームに住み続けることができるサービス

です。

不動産リースバックの特徴

  • 所有権は、リースバック業者に移る
  • 住宅ローンの残債よりも、リースバック業者の買取査定が高くないと利用できない
  • 利用時に、売却金額が手に入る
  • 売却金額は、市場価格の5割~7割が相場
  • 利用後は、賃貸契約で元自宅に住み続ける
  • 利用後は、家賃の支払いが発生する
  • 利用後は、所有権がなくなるため、固定資産税や保険料(火災保険・地震保険・家財保険)、修繕費の負担が不要になる
  • 買戻し(再購入)ができる

リバースモーゲージとは

マイホームを担保にして、ご自宅に住み続けながら融資を受けられるローンのこと

を言います。

契約者の死亡時に、担保にしたマイホームが売却され、融資額が完済される仕組み

となっています。

リバースモーゲージの特徴

  • 所有権は、ご自身のまま
  • 住宅ローンの残債よりも、銀行の不動産価値の査定額が高くないと利用できない
  • 利用時に、借入金額が手に入る
  • 借入可能金額(限度額)は、市場価格の7割~8割が相場
  • 利用後も、引き続き、自宅に住み続ける
  • 利用後は、「利払い型」の場合は、ローンの支払いが発生する
  • 利用後は、「利払いなし型」の場合は、ローンの支払いが発生しない
  • 利用後も、所有権が維持されるため、固定資産税や保険料(火災保険・地震保険・家財保険)、修繕費の負担がが必要になる
  • 返済は、利用者の死亡時の一括返済で「担保の任意売却による返済」「配偶者による借り換え」「相続人による返済」が選べる

不動産リースバックとリバースモーゲージ比較

不動産リースバックとリバースモーゲージ比較
比較項目リースバックリバースモーゲージ
利用者持ち家を持っている方で、住宅ローンの残債よりも物件の評価額が高い方持ち家を持っている方で、住宅ローンの残債よりも物件の評価額が高い方
一定の年齢以上の方
※その他収入条件があるケースがある
資金調達可能額物件の評価額の5割~7割物件の評価額の7割~8割
資金調達方法売却時に一括受取借入時に一括借入
カードローンで自由なタイミングで借入
年金タイプで毎月一定額を借入
契約期間売却時のみ売買契約
その後は賃貸契約が2年ごとに更新
終身
物件の所有権所有権なし
リースバック業者に移行
所有権あり
利用後の返済家賃の支払いが発生ローンの利息返済が発生
死亡時に全額の一括返済が必要
利用後の選択肢住み続ける
退去する
買い戻す(再購入する)
死亡時に一括返済
担保の任意売却による返済
配偶者による借り換え
相続人による返済
審査甘いやや甘い
リースバックよりは厳しい設定
資金使途自由自由
※事業性資金、投資資金を除く
提供主体リースバック業者(大手企業が多い)銀行
諸費用事務手数料
不動産仲介手数料
登記費用
印紙税
事務手数料
担保管理料
登記費用
印紙税
利用後、負担する費用家賃(リース料)利払い型の場合はローン返済
固定資産税
火災保険料、地震保険料、家財保険料
修繕費
価格下落リスクなしあり
金利変動リスクなし
※家賃の見直しリスクあり
あり

