リースバックの登録免許税はいくら？土地1.5％・建物2％と、住宅用家屋の0.3％が使えない理由を税額表で確認

リースバックで自宅を売ると、所有権が買主へ移ります。その登記にかかるのが登録免許税です。売買の登記費用は買主が負担する取り決めが一般的ですが、売主側にも抵当権の抹消という登記が残ります。ここで知っておきたいのは、マイホームを個人に売るときに使える建物の軽減税率が、リースバックでは使えないことです。この記事では、国税庁の税額表と登録免許税法の条文で、税率と課税標準、負担する人を確認します。税率と課税標準は、2026年9月29日に国税庁の税額表とe-Gov法令検索の登録免許税法で表示されていた内容です。

売買の移転登記は土地1.5％・建物2％

登録免許税の税率は、登記の種類ごとに決まっています。国税庁のタックスアンサーNo.7191がそのまま答えになります。

課税標準の「不動産の価額」について、国税庁は注記でこう書いています。「課税標準となる『不動産の価額』は、市町村役場で管理している固定資産課税台帳に登録された価格がある場合は、原則その価格です。固定資産課税台帳に登録された価格がない場合は、登記官が認定した価額になりますので、その不動産を管轄する登記所にお問い合わせください」。

つまり、売却代金がいくらであっても、登録免許税の計算に使うのは固定資産課税台帳の価格です。手元に届いている固定資産税の課税明細書を見れば、おおよその金額を自分で計算できます。

建物の0.3％が使えないのはなぜか

マイホームを買うときによく出てくる「登録免許税の軽減」は、措置法73条による建物の1,000分の3です。国税庁の表では、適用の条件がこう書かれています。「個人が、令和9年3月31日までの間に住宅用家屋の取得（売買および競落に限ります。）をし、自己の居住の用に供した場合の移転登記」。

この差は小さくありません。固定資産課税台帳の価格が土地1,000万円・建物500万円のケースで比べると、次のようになります。

誰が負担するのか

登録免許税を納める義務があるのは、登記を受ける者です。売買による所有権の移転登記は売主と買主が共同で申請するため、法律上はどちらも納税義務者になります。そのうえで、実務では売買契約の中で負担を決めます。

法務局は、抵当権の登記の抹消に必要な書類を金融機関等から受け取った際には、紛失・汚損等しないようにして、できるだけ速やかに登記申請することをすすめています。リースバックでは決済と同時に抹消するのが通常ですが、過去に完済した別の抵当権が残っていると、そこで止まります。

条文での位置づけ

税率と課税標準は登録免許税法の別表第一に定められています。抹消登記の欄には「一個につき千円」と書かれ、続けて「（同一の申請書により二十個を超える不動産について登記の抹消を受ける場合には、申請件数一件につき二万円）」という括弧書きが置かれています。

土地の1,000分の15は本則ではなく、租税特別措置法72条による軽減です。国税庁の表には「令和11年3月31日までの間に登記を受ける場合」と期限が明記されています。期限の延長は法改正で決まるため、契約の時期によって税率が変わりうる項目です。

登録免許税以外にかかるもの

売買のときに出ていくお金は、登録免許税だけではありません。当サイトでは費目ごとに分けて整理しています。契約書に貼る収入印紙はリースバックの印紙はどちらの契約書に貼る？、売却益にかかる税はリースバックで3,000万円の特別控除は使える？、消費税の扱いはリースバックに消費税はかかる？で条文から確認しています。

売った年の固定資産税をどう分けるかは、リースバックの固定資産税精算にまとめました。登録免許税の課税標準と同じ「固定資産課税台帳の価格」が出てくるので、あわせて確認しておくと理解が早くなります。

よくある質問

登録免許税は売却代金にかかるのですか。

かかりません。国税庁は、課税標準となる不動産の価額は、固定資産課税台帳に登録された価格がある場合は原則その価格だと説明しています。台帳に価格がない場合は登記官が認定した価額になります。

土地の1.5％はいつまでですか。

国税庁の税額表では、売買による土地の所有権の移転登記について「令和11年3月31日までの間に登記を受ける場合1,000分の15」とされています。これは租税特別措置法72条による軽減です。

リースバックでも建物の軽減は受けられませんか。

措置法73条の1,000分の3は「個人が……住宅用家屋の取得をし、自己の居住の用に供した場合の移転登記」が対象です。リースバックの買主は自分でその家に住まないため、条件に当てはまりません。

抵当権を抹消する登記にもお金がかかりますか。

かかります。登録免許税法の別表第一は、登記の抹消について不動産1個につき千円、同一の申請書により20個を超える不動産について抹消を受ける場合は申請件数1件につき2万円と定めています。土地1筆と建物1棟なら2個で2,000円です。

登記費用は買主が全部払うのですか。

法律でそう決まっているわけではありません。所有権の移転登記は買主負担、抵当権の抹消は売主負担という取り決めが一般的ですが、最終的には売買契約書の記載によります。

自分で登記できますか。

抵当権の抹消については、法務局が自分で手続きする場合の案内を公開しています。ただしリースバックの決済は売買・抹消・移転が同じ日に連続するため、司法書士が代理するのが通常です。

買い戻すときにも登録免許税はかかりますか。

かかります。買い戻しも所有権の移転登記を伴うため、そのときの税率と課税標準で計算されます。買い戻す側が個人で自分が住むのであれば、条件を満たせば建物の軽減の対象になり得ます。