リバースモーゲージは「悲惨」なのか｜元金が減らない仕組みと担保評価額の50〜60％、実績戸数が前年同期比75.6％まで落ちた数字を公表資料で確認

「リバースモーゲージ　悲惨」「リバースモーゲージ　やばい」という調べ方をする人が毎月います。体験談やまとめ記事はいくらでも出てきますが、その多くは出典が示されていません。ここでは、住宅金融支援機構が公表している【リ・バース６０】の商品条件と四半期ごとの利用実績だけを使って、何が確認できて何が確認できないのかを分けます。

まず「どのリバースモーゲージか」を決める

リバースモーゲージという呼び方は、金融機関ごとの独自商品にも使われています。この記事で扱うのは、住宅金融支援機構が住宅融資保険を付けて民間金融機関が提供する【リ・バース６０】です。四半期ごとに実績が公表されているため、憶測ではなく数字で確認できます。

制度の基本はリバースモーゲージとはで整理しています。どの金融機関が扱っているかは【リ・バース60】の取扱金融機関にまとめました。機構は、年齢・資金の使いみち・融資限度額・ノンリコース型およびリコース型の取扱い・融資金利・金利タイプ・取扱可能エリア・商品名称その他の商品内容は金融機関ごとに異なる、と注記しています。

誰が、いくら借りているのか

2025年10月から12月に申請のあった案件について、機構は申込者の属性と資金計画の平均値を公表しています。

所要額3,131万円に対して融資額1,615万円。差額の約1,500万円は自己資金などで用意していることになります。リバースモーゲージだけで住まいの費用をまかなう使い方ではない、という点がこの2つの数字に出ています。

構造1　毎月払うのは利息だけ。元金は減らない

機構は商品の特徴をこう説明しています。「毎月のお支払は利息のみで、元金は、ご契約者さまが亡くなられたとき(※)に、相続人の方から一括してご返済いただくか、担保物件（住宅および土地）の売却によりご返済いただく」。※は、連帯債務で借り入れた場合は主債務者と連帯債務者がともに亡くなったときを指します。

一般の住宅ローンは、毎月の返済に元金と利息の両方が含まれるため、時間とともに残高が減ります。【リ・バース６０】は利息だけを払うので、残高は最後まで借入額のままです。毎月の負担が軽いことと、元金が減らないことは同じ仕組みの表と裏です。

構造2　借りられるのは担保評価額の50〜60％

融資限度額は、担保評価額（住宅および土地）に対する割合で決まります。機構の商品ページによれば、満60歳以上なら50％または60％、満50歳以上満60歳未満なら30％、担保とする住宅が長期優良住宅で満60歳以上なら55％または65％です。金額の上限は1億2,000万円以下で、かつ所要資金以内です。

評価額3,000万円の自宅でも、原則の割合なら1,500万円から1,800万円です。自宅の価値がそのまま使えるわけではありません。ここが「思ったより借りられない」という声につながります。

資金の使いみちにも制限があります。機構は「住宅の建設（建替え）、マンション・戸建住宅の購入（住替え）、リフォーム、住宅ローンの借換え、セカンドハウスの建設・購入、サービス付き高齢者向け住宅の入居一時金、子世帯等が居住する住宅の取得のための資金といった様々な住宅資金にご利用可能」としたうえで、「生活資金や投資用物件の取得資金は対象外」と明記しています。老後の生活費に充てる商品ではありません。

構造3　売っても足りなかったとき、誰が払うのか

契約者が亡くなったあと、元金の返済方法は2つです。相続人が自己資金などで一括返済すれば、自宅を残せます。担保物件の売却代金で返済する場合、自宅は残せません。

問題は、売却代金が残債務に届かなかった場合です。ここで型が効いてきます。

構造4　変動金利なら、支払額は途中で変わる

機構は返済方法の図に「変動金利の場合は、金利が見直されると毎月の返済額または支払額が変わります」と注記しています。毎月払うのが利息だけである以上、金利が上がれば支払額はそのまま上がります。元金が減らない設計なので、利息の基になる残高も減りません。

金利タイプ別の実績も公表されています。2025年10〜12月では、変動金利等タイプ（変動金利タイプと固定金利期間選択タイプ）の申請が318戸、実績277戸、実績金額39.0億円。全期間固定金利タイプは申請26戸、実績18戸、実績金額3.1億円でした。全期間固定金利タイプは2025年1月6日から導入されたものです。

利用は2022年度をピークに減っている

機構が公表している申請戸数の推移を見ると、2013年度までの累計17戸から、2018年度511戸、2019年度980戸、2020年度1,162戸、2021年度1,630戸と伸び、2022年度の1,777戸がピークです。その後は2023年度1,626戸、2024年度1,484戸と下がり、2025年度は12月末時点で987戸となっています。

一方、取扱金融機関数は2013年度の2から増え続け、2025年12月末時点で89です。扱う金融機関は増えているのに申請は減っている、という形になっています。理由は資料に書かれていないため、ここでは推測しません。

機構自身が「混同されている」と言っている

2026年2月10日、機構は【リ・バース６０】と「リースバック」の違いを解説する動画を公開したと発表しました。その理由を、資料はこう書いています。

資料が挙げている注意喚起は、国民生活センターの「強引に勧められる住宅のリースバック契約にご注意！－本当に『そのまま“ずっと”住み続けられる』契約ですか？－」（2025年5月21日公表）と、消費者庁の「堀井消費者庁長官記者会見要旨」（2025年12月25日）です。リースバック側の評判をどう確かめるかはリースバックの評判は口コミでは確かめられないで扱っています。

よくある質問

まとめ

【リ・バース６０】について公表資料で確認できるのは、次の4点です。毎月払うのは利息だけで元金は減らないこと。借りられるのは担保評価額の50〜60％（条件により30％または55〜65％）で、上限は1億2,000万円かつ所要資金以内であること。売却後に残った債務の扱いはノンリコース型とリコース型で分かれ、2025年度の申込みでは約99％がノンリコース型だったこと。変動金利なら金利の見直しで支払額が変わること。

数字の面では、2025年10〜12月の実績戸数が295戸で前年同期の75.6％、実績金額は42.1億円で同64.9％でした。申請戸数は2022年度の1,777戸をピークに減り、2025年度は12月末時点で987戸です。取扱金融機関数は89に増えています。

「悲惨」という言葉で語られる部分の多くは、この仕組みから導かれるものです。一方で、その割合や件数を示す公表統計は確認できませんでした。条件は金融機関ごとに異なるため、検討する際は取扱金融機関の商品説明と、機構の公表条件の両方をご確認ください。税務の扱いについては税務署または税理士にご相談ください。