銀行のリバースモーゲージはどこが扱っている？年齢・金利・エリアを4行の公表条件で比べる

リバースモーゲージは、どの銀行でも同じ商品だと思われがちです。実際に各行の商品ページを開くと、申し込める年齢も、金利も、住んでいる場所の条件も揃っていません。下限が50歳の銀行と55歳の銀行があり、上限を設けない銀行と80歳で切る銀行があります。公表されている条件だけを並べて、どこが違うのかを確かめます。

4行の公表条件を並べる

2026年10月6日に各行の商品ページを開いて、そこに書かれている条件を書き出しました。表に入れたのは、ページ上で数字または文言として公表されていたものだけです。

いちばん目立つのは年齢の扱いです。池田泉州銀行は「55歳以上であれば、お借入れ時の年齢に上限はありません」と明記しています。一方、七十七銀行は「宮城県在住の50歳から80歳以下の方を対象」としています。同じ商品名でも、申し込める人の範囲がまるで違います。

金利は変動。楽天銀行は短期プライムレートに連動する

4行とも変動金利です。楽天銀行は決め方まで公表しており、「金利は楽天銀行の短期プライムレートに連動し毎月見直します。お申込時ではなく、お借入時点の金利が適用されます」としています。借入金利そのものの見直しは年2回で、3月と9月の約定返済日の翌日。1月中旬と7月中旬に発表された金利が適用されます。

基準金利そのものも公表されていて、2025年3月3日から2026年2月1日まで適用の短期プライムレートが年1.875％、2026年2月2日から2026年8月2日まで適用が年2.125％です。基準金利が0.25％上がったことが数字で追えます。

池田泉州銀行は年3.575％〜年4.600％と幅で示しており、保証料込みと明記しています。保証料が別建てかどうかは総負担に効くので、幅の下だけを見て他行と比べると誤ります。

同じ銀行の不動産担保ローンと並べると、毎月の負担差が見える

関西みらい銀行は、自行の「フリーローン<不動産担保型>」とリバースモーゲージを同じ表で比較しています。同じ1,000万円を借りたときの毎月の返済額まで載っているのは珍しく、リバースモーゲージの性格がよく分かります。

毎月の返済額は59,549円と32,292円で、27,257円の差です。ただし条件が同じではありません。フリーローンは年3.800％・返済期間20年、リバースモーゲージは年3.875％で変動しなかった場合という前提が、それぞれ注記されています。金利はリバースモーゲージのほうが高いのに毎月の負担が軽いのは、元本を毎月返さないからです。

団体信用生命保険の扱いも分かれます。フリーローンには団信があり、加入すると金利が年0.200％高くなります。リバースモーゲージには団信がありません。亡くなったときに残債が消えるのではなく、担保を売って返す仕組みだからです。

エリアの制限は、金利より先に効く

金利を比べる前に落とすべき条件がエリアです。七十七銀行のリバースモーゲージは「宮城県在住の50歳から80歳以下の方を対象とした、ご自宅を担保としてご利用いただけるローン商品です」と明記しています。宮城県外の自宅は、金利がいくらであっても対象外です。

楽天銀行は「対象エリアは全国（一部地域を除く）」としています。全国とありますが除外地域があるため、自宅が対象に入るかどうかは事前審査で担保物件の評価を受けないと分かりません。楽天銀行は「まずは、来店不要の事前審査で、担保物件の評価をお確かめください」と案内しています。

使いみちは自由でも、元本は死亡時に一括で返す

4行とも使いみちは自由か、それに近い扱いです。しかし共通しているのは返し方で、月々払うのは利息だけ、元本は契約者が亡くなったときに一括で返す構造です。

楽天銀行は返済方法について「ご自宅の売却」または「相続人による一括返済」から選ぶとしています。関西みらい銀行は「不動産売却額が残ったローンの金額を下回るような場合でも、差額のローンを家族が背負うことは基本的にはない」と説明しています。

リースバックと比べるなら、所有権を手放すかどうか

自宅に住み続けながら資金を作る方法は、リバースモーゲージだけではありません。リースバックは自宅を売って賃借人として住み続ける方法で、所有権が移る点が決定的に違います。借入ではないので金利も年齢制限もありませんが、毎月の家賃が発生します。

仕組みの違いはリバースモーゲージとはで整理しました。元金が減らない構造と担保評価額の掛け方についてはリバースモーゲージは「悲惨」なのかで扱っています。住宅ローンの返済に行き詰まっている場合は、そもそも順番が違うので住宅ローンが払えないときの選択肢を先に見てください。

銀行のリバースモーゲージについてよくある質問

どの銀行でも50歳から申し込めますか

いいえ。確認した範囲では、関西みらい銀行と七十七銀行が50歳以上、池田泉州銀行が55歳以上でした。楽天銀行の年齢条件は、商品ページ上では確認できませんでした。

年齢の上限はありますか

商品によります。池田泉州銀行は「55歳以上であれば、お借入れ時の年齢に上限はありません」としています。七十七銀行は80歳以下を対象としています。

金利は固定にできますか

確認した4商品はいずれも変動金利です。関西みらい銀行は、同行のフリーローン<不動産担保型>には固定金利（年4.900％〜9.800％）があるとしていますが、リバースモーゲージは変動のみと記載しています。

保証人は必要ですか

池田泉州銀行は「お借入れにあたり保証人は原則不要です」としています。他の3行については、商品ページ上で保証人の要否を確認できませんでした。

年金収入だけでも申し込めますか

池田泉州銀行は「年金収入だけでお申込OK」と明記しています。他行の収入要件は、商品ページからは確認できませんでした。

自宅がマンションでも使えますか

担保として評価が付くかどうかで決まります。今回確認した4行の商品ページには、マンションの可否についての明示的な記載はありませんでした。事前審査で担保物件の評価を受けてください。