リースバックで後悔しないために｜契約前に決めておく5つと、決めないと契約書が決めること

リースバックの「後悔」は、たいてい契約前に決めていなかったことが、あとから自分で選べない形で決まってしまったときに起きます。何年住むのか、終わり方をどうするのか、家賃が上がったらどうするのか、相続でどう扱うのか、修繕は誰が持つのか。この5つは、署名する前なら自分で決められますが、署名したあとは契約書の条項と条文で決まります。ここでは、その5つを1つずつ、決め方と対応する条文で並べます。作り話の失敗事例は載せません。

決めていないと、契約書のほうが決めてしまう5つ

相続の扱いは、税の前提ごと変わる

5つのうち、金額の影響がいちばん見えにくいのが相続です。自宅を売れば、相続開始のときに残っているのは不動産ではなく現金です。この違いが、相続税の計算に効いてきます。

相続税には小規模宅地等の特例があります。相続開始の直前において被相続人等の居住の用に供されていた宅地等のうち一定のものについては、特定居住用宅地等として330平方メートルまで、課税価格に算入すべき価額を80％減額できます。

この特例は、相続開始の直前に被相続人等の居住の用に供されていた宅地等に対するものです。リースバックで土地・建物を売っていれば、相続財産にその宅地等は含まれません。現金には、この80％減額に相当する仕組みがありません。相続税がかかる規模の資産を持っている場合、売る前と売った後で課税価格の出方が変わります。

国が指している「後悔」の中身

国土交通省は令和4年6月24日のガイドブック公表にあたり、リースバックが多様なライフスタイルの実現や既存住宅流通市場の活性化、空き家の発生防止等につながるものとして期待されるとしたうえで、次のように書いています。

契約内容や将来の収支計画について、消費者の理解が不十分なままでリースバック契約を締結したこと等を理由としたトラブル事例も見られます。（国土交通省 報道発表資料、令和4年6月24日）

「契約内容」と「将来の収支計画」の2つが並んでいます。前者はこの記事の1・2・3・5、後者は住みたい年数に家賃を掛けた総額のことです。どちらも署名する前に確かめられるものです。数字の出し方は失うものを金額に置き換えて確かめる記事に、評判の確かめ方は公的な記録で評判を見る方法にあります。

契約の種類で、何がどう変わるか

契約書の表題ではなく、更新についての定めと、事前説明書面を受け取ったかどうかで判断します。仕組みは定期借家契約とは、終了の場面ごとの扱いはリースバックの退去で扱っています。

署名の前に踏む順番

複数社に同じ条件で出す手順はリースバックの相見積もり、宅建業者から受けられる説明の範囲は重要事項説明の範囲にまとめました。契約後に困ったときの窓口は苦情・監督・争いで分かれる相談先にあります。

よくある質問

契約期間が終わったら必ず出るのですか

定期借家なら期間の満了で終了し、住み続けるには再契約が必要です。普通借家なら更新のみなしが働き、貸主からの更新拒絶には正当の事由が要ります（借地借家法28条）。どちらで契約したかが結論を分けます。

家賃が上がると言われたら断れますか

借賃増減請求は将来に向かってのみ効きます（32条1項）。協議が調わない間は、請求を受けた側が相当と認める額を払えば足ります（32条2項）。ただし定期借家で賃料改定の特約がある場合は32条が適用されません（38条9項）。

相続税に影響はありますか

売却すれば相続財産は現金になるため、小規模宅地等の特例（特定居住用宅地等は330平方メートルまで80％減額）を使う前提が無くなります。どちらが有利かは資産の規模と相続人の構成で変わるため、税理士に確認する範囲の話です。

修繕費は誰が払うのですか

契約の定めによります。原状回復の義務からは通常の使用によって生じた損耗と経年変化が除かれます（民法621条）。所有権が移っていても修繕費を負う設計になっていることがあるため、負担区分の条項を読んでください。

あとから条件を変えてもらえますか

契約後の変更は相手の同意が要ります。署名前なら条項ごとに確認して交渉できますが、署名後は難しくなります。だから順番として、決めることを先に片付けます。