不動産リースバックの申込時、契約時にはどんな書類が必要になるでしょうか？今回は、不動産リースバックの必要書類と書類の入手方法についてまとめました。
不動産リースバックの必要書類は何があるの？
実際に筆者が申込んだ「セゾンファンデックス／リースバック」の場合
セゾンファンデックスのリースバックの必要書類
申込時
- 身分証明書（免許証、保険証）
- 固定資産税通知書（課税明細書、公課証明書）
- 固定資産評価証明書
- 収入証明書（源泉徴収票・年金通知書など）
- 住民票
契約時
- 印鑑証明書
- 権利書（登記識別情報）
- マイナンバー通知書の写し
という必要書類が必要になってきます。
その他必要になる可能性がある書類
- 医師の診断書
- ローンの残高証明書
- 自宅の図面
- 私道の通行・掘削承諾書
- 重要事項説明書
- 建築確認書
- 境界確認書
- 管理規約、総会議事録
では、不動産リースバック業者の必要書類を一つずつ解説していきます。
リースバック「申込」時の不動産リースバックの必要書類
１．身分証明書・本人確認書類
不動産リースバックの申込時にまず確認しなければならないのは「申込者が本人かどうか？」です。その証明のために「身分証明書・本人確認書類」が必要になります。
身分証明書・本人確認書類とは
本人を確認するためのもの
- 運転免許証
- パスポート
- 健康保険証
- 住民票
- マイナンバーカード（写真付き）
などが該当します。
基本的に身分証明書・本人確認書類は、郵送であれば表面・裏面のコピーを提出することが一般的です。
また、不動産リースバック業者によっては、身分証明書・本人確認書類に記載されている住所と現在お住まいの住所（リースバック対象の住所）が異なる場合に、住所証明が必要になるケースがあります。
住所証明には
- 公共料金の領収書（電力会社、水道局、ガス会社、NHK発行のもの）
- 住民票の写しまたは住民票の記載事項証明書
- 国税または地方税の領収書、もしくは納税証明書
- 社会保険料の領収書
などが利用できます。
身分証明書・本人確認書類の入手方法
すでにいずれかの身分証明書・本人確認書類はお持ちのはずです。
２．固定資産税通知書
固定資産税通知書とは
を言います。
固定資産税とは
を言います。
固定資産税・都市計画税は、市町村が固定資産をお持ちの方に課税するものですので、毎年4月～5月ごろに、市区町村から「固定資産税通知書」が送られてきます。
例：固定資産税通知書（埼玉県新座市）
固定資産税通知書がなぜ必要なのか？
固定資産税通知書には
- 評価額
- 固定資産税
が記載されています。
不動産リースバック業者は、リースバック後に固定資産税を払う立場（所有者）になること、審査・稟議の段階で「固定資産税の評価額」が必要なため、固定資産税の通知書を提出してもらうのです。。
不動産登記簿などがあれば、固定資産税は計算が可能ですが、間違えがあってはいけないので確認の意味でも「固定資産税通知書」を提出するのです。
固定資産税通知書の入手方法
所有する土地・建物がある市区町村から、送られてきます。
紛失時には、納税通知書は再発行されませんので、固定資産課税明細書、公課証明書などの代替の書類を発行してもらうことになります。
３．固定資産評価証明書
固定資産評価証明書とは
を言います。
固定資産税評価額は、市町村長、東京23区の場合は都知事が3年ごとに定め、それに基づいて固定資産税が決定されます。
固定資産評価証明書も、固定資産税通知書と同じ固定資産税・固定資産の評価額を知るための書類です。
不動産リースバック業者にとっては、「固定資産税通知書（課税証明書）」もしくは「固定資産評価証明書」のどちらかがあれば申込は可能としているところが多いです。
固定資産評価証明書の入手方法
固定資産税評価証明書は
- 東京都23区 → 各都税事務所
- その他の地域 → 各市町村役場
で取得が可能です。
取得のときには
- 窓口に来た人の本人確認書類
- 証明手数料
- （法人の場合は、法人代表社印）
- （本人以外の場合は、委任状）
が必要となります。
４．収入証明書（源泉徴収票・年金通知書など）
収入証明書とは
収入を証明するための書類のこと
- 源泉徴収票（最新のもの）
- 確定申告書（最新のもの）
- 税額通知書（最新のもの）
- 所得（課税）証明書（最新のもの／「収入額」と「所得額」の記載があるもの）
- 給与明細書（直近2ヶ月分）＋賞与明細書（直近1年分）
などが該当します。
収入証明書は、直近のものでないと意味をなさないので注意が必要です。
収入証明書がなぜ必要なのか？
不動産リースバック業者は、物件を買い取った後に賃貸で物件を貸すことになります。物件を貸す相手が収入が全くなかったら、家賃（リース料）を支払うことができなくなってしまいます。
不動産リースバックでは、「申込者の収入」も審査対象の一つになるため、収入証明書を提出してもらうのです。
収入証明書の入手方法
すでにいずれかの収入証明書はお持ちのはずです。
５．住民票
住民票とは
です。
「どこに誰が住んでいるのか？」を公的に明らかにする証明書のことです。
住民票はなぜ必要なのか？
不動産リースバック業者によって、本人確認書類だけで済ませてしまう業者もありますが、念のため「本人確認」「住所確認」の証明として、住民票も提出してもらうケースがあります。
住民票の入手方法
住民票は、役所（市役所・区役所）や証明サービスコーナーで取得することができます。郵送でも取得可能です。
