リースバック業者の宅建業免許はどう確かめる？国土交通省の検索システムと、免許番号のかっこの数字の意味

なぜリースバックで免許を確かめるのか

リースバックでは、自宅を売ってそのまま賃借人として住み続けます。売買と賃貸借が同時に動くため、相手が途中で倒れたときの影響が大きくなります。買主が倒産した場合に何が起きるかは破産法53条と56条の記事にまとめました。

制度の側も動いています。2026年10月1日から、リースバックの勧誘で賃貸借の条件を告げないことが宅建業法上の禁止行為に位置づけられます。詳しくは国のガイドラインができた件で扱いました。禁止行為に違反すれば監督処分の対象になり、その記録は名簿に残ります。免許を確かめることは、その記録にたどり着くための入口でもあります。

国土交通省の検索システムで引く

使うのは「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」の宅地建物取引業者タブです。入力できるのは次の3つで、組み合わせても使えます。

免許番号の読み方

免許番号は「○○（n）第△△△△△号」の形をしています。3つの部分それぞれに意味があります。

ここで誤解されやすいのが2点あります。

ひとつは、大臣免許のほうが格上ではないということ。条文が分けているのは事務所の置き方だけで、資本金でも実績でもありません。1都道府県で長く営業している会社は、何度更新しても知事免許のままです。

もうひとつは、かっこの数字が小さい＝危ないとは限らないこと。（1）は5年以内に免許を受けたという事実を示すだけです。ただし、リースバックのように長期の賃貸借が絡む取引では、相手が何年その事業を続けているかは判断材料になります。数字そのものではなく、数字が示す年数と、契約で想定している居住期間を並べて見てください。

名簿には処分の記録も載る

検索システムより踏み込んで調べるなら、宅地建物取引業者名簿そのものを見ます。法8条1項は「国土交通省及び都道府県に、それぞれ宅地建物取引業者名簿を備える。」とし、2項が登載する事項を列挙しています。先頭に来るのが免許証番号及び免許の年月日です。

そして法10条が、名簿と一定の書類を「一般の閲覧に供しなければならない」と定めています。閲覧は免許行政庁の窓口で行います。大臣免許なら主たる事務所の所在地を管轄する地方整備局等、知事免許ならその都道府県の担当課です。

営業保証金は本店1,000万円

宅地建物取引業者は、営業を始める前に営業保証金を供託しなければなりません（法25条1項）。金額は政令で定められ、宅地建物取引業法施行令2条の4は主たる事務所につき1,000万円、その他の事務所につき事務所ごとに500万円と定めています。

供託の届出をした後でなければ事業を開始できず（法25条5項）、免許の日から3か月以内に届出がないときは免許行政庁が催告をします（同条6項）。免許を受けた＝すぐ営業できる、ではないという順序です。

なお、保証協会に加入して弁済業務保証金分担金を納める方法もあり、その場合は営業保証金の供託が免除されます。取引の相手方が損害を受けたときに一定額まで還付を受けられる仕組みという点は共通です。

確認の手順

重要事項説明でどこまで説明を受けられるかは宅建業法35条・37条の記事に整理しています。相手を比べる段階の進め方は相見積もりの手順にまとめました。

よくある質問

免許を持っていない相手とリースバックの契約をしてもよいですか

自分が所有する不動産を1回売るだけであれば、相手が宅地建物取引業者でなくても取引自体は成立します。ただし宅建業者でなければ、宅建業法に基づく重要事項説明や監督処分の枠組みは働きません。相手の免許の有無は、使える保護の範囲が変わる論点です。

かっこの中の数字が大きいほど安心ですか

数字は更新の回数を示すだけで、経営状態の良し悪しを示すものではありません。有効期間が5年なので、（3）なら更新を2回受けて11年目以降という年数の目安になります。年数と、契約で想定している居住期間を並べて判断してください。

大臣免許と知事免許ではどちらが安全ですか

法3条1項が分けているのは事務所を置く都道府県の数だけです。安全性の優劣を示す区分ではありません。

処分を受けたかどうかはどこで分かりますか

宅地建物取引業者名簿に登載されます。法10条により名簿は一般の閲覧に供されるので、免許行政庁の窓口で確認できます。

免許の有効期間が切れていたらどうなりますか

更新の申請をしていて処分がまだ出ていない場合は、法3条4項により従前の免許がなお効力を有します。申請自体をしていない場合は、その期間の営業は無免許での営業にあたります。心配な場合は免許行政庁に確認してください。