銀行のリバースモーゲージの「最大1億円」は枠であって借りられる額ではない｜東京スター銀行とみずほ銀行の公表条件を同じ項目で比較

リバースモーゲージを扱っている銀行を調べると、商品名も条件もばらばらで、横に並べた資料がなかなか見つかりません。そこでこの記事では、商品概要説明書と商品ページが公開されている2行を取り上げ、同じ項目で並べ直しました。東京スター銀行の「充実人生」と、みずほ銀行の「みずほリバースモーゲージローン（愛称：みずほプライムエイジ）」です。

読み比べて最初に気づくのは、金額の書き方です。どちらも「◯億円まで」という大きな数字が目に入りますが、それは枠（極度額）であって、すぐに借りられる額ではありません。この記事はそこを軸に整理します。

枠の大きさと、実際に借りられる額は別

みずほの商品概要説明書には「お取引形態」の欄に、こう書かれています。「ご契約時に貸越極度契約を締結のうえ、利用可能額を設定させていただきます。以降、この利用可能額の範囲内で随時お借り入れいただけます」「利用可能額は貸越極度額の50％以内となります」。

貸越極度額はフリー口と目的口の合算で1,000万円以上2億円以内（100万円単位）、かつ自宅の評価額以内。フリー口だけなら4,000万円以内です。仮に極度額が2億円でも、利用可能額はその半分の1億円以内から始まる、という構造になります。

東京スターの場合はタイプで分かれます。公式ページに載っている例は「75歳 当行担保評価額5,000万円、戸建ての場合」で、利払いあり型は極度額4,250万円・当初ご利用可能額4,250万円、利払いなし型は極度額3,650万円・当初ご利用可能額1,100万円です。

利払いなし型は、毎月の利息を払わずに借入残高へ組み入れていく仕組みです。利息が元本に乗っていく分だけ将来の残高が膨らむため、最初に使える額が抑えられていると読めます。枠の数字だけを見て「3,650万円借りられる」と考えると、実際とは3倍以上ずれます。

2行の条件を同じ項目で並べる

最後の行は見落とされがちですが、重要です。みずほの商品概要説明書は2017年3月2日現在の版が掲示されています。金利や条件が変わっていないとは限らないため、申し込む前に最新の内容を窓口で確認する必要があります。東京スターの商品概要は2025年7月7日現在と新しい日付が入っています。

金利はプライムレートに連動して動く

2行とも、金利は固定ではありません。基準となるプライムレートに一定の幅を足す形で、基準が動けば適用金利も動きます。

基準にしているレートが違う点にも注意が必要です。東京スターは長期プライムレート、みずほは短期プライムレートです。この2つは水準も動き方も別物なので、上乗せ幅だけを比べて「東京スターのほうが高い」と結論づけることはできません。

みずほは目的口のほうが上乗せ幅が0.5ポイント低く設定されています。老人ホームへの入居保証金、自宅購入資金、自宅の増改築・改装資金、入院・医療・介護費用、納税資金など、資金使途をあらかじめ確認できる資金が目的口の対象です。使いみちを示せるなら、そのぶん条件がよくなる設計です。

担保にできる家にも条件がある

リバースモーゲージは自宅を担保にする商品なので、その自宅が条件を満たすかどうかが入口になります。2行とも、評価額の下限を公表しています。

東京スターは、当行担保評価額が戸建ての場合1,000万円以上、マンションの場合2,000万円以上の物件が対象です。みずほは戸建てなら土地評価額が2,000万円以上必要で、マンションの条件はさらに細かく、顧客の年齢が100歳の時点で築年数45年以内となる物件、専有面積50㎡以上、評価額が1坪当たり250万円以上かつ総額5,000万円以上、という3つを原則としてすべて満たす必要があります。

マンションに厳しい条件が付くのは、長期にわたって担保価値が保たれるかを見ているためと読めます。みずほの説明書には、自宅の評価額について「担保物件が戸建の場合は土地評価額、担保物件がマンションの場合は将来的な売却価格を踏まえた当行所定の方法により評価した評価額」という注記もあります。建物ではなく土地、あるいは将来の売却価格が評価の軸になっているということです。

いずれの銀行も、枠の上限は自宅の評価で決まります。自宅を売らずに住み続けたいがまとまった資金が要る、という場面での選択肢としては、売却して住み続けるリースバックとの比較が避けられません。2つの違いはリバースモーゲージとリースバックの入口の条件にまとめています。

銀行独自の商品と【リ・バース60】は別

銀行のリバースモーゲージを調べていると、【リ・バース60】という名前も出てきます。これは住宅金融支援機構が提供する住宅ローンの枠組みで、各金融機関が機構と提携して取り扱うものです。この記事で扱った2行の商品は、銀行が独自に設計した商品で、別のものです。

どの金融機関が【リ・バース60】を扱っているかは取扱金融機関の調べ方に、リバースモーゲージそのものの仕組みはリバースモーゲージとはにまとめています。制度全体の実績が落ちている件は公表資料で確認した記事で扱いました。

よくある質問

リバースモーゲージを扱っている銀行はどこですか

この記事では、商品概要説明書または商品ページを公開している東京スター銀行とみずほ銀行の2行を取り上げました。これが全てではなく、ほかにも取り扱う銀行はあります。本記事は、公表資料で条件を最後まで確認できた2行に限っています。

何歳から申し込めますか

2行とも契約時55歳以上です。東京スターは84歳以下という上限があり、配偶者がいる場合は配偶者が50歳以上という条件も付きます。みずほの商品概要説明書には上限年齢の記載がありませんが、満55歳から満79歳までは年齢に応じた利用可能額を設定し、満80歳以降は原則として利用可能額の見直しを行わないとされています。

いくらまで借りられますか

枠の上限は東京スターが1億円、みずほが2億円です。ただしみずほは利用可能額が貸越極度額の50％以内と定められており、東京スターも利払いなし型では当初ご利用可能額が枠よりかなり小さくなります（公式例では極度額3,650万円に対し1,100万円）。

事業資金に使えますか

使えません。東京スターは事業目的（法人および個人事業主の運転・設備資金等）と投資目的の資金を対象外としています。みずほもフリー口の資金使途から事業性資金・有価証券投資資金などを除いています。

保証人は必要ですか

2行とも原則不要です。東京スターは共有物件を担保にする場合に配偶者が連帯保証人になります。みずほは保証会社の保証を付ける形で、保証料相当額年率0.2％が借入金利に含まれています。

借りたあとに返済を求められることはありますか

あります。2行とも枠を年1回見直し、担保評価額が下がれば枠を減額する場合があるとしています。減額によって借入残高が枠を上回った場合、みずほは上回った金額を一括返済、東京スターは超えた金額を1年以内に一括または分割で返済するよう求めています。

手数料はいくらかかりますか

東京スターは初回の極度貸付利用手数料が165,000円（税込）、2年目以降に担保管理料16,500円（税込）がかかります。資金利用1回あたりの手数料と繰上返済手数料は無料です。みずほの商品概要説明書には手数料の記載が見当たりませんでした。