不動産リースバックとリバースモーゲージの大きな違い

不動産リースバックとリバースモーゲージの大きな違い

違い1.所有権の違い

大きく分類すれば

  • リースバック → 売却
  • リバースモーゲージ → ローンによる借入

という違いがあります。

この違いがあるため、所有権については

  • リースバック → 売却:所有権がなくなる(リースバック業者へ所有権が移る)
  • リバースモーゲージ → ローンによる借入:所有権はそのまま

という特徴があります。

所有権の有無で発生すること

維持費用が違う

リースバックの場合は、所有権を手放して賃貸契約になるため

  • 固定資産税
  • 保険料(火災保険・地震保険・家財保険)
  • 修繕費の負担

等が不要になります。

リバースモーゲージの場合は、所有権が維持されるので

  • 固定資産税
  • 保険料(火災保険・地震保険・家財保険)
  • 修繕費の負担

等が必要になります。

ご家族、親戚、知人、ご近所にバレる可能性が違う

リースバックでも、住み続けているのですから、自分で言わない限りは、家族、親戚、知人、ご近所にリースバックをしたことがバレるリスクは、ほとんどありません。

しかしながら、所有権が移ってしまっているため、誰でも閲覧できる不動産登記情報を見れば、所有権がないことがバレてしまうのです。

リバースモーゲージの場合は、住み続けていて、かつ所有権も維持されているのですから、家族、親戚、知人、ご近所にバレる心配がありません。

気分が違う
  • 不動産リースバック:「自宅とは言え、賃貸物件で借りている」
  • リバースモーゲージ:「借金があるとは言え、マイホームであることに違いはない」

という違いがあります。

本人的には、マイホームを買うときは、人生最大の買い物であり、達成感や自信もあったかと思います。リースバックでは所有権を手放してしまうため、この自信などがなくなってしまうデメリットもあるのです。

リバースモーゲージであれば、借金があるとは言え、所有権は自分のものですから、マイホームと胸を張って言えるメリットがあります。

違い2.返済負担の違い

不動産リースバック利用後の費用負担

不動産リースバックの場合は、売却後に賃貸契約を締結することになるため

  • 家賃(リース料)

が発生します。

家賃(リース料)の設定はリースバック業者によって異なりますが、相場は

家賃(リース料) = 売却額 / 150カ月(業者によって120~240カ月の幅がある)

です。

1,500万円で売却できた場合は

家賃(リース料) = 売却額:1,500万円 / 150 = 10万円

となります。

リバースモーゲージ利用後の費用負担

リバースモーゲージの場合は「利払いあり型」「利払いなし型」を選ぶことが可能です。

「利払いあり型」の場合は、毎月、利息分の返済が発生します。

相場は

借入金利 = 長期プライムレート + 1.0%~3.0%

です。

1,500万円、金利4.0%で借入できた場合は

利息負担 = 1,500万円 × 年率:4.0% / 12カ月 = 5万円

となります。

「利払いなし型」を選んだ場合は、毎月の利息返済がなくなります。

その代わり「利払いあり型」と比較して

  • 借入が可能額が大幅に少なくなる(3分の1~4分の1)
  • 借入の審査条件が厳しくなる

というデメリットがあります。

毎月の費用負担が小さいのは、リバースモーゲージです。

違い2.利用対象条件の違い

不動産リースバックの場合は

  • 年齢制限は、ほぼなし
  • 年収制限なし

で利用できます。

クリアしなければならない条件としては

  • リースバック業者の対象地域の物件であること
  • 売却査定額が住宅ローン残高よりも大きいこと
  • 売却査定額が一定以上の金額であること

の3点です。

基本的に不動産リースバックというのは「売却」ですので、売却する人の条件はほぼなく、売却する物件が一定条件をクリアしていれば、利用可能なサービスとなります。

リバースモーゲージの場合は

  • 年齢制限あり
  • 年収制限あり

という制限が厳しく

かつ物件としても

  • リバースモーゲージの対象地域の物件であること
  • 売却査定額が住宅ローン残高よりも大きいこと
  • 売却査定額が一定以上の金額であること(リースバックよりも高額な査定額が必要)

という条件をクリアしなければなりません。とくに「利払いなし型」は、「利払いあり型」よりも条件が厳しくなります。

審査の厳しさは

  1. 「利払いなし型」のリバースモーゲージ
  2. 「利払いあり型」のリバースモーゲージ
  3. 不動産リースバック

という順番になるのです。

審査の通りやすいのは「不動産リースバック」です。

違い3.受け取れる金額の違い

不動産リースバックの場合は

市場価格の5割~7割

が買取価格の相場になります。

不動産リースバック業者からすれば

  • 不動産を自由に使えなくなる
  • 貸す人も決まってしまう
  • 買戻しを希望されたら、応じなければならない

という不利な要素が多いので、市場価格よりも安くなってしまうのです。

高値で売却するためには、複数の不動産リースバック業者で相見積もりすることが有効です。

リバースモーゲージの場合は

市場価格の7割~8割

が融資限度額となります。

銀行の場合は、担保にする不動産に掛け目という割合を掛けて、担保価値を算定するのですが、7割がだいたいの相場なのです。

  • 「利払いなし型」のリバースモーゲージ:市場価格の7割
  • 「利払いあり型」のリバースモーゲージ:市場価格の8割

というのが相場と考えて良いでしょう。

ただし、「利払いなし型」の場合は、今後の支払い利息も、この限度額に含まれてしまうので、実際に借りられる金額は「市場価格の2割」程度まで下がってしまうので注意が必要です。

