リースバックと競売の違い｜決めるのが当事者か裁判所か。引き返せるのは買受けの申出が入るまで

リースバックと競売は、同じ「家を手放す」話でも、決める人が違います。リースバックは当事者どうしの合意で成り立つ取引、競売は裁判所が手続を進めるものです。そして競売が進むほど、こちらが選べる幅は狭くなっていきます。どこまでなら間に合うのか、どの段階で何が決まるのかを、民事執行法の条文で追います。

まず、二つの取引は並べて選ぶものではない

「リースバックか競売か」という問いは、正確には成り立ちません。競売は選ぶものではなく、支払いが止まった結果として債権者が申し立てるものだからです。こちらが選べるのは、競売になる前に別の道へ移せるかどうかです。

また、リースバックは任意売却の一種というわけでもありません。任意売却は、売却代金で債務を返しきれない場合に、抵当権者の同意を得て通常の売買として売る枠組みを指します。リースバックは「売ったあとも売主が借りて住み続ける」形の呼び名で、残債が売却額を下回る通常の場面でも成り立ちます。両方が重なることはありますが、同じものではありません。

競売で価格が下がるのは、制度にそう書かれているから

競売で市場より安く落ちやすい理由は、感覚ではなく条文で説明できます。民事執行法60条1項は、執行裁判所が評価人の評価に基づいて売却