セゾンファンデックス／リースバックの条件｜原則は普通賃貸借契約・3年更新、契約までの費用0円を公式で確認

セゾンのリースバックは、クレディセゾングループの株式会社セゾンファンデックスが2016年から扱っているサービスです。リースバックを比べるときにいちばん効いてくるのは、売却額そのものよりも「売ったあとの賃貸借契約がどういう形か」です。この会社はそこを定期借家ではなく原則として普通賃貸借契約にしていると明記しており、他社と条件表を並べたときに差が出るのはまずこの一点です。公式サイトとよくある質問に載っている条件を、そのまま順に確認していきます。

定期借家ではなく普通賃貸借契約。ここが比較の分かれ目になる

リースバックの賃貸借契約は、2〜3年の定期借家契約で結ばれることが少なくありません。定期借家には更新という仕組みがなく、期間が満了すればいったん契約は終わります。住み続けたければ再契約が要り、そこで貸主が応じるかどうかが決まる、という構造です。再契約に応じる義務は貸主にないため、「何年住めるか」は事実上その会社の運用次第になります。

セゾンファンデックスは、よくある質問の「いつまで住むことができますか？」に対して、当社のリースバックは原則普通賃貸借契約となる、3年更新で賃借人が希望される限りずっと住めると回答しています。営業指針のページでも同じ説明を「安心ポイント」として掲げ、契約違反がない場合に限る旨と、更新料がかからない旨を添えています。普通賃貸借であれば、貸主が更新を断るには正当な事由が要るため、住み続ける側の立場は定期借家より強くなります。

賃貸借の形は他社と横に並べて確かめたいところです。当サイトの大手リースバック業者の人気ランキングでは、契約の種類と期間を会社ごとに一覧にしています。

再購入できない期間	-
通常の賃貸借契約	-
契約期間	3年
住み続ける期間	-
資金使途	自由
売却後の選択肢	継続 退去 再購入

契約するまでは無料。契約後に発生するのは保証委託料

リースバックで分かりにくいのが費用です。売却であれば仲介手数料、賃貸であれば敷金・礼金・更新料と、通常の不動産取引には当たり前に費用が乗ります。セゾンファンデックスは「選ばれる理由」の2番目に「さまざまな費用0円」を掲げ、事務手数料・調査費用・礼金・賃貸借契約の更新手数料が不要だと書いています。そのうえで、賃貸借契約にあたって保証会社と賃貸借保証契約を結び、契約プランに応じた保証委託料を保証会社へ支払う、という注記を必ずセットで出しています。

つまり「まったくお金がかからない」わけではなく、貸主に払う類の費用は抑えてあるが、保証会社に払う保証委託料は別にあるという構造です。金額は契約プランによると書かれているだけで、公式サイトに具体的な数字の掲示は見当たりませんでした。見積りを受け取ったら、買取価格と家賃だけでなく保証委託料の欄を必ず確認してください。

家賃そのものの決まり方は会社を問わず共通の考え方があります。リースバックの家賃がどうやって決まるのかを先に押さえておくと、提示額が妥当かどうかを自分で判断しやすくなります。

公式サイトに載っている4つのステップ

申込から入金までの流れは、公式の商品ページに4段階で示されています。査定が二段構えになっていて、簡易査定の段階でいったん買取価格と家賃が出る点が、この会社の説明の特徴です。現地を見る前の数字なので、面談・現地調査のあとに正式な数字へ置き換わります。

問合せフォームには事前の取扱いエリアチェックが置かれていると注記されています。エリア外であればこの時点で分かる形です。契約までの期間は公式の商品ページに最短2週間と書かれていますが、これは条件に折り合いがついた場合の最短であって、面談や書類の状況によって変わります。

査定スピード	最短即日
資金化までの日数	最短2週間

物件と名義の条件は、よくある質問に具体的な回答がある

リースバックが使えるかどうかは、人よりも物件で決まる場面が多くなります。セゾンファンデックスのよくある質問には、断りやすい条件についても個別の回答が用意されていました。築年数と旧耐震について可能と明記している会社は多くないため、古いマンションを持っている人にとっては確認する価値があります。

年齢について、公式のよくある質問は上限を設けていないと回答しています。ただし申込ができることと審査に通ることは別なので、最終的な条件は担当者の案内で確かめてください。住宅ローンが残っている場合は、売却代金で残債を消せるかどうかが先に問われます。順番の考え方は住宅ローンが残った家をリースバックするときの抵当権の扱いにまとめています。

