不動産リースバックができないケース

不動産リースバックが不可能なケースを紹介していきます。不動産リースバックは任意売却の1つの方法として提案をされていますが、実際のところはどうなのでしょうか。

不動産リースバックが不可能なケース

不動産リースバックが不可能なケースは、オーバーローンの状態のときです。確かに、リースバックは任意売却の新しい形として注目をされてはいるのですが、住宅ローンの支払が滞り、銀行や債権者から差押えをされている場合、原則として取り扱うことができないという不動産業者の方が多くあります。オーバーローン（住宅の売却代金＜住宅ローンの残債務）の場合では、抵当権という権利を銀行や債権者が持っています。そして、この抵当権を抹消するためには、住宅ローンを完済もしくは抵当権抹消費用を支払う必要があります。そうしなければ、住宅の真の所有権を手に入れることは不可能です。そして、任意売却では、購入者が不動産業者の場合、抵当権抹消に銀行や債権者が応じるかというと、実は非常に難しいというのが現状になります。なぜなら、不動産業者が購入する場合は、通常よりも住宅の売却価格が低くなってしまうので、銀行や債権者は不動産業者が購入するのをあまり好みません。そのため、任意売却じたいが不成立で終わることがあります。つまり、任意売却で不動産業者が購入する場合、抵当権の抹消に応じるのは難しいケースが大半であり、結果として不動産リースバックの契約を結ぶことじたいも基本的に不可能となってしまいます。

つまり、オーバーローンで任意売却をおこなう場合、不動産リースバックの成立というのは基本的に不可能であり、不動産業者への売却ではなく、もっと高額で購入してくれる一般の購入希望者への売却という選択肢しかなくなってしまうということです。そのため、不動産リースバックはできません。

任意売却で不動産リースバックができるケースとは？

任意売却の1つの形態が不動産リースバックであり、オーバーローンのときには不動産リースバックは利用できません。では、不動産リースバックができる任意売却というのは、アンダーローンのときです。つまり、売却金額がローンの残債務を上回るときです。アンダーローンのときは、ローン残債務が0円になりますので、銀行や債権者が持っている抵当権が抹消されます。つまり、住宅が完全に不動産リースバックを検討している人の所有物となり、その他の利害関係が一切なくなる状態です。

このような場合、銀行や債権者は誰に売却をしようが文句をつけてくることはありません。なぜなら、抵当権がないので口出しをする権利がなくなるからです。このような、アンダーローンのときにも、不動産リースバックを利用することができます。

まとめ

任意売却の1つとして不動産リースバックがありますが、不動産リースバックを利用するためには原則として、アンダーローンである必要があります。アンダーローンとは住宅を売却したら、その代金が住宅ローンの残債務額を上回るときです。そのようなときは、銀行や債権者が持っている抵当権という権利が抹消されますので、不動産リースバックをおこなったとしても、銀行や債権者が文句をつけることはありません。しかし、オーバーローンのときは話が別です。オーバーローンは、残債務の方が売却代金を上回っていますので、抵当権を銀行や債権者が持っています。そのため、不動産リースバックをおこなう不動産会社との交渉が難航し、失敗する可能性が高くなります。