マイホーム借上げ制度とは？売らずに貸すJTIの仕組みと、申込手数料18,700円・3年以上の定期借家という条件

リースバックと何が違うのか

自宅を手放さずにお金を作る方法を調べると、リースバックのほかに「マイホーム借上げ制度」という名前が出てきます。どちらも持ち家を使いますが、目的も手に入るものも違います。

表の時点：2026年10月8日。右の列はJTIの公式サイトの記載、左の列は当サイトがまとめているリースバックの仕組みにもとづきます。

JTIは制度を「住まなくなった持ち家を安定した家賃収入に変える公的な仕組み」と説明しています。想定している場面として、高齢者向け住宅や施設への入居予定、老親の家の相続までの活用、転勤・転職や海外赴任、相続した空き家、収入減でローン返済が苦しい場合の5つを挙げています。

いま住んでいる家にそのまま住み続けたい人は、この制度の対象になりません。そこがリースバックとの分かれ目です。住み続ける前提の選択肢はリースバックとは？国土交通省の定義と、住み続けられる年数を決める賃貸借契約の種類をわかりやすく解説にまとめています。

使えるのは誰か。年齢と家の2つの条件

JTIは条件を「年齢の条件」と「家の条件」に分けて示しています。

JTIが公開している利用実績の内訳を見ると、この制度が古い家を主な対象にしていることが読み取れます。対象となる住宅の築年数は30年以上が6割を占めています。

表の時点：2026年10月8日。JTI公式サイト「マイホーム借上げ制度のあらまし」に掲載されている構成比です。JTIは「地域は賃貸市場があれば全国どこでも対応可能」とも記載しています。

お金はいつ、いくら動くのか

制度を使うと決めてから賃料が入るまでに、オーナー側が払うものがあります。JTIのご利用ガイドに金額と順番が書かれています。

制度開始後の費用についても記載があります。オーナーが設備として残していったもの（エアコン、トイレ、ガスコンロなど）に故障が発生した場合は、オーナー負担で修繕が必要です。いっぽう、退去時の室内クリーニングおよびエアコンクリーニング費用は入居者が負担するとされています。

契約は3年以上の定期借家。途中でやめるには制約がある

JTIとオーナーの間の契約は3年以上の定期借家契約で、貸し出す期間は制度利用前にオーナーが決めます。賃料と空室時保証賃料は、JTI協賛会社またはハウジングライフプランナーが査定し、JTIが承認して決まります。

毎年見直される点は押さえておきたいところです。空室でも賃料が入る仕組みは制度の中心ですが、その金額が固定されているわけではありません。初期費用への不安に対しては「最低家賃保証型」が用意されており、JTIは最長35年間、最低保証賃料を約束すると説明しています。

途中でやめるときの扱いも具体的に書かれています。自分が戻る必要が生じた場合、子に住まわせることにした場合、売却を決めた場合などは中途解約が認められますが、入居者の居住権を守るための制約がかかります。

表の時点：2026年10月8日。JTI「マイホーム借上げ制度 ご利用ガイド」の中途解約に関する記載です。

緊急の場合についても、JTIは入居者との転貸借契約を合意解約できるよう極力努力するとしたうえで、「JTIの努力義務は法的な義務ではありませんので、その成果についてJTIは一切責任を負いません」と断っています。すぐに戻れる前提では組めない制度だということです。

定期借家の仕組みそのものは定期借家契約とは？更新がない賃貸借の条件と、リースバックで見るべき5点で解説しています。

どちらを選ぶかは「その家に住み続けたいか」で決まる

2つの制度は競合しません。前提にしている状況が違うからです。

JTIは入居者について「主として子育て世代に転貸します」としたうえで、住宅の状態や地域の状況などの理由で一定の賃貸収入を確保するために必要な場合には、オーナーに確認のうえ事務所・店舗等の目的で転貸する場合がある、と書いています。

持ち家を手放さずに資金を作る方法としては、リバースモーゲージもあります。3つの違いは不動産リースバックとリバースモーゲージを徹底比較｜公表資料で確かめられる数字と、確かめられない数字で整理しました。生活保護を検討する段階まで来ている場合の公的な貸付制度は持ち家があると生活保護は受けられない？売る前に使える「要保護世帯向け不動産担保型生活資金」の条件にまとめています。

よくある質問

マイホーム借上げ制度を使うと家は自分のものでなくなりますか

なりません。JTIが借り上げて第三者に転貸する仕組みで、所有権はオーナーに残ります。この点がリースバックとの最大の違いです。

50歳未満でも使えますか

条件つきで使えます。JTIは、相続や生前贈与で取得した家、転勤・転職や海外赴任での住みかえ、家族の介護・支援や病気療養、家族状況の変化、定期借地上の家、急な減収で住宅ローンの返済が厳しい方（金融機関への相談が必要）などを挙げ、条件は柔軟に判断するので相談してほしいとしています。

申し込めばすぐ家賃が入りますか

入りません。JTIは、制度の利用開始時期は最初の入居者が入居した時点からであり、制度利用の申し込みと同時に賃料が保証されるわけではないと明記しています。

費用はいくらかかりますか

制度利用申込書の提出時に申込手数料18,700円（税込）がかかります。これとは別に、建物診断の費用と、診断の結果必要になった補強・改修工事の費用がオーナー負担になります。

途中でやめて自分が戻ることはできますか

中途解約は認められていますが、入居者がいる場合は転貸借契約が終了したときに同時に終了します。期間満了まで6か月未満のときは、JTIが入居者に告知してから6か月が経過するまで待つことになります。