「リースバックで建て替えはできるか」には答えが2つあります。売った家を自分の判断で建て替えることはできません。所有権が買主に移り、売主は借主になるためです。いっぽう別の家を建てる資金をリースバックでつくることはでき、国土交通省も住み替え・建て替え資金の確保を目的とした利用が増えていると説明しています。資金づくりとして使うなら、新しい家の完成まで住めるかが決め手です。普通借家か定期借家か、買主が取り壊しを予定していて借地借家法39条の特約が入っているかを契約書で確認してください。リフォームや修繕の可否は民法606条・607条の2で役割が分かれます。

代位弁済の通知が届いたあとにリースバックが成立するかどうかは、登記に付いた抵当権を抹消できるかで決まります。保証会社は民法499条で債権者に代位し、501条1項で抵当権も行使できます。抵当権が残ったままでは賃借権は競売の売却で効力を失い（民事執行法59条2項）、残るのは民法395条1項の6か月の引渡し猶予だけです。条文の順に整理しました。

アンダーローンは売却価格が住宅ローン残債を上回っている状態で、売却代金で一括返済して抵当権を外せます。ただし手元に残るのは残債を返した残りそのものではありません。2026年10月13日に国税庁のタックスアンサーで確認したところ、譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超える長期なら、課税長期譲渡所得金額×15％（住民税5％）で、平成25年から令和29年までの各年分は復興特別所得税を併せて申告・納付します（No.3208）。課税長期譲渡所得金額は譲渡価額から取得費と譲渡費用を引き、特別控除額を差し引いて求めます。取得費が分からないときは譲渡価額の5％を概算取得費にできます。マイホームなら最高3,000万円の特別控除がありますが（No.3302）、親子や夫婦など「特別の関係がある人」に売った場合は使えず、この「特別の関係がある人」には家屋を売った後その売った家屋で同居する親族も含まれます。第三者の事業者に売る通常のリースバックと、親族間のリースバックで税額が大きく変わります。