年齢	20歳以上
保証人	原則不要
利用条件	安定した収入 不動産名義人全員の同意 売却価格が住宅ローン残債を上回る
審査可能物件	個人：所有物件（戸建て、マンション） 法人・個人事業主の場合：所有物件（オフィスビル、事務所、社員寮、自宅、作業場、工場、店舗など）
審査不可物件	-

契約者だけが使える付帯サービスの中身

この会社の比較上の売りになっているのが、契約者限定の付帯サービスです。公式サイトの専用ページには、優待サービス、住まいのトラブル対応、高齢者向けの見守り、選べる特典、提携業者の紹介という5つの区分で掲載されています。見守りはセコムとALSOKのどちらかを選ぶ形で、両方が同時に付くわけではありません。

付帯サービスの構成は入れ替わることがあります。優待サービスのページには掲載内容が2021年4月現在である旨の注記が残っており、申込の時点で内容が変わっている可能性は考えておいたほうがよい部分です。契約前に、どの特典が対象になるのかを書面で確認してください。

その他サービス・独自特典

選べる付加価値サービス ・セコムのホームセキュリティ ・HOME ALSOK みまもりサポート ・くらしのセゾン　ハウスクリーニング ・ホームネットのハローライト

1年以内に引っ越すなら、賃料0円のフリーレントコース

同社にはもう一つ、期間を区切ったコースがあります。フリーレントコースは、売却後に最長1年間、賃料なしで住み続けられるというものです。新居の完成待ちや施設への入居待ちのように、退去の時期が先に決まっている人向けに置かれています。仮住まいを借りずに済むため、引越しが1回で終わります。

その代わり、延長はできません。契約者限定サービスや特典も対象外だと明記されています。長く住むための商品ではなく、住み替えの間をつなぐための商品だと考えるのが正確です。

営業指針を公開している背景には、国が出したガイドブックがある

公式の商品ページには「セゾンのリースバック営業指針はこちら」というリンクが、見出しのすぐ下に置かれています。開くと、昨今の報道にあるようにリースバックに関連したトラブルが各所で発生している、という書き出しから始まります。そのうえで、強引な営業活動は行わない、無理に契約を迫らない、家族への相談を積極的にすすめ同席を歓迎する、ライフプランを尊重する、という4項目を約束として掲げています。

ここで参照されているのが、国土交通省が令和4年6月24日に公表した「住宅のリースバックに関するガイドブック」です。国土交通省はこのガイドブックでリースバックを、住宅を売却して現金を得て、売却後は毎月賃料を支払うことで住んでいた住宅に引き続き住むサービス、と定義しています。有識者と不動産業界団体で構成する検討会の議論を踏まえ、特徴・利用例・トラブル例・利用する際のポイントを消費者向けにまとめたもので、契約内容や将来の収支計画への理解が不十分なまま契約したことを理由とするトラブル事例が見られる、という問題意識から作られています。

事業者側が自社の営業姿勢を文書にして公開していること自体は、条件表の数字には表れない要素です。ただし指針はあくまで約束であって、契約の効力を持つのは売買契約書と賃貸借契約書です。実際にどう扱われるかは書面で確かめる必要があります。

申し込む前に確かめておきたいこと

とくに買い戻しを考えている場合は注意が必要です。よくある質問では、契約時に再度購入する価格をあらかじめ取り決めると回答されています。取り決めがあるということは、その価格が売却額より高く設定されていても契約上は有効だということです。売却額と買い戻し額の差、家賃の総額、住み続ける年数を並べて計算しておかないと、後から資金計画が狂います。リースバック全体で起きやすい行き違いはリースバックのデメリットとリスクに整理しています。

もう一点、公式サイトには当社サービスを悪用した詐欺に注意するよう促す掲示が出ています。問合せ先は公式サイトに載っている番号とフォームを使ってください。

よくある質問

何年住み続けられますか

公式のよくある質問は、原則普通賃貸借契約で3年更新、賃借人が希望される限りずっと住めると回答しています。年数の上限は示されていません。営業指針のページでは、契約違反がない場合に限ると条件が添えられています。

家賃はいくらになりますか

物件の状態、地域の賃料相場、支払い可能額などをもとに決定し、査定後に提示すると回答されています。公式サイトに相場の目安や利回りの数字は掲示されていませんでした。

査定にお金はかかりますか

相談・簡易査定・現地調査のいずれも無料で、契約するまで一切費用はかからないと回答されています。

マンションでも使えますか

マンションも対象だと商品ページに書かれています。よくある質問では、旧耐震基準の区分所有マンションでも可能だと回答されています。

売却したお金の使いみちに制限はありますか

用途は問わないと書かれており、日常生活の資金、ローンの返済、事業資金が例として挙げられています。