また、マイナンバーカードをお持ちの場合は、コンビニに置いてあるマルチコピー機を使うことで発行することもできます。
リースバック「契約」時の不動産リースバックの必要書類
１．印鑑証明書
印鑑証明書とは
を言います。
印鑑証明書には
- 印影
- 氏名
- 住所
- 年齢
が表示されています。
印鑑証明書がなぜ必要なのか？
契約で使う印鑑が本物の実印であることの確認のためです。
実印を持っていたとしても「それが本物であるかどうか」はわからず、実印だけでは「なりすまし」が可能になってしまいます。
「実印 ＋ 印鑑証明」で、はじめて本人であり、印鑑も本物であることがわかるのです。
印鑑証明書の印影の印鑑で契約書に捺印することになります。
印鑑証明書の入手方法
印鑑登録をすると「印鑑登録証（印鑑登録カード）」が発行されます。
この「印鑑登録証（印鑑登録カード）」を使うと、役所（市役所・区役所）や証明サービスコーナーで印鑑証明書を取得することができます。また、マイナンバーカードをお持ちの場合は、コンビニに置いてあるマルチコピー機を使うことで発行することもできます。
２．権利書（登記識別情報）
権利書（登記識別情報）とは
を言います。
正確に言うと「登記済権利証」「登記識別情報」のことで「権利書（権利証）」と呼ばれることが多いものです。平成17年の不動産登記法改正前は「登記済権利証」、改正後は「登記識別情報」と変わっているため、2つの呼び方があるのです。
権利書（登記識別情報）がなぜ必要なのか？
不動産リースバックをする場合には、物件を不動産リースバック業者に売却することになるため、所有者が不動産リースバックを利用する方から、不動産リースバック業者に移行します。
このときに所有権の移転をしなければならないのですが、この「所有権移転登記」には「権利証」が添付書類として必要になるのです。
不動産リースバックの契約時には、契約と同時に司法書士が「権利証」を持って、法務局に行って「所有権移転登記」を進めることになります。このために「権利書」が必要なのです。
権利書（登記識別情報）の入手方法
新規で土地や建物を取得した人に法務局から交付される書類が「権利書（権利証）」です。
権利書（権利証）は、紛失していた場合に再発行ができません。持っていない場合は、代替手段として「弁護士や司法書士による本人確認情報の作成」「事前通知制度の利用」をしなければならないため、紛失していれば、その旨を不動産リースバック業者に伝えましょう。
３．マイナンバー通知書の写し
マイナンバー通知書とは
マイナンバー通知書がなぜ必要なのか？
不動産の支払を受ける個人の方は、その支払をする方へマイナンバー（個人番号）を提供する必要があります。
不動産リースバック業者が支払いをする方のマイナンバーを税務署に申告する義務があるからです。
マイナンバー通知書の写しは、マイナンバーを確認するために提出してもらう書類です。
そのほか必要になる可能性がある不動産リースバックの書類
医師の診断書
医師の診断書とは？
購入額を支払った直後に死亡してしまうケースが考えられるからです。
ローンの残高証明書
ローンの残高証明書とは？
を言います。
不動産リースバックでは
住宅ローン残高 ＞ 評価額・買取額
という状態では、買取をすることができません。
買取額で住宅ローンの完済が条件になるからです。
基本的には自己申告で進めるため、ローン残高証明書の取得までは不要の不動産リースバック業者もありますが、契約時に提出を求められるケースがあります。
ローン残高証明書は、借入中の銀行で発行することができます。
自宅の図面
自宅の図面とは
シンプルな間取りの物件であれば、図面がなくても、問題はありませんが、複雑な物件の場合は、図面の提出が求められることがあります。
自宅の図面は、建築時に建築したハウスメーカーや不動産会社から受取るものです。紛失している場合には、紛失していると説明して問題ありません。
私道の通行・掘削承諾書
私道の通行・掘削承諾書とは
を言います。
私道にしか接道しておらず、私道の所有者が売主（不動産リースバックの申込者）でない場合に必要になるケースがあります。
私道の通行・掘削承諾書は、作成し、所有者から承諾してもらう書類です。
重要事項説明書
重要事項説明書とは
を言います。
不動産を購入したときに不動産会社から渡されるものです。これには売買時の重要な情報が記載されているため、不動産リースバック業者も確認したい場合に提出を求められるのです。
建築確認書
建築確認書とは
です。
建築確認書は、建物を売却するときに必要になる書類です。不動産リースバック業者が、退去の際に建物を含めて売却するケースで必要になるため、提出を求められることがあります。
境界確認書
境界確認書とは
を言います。
隣地、隣人とのトラブルは、境界で起こりやすいため、境界確認書を作っておく人は少なくありません。
また、境界を明確にすることで、物件は売りやすくなるため、不動産リースバック業者によっては、提出を求められるケースがあります。
管理規約、総会議事録
管理規約、総会議事録とは
不動産リースバックの対象物件が区分マンションの場合「どういった内容で利用しなければならないのか？」を確認するためのものとして、「管理規約」「総会議事録」が必要になるのです。
「不動産リースバックの必要書類を教えてください。」
「不動産リースバックの必要書類はどうやって用意すれば良いでしょうか？」