大きな金額を手にすることができるのは、リバースモーゲージです。

違い4.資金使途の違い

不動産リースバックは「売却」ですので、売却して受け取ったお金を何に使っても自由です。

一方で、リバースモーゲージの場合は、あくまでも「融資」ですので、資金使途自由と書いてあっても、「投資資金」「事業性資金」はNGになっていることが多いのです。

  • 不動産リースバックの資金使途:自由
  • リバースモーゲージの資金使途:事業性資金、投資資金を除いて自由

という違いがあります。

資金使途が本当に自由なのは、不動産リースバックです。

違い5.金利上昇リスク、不動産価格の下落リスクの違い

不動産リースバックの場合は「売却」ですから、基本的には、売却時点の不動産価格をベースに「買取額」「家賃(リース料)」「買戻し額(再購入額)」が決まってきます。

変動要素が考えられるのは、定期借家契約の家賃が値上がりする可能性です。

リバースモーゲージの場合は

  • 金利:変動金利
  • 限度額:毎年の見直し

が入るため、利用途中で「ローン返済額が増える」「限度額が減ることで借りられなくなる」デメリットがあります。

条件が変動してしまうリスクが大きいのは、不動産リースバックよりも、リバースモーゲージと言っていいでしょう。

不動産リースバックとリバースモーゲージのどちらを選ぶべきですか?

不動産リースバックとリバースモーゲージのどちらを選ぶべきですか?

目的に応じて選ぶべき手法は変わってきます。

フォーカスして考えるべき事項は

リバースモーゲージのメリットデメリット

メリット
  • 借入額が大きい
  • 利払いなし型も選べる
デメリット
  • 審査、利用条件が厳しい
  • 所有権がある分、税金や保険のコストを負担する必要がある
  • 金利上昇や不動産価格の下落リスクがある

リースバックのメリットデメリット

メリット
  • 審査や利用条件が緩い
  • 継続して住む、退去する、買い戻す、という選択肢がある
  • 金利上昇や不動産価格の下落リスクがない
  • 所有権がある分、税金や保険のコストを負担する必要がなくなる
デメリット
  • 売却額が小さい
  • 毎月の家賃(リース料)の負担が大きい
  • 「買戻し(再購入)」をする場合は、買取額よりも高い金額を支払う必要がある

です。

どちらにも明確なメリットデメリットの違いがあるのですが

  • 大きい金額の借り入れが必要な方
  • 利用後の毎月のコスト負担を抑えたい方

→ リバースモーゲージがおすすめ

  • リバースモーゲージの審査に通らない方
  • 退去も選択肢に入っている方
  • 金利上昇リスクや不動産価格の下落リスクが大きいと考える方

→ 不動産リースバックがおすすめ

と考えられます。

やはり、「利用条件や審査面の違い」が大きく、リバースモーゲージは、審査に通りにくいので、不動産リースバックを選ぶ方も多いようです。

また、リバースモーゲージの限度額や不動産リースバックの売却額には、業者によって、金融機関によって、大きな差が出てきます。

どちらを利用するにしても、

  • リバースモーゲージ:1社~2社(提供している金融機関が少ないため、不動産リースバックより少ない)
  • 不動産リースバック:2社~3社

というように複数の業者から見積もり・条件提示を受けたうえで、比較検討して、最良な選択肢を選ぶことをおすすめします。

teacher
リバースモーゲージも、不動産リースバックも、似たような「持ち家を利用してできる資金調達方法」ですので、具体的に提示された条件・数字を見て、比較することが良いと考えます。
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