リースバックの買主が倒産したら？破産法53条の解除と、対抗要件があれば適用されない56条を条文で確認

まず、破産管財人には解除を選ぶ権限がある

破産手続が始まると、破産者の財産の管理処分権は破産管財人に移ります。まだ終わっていない契約をどう扱うかについて、破産法は次のように定めています。

双務契約について破産者及びその相手方が破産手続開始の時において共にまだその履行を完了していないときは、破産管財人は、契約の解除をし、又は破産者の債務を履行して相手方の債務の履行を請求することができる。（破産法53条1項）

2項は、相手方の側から動ける手段を用意しています。相手方は破産管財人に対し、相当の期間を定めて、その期間内に解除するのか履行を請求するのかを確答するよう催告でき、管財人がその期間内に確答をしないときは、契約の解除をしたものとみなされます。

賃貸借には例外がある（破産法56条）

破産法は、賃貸借その他の使用収益を目的とする権利について、53条の適用を外す規定を置いています。

第五十三条第一項及び第二項の規定は、賃借権その他の使用及び収益を目的とする権利を設定する契約について破産者の相手方が当該権利につき登記、登録その他の第三者に対抗することができる要件を備えている場合には、適用しない。（破産法56条1項）

条件は「第三者に対抗することができる要件を備えている」ことです。備えていれば53条1項・2項の適用がなくなり、管財人が一方的に解除するという道が閉じます。

建物の賃貸借は「引渡し」で対抗要件を備える

では、その対抗要件はどうやって備えるのか。建物の賃貸借については、借地借家法31条が答えを出しています。

建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずる。（借地借家法31条）

賃借権の登記は実務ではまず行われません。しかし借地借家法31条があるため、建物の引渡しを受けていれば対抗要件を備えたことになります。リースバックは「売ったあともその家に住み続ける」契約ですから、引渡しは通常すでに済んでいます。

財団債権になるとはどういうことか

破産法56条2項は「前項に規定する場合には、相手方の有する請求権は、財団債権とする」と定めています。破産手続では、債権の扱いが階層に分かれています。

個別の請求権がどこまでこの規定の対象になるか、金額がいくら戻るかは事案によります。ここで示せるのは条文が定めている枠組みまでで、具体的な回収可能性を保証するものではありません。弁護士に確認してください。

契約の前に何を残しておくか

買主の破産は起きてほしくない事態ですが、備え方は難しくありません。条文が求めているものを、契約の時点でそろえておくだけです。

賃貸借の期間そのものの設計も重要です。定期借家か普通借家かで住み続けられる年数が変わります。定期借家契約とは？と、買主が変わった場合の扱いを扱ったリースバックした家が転売されたら住み続けられる？もあわせてご覧ください。

よくある質問

買主の会社が破産したら、すぐ出ていくことになりますか。

破産法56条1項は、賃借権について第三者に対抗することができる要件を備えている場合、53条1項・2項を適用しないとしています。建物の賃貸借は借地借家法31条により引渡しがあれば対抗要件を備えます。個別の事案の結論は弁護士にご確認ください。

賃借権の登記をしていなくても大丈夫ですか。

借地借家法31条は、建物の賃貸借は登記がなくても引渡しがあったときはその後その建物について物権を取得した者に対し効力を生ずると定めています。破産法56条1項が求めているのは「登記、登録その他の第三者に対抗することができる要件」であり、登記に限られていません。

破産管財人から解除を通知されたらどうなりますか。

まず弁護士に相談してください。破産法53条による解除が可能かどうかは、56条1項の対抗要件を備えているかで変わります。判断を自分で結論づけず、契約書と引渡しの事実を持って相談するのが確実です。

敷金は戻ってきますか。

破産法56条2項は、同条1項に該当する場合の相手方の請求権を財団債権とすると定めています。ただし実際にいくら回収できるかは破産財団の状況によります。この記事は回収額を保証するものではありません。

売買契約のほうは解除されませんか。

破産法53条1項は「共にまだその履行を完了していないとき」を対象としています。代金の支払と引渡し・登記が済んでいる売買は、双方が履行を完了している状態にあたるかが問題になります。個別の判断は専門家にご確認ください。

契約前にできる備えはありますか。

賃貸借契約書、敷金の預り証、家賃の支払記録を残し、引渡しを受けている事実をはっきりさせておくことです。条文が求めているのは対抗要件であり、これは日常の書類で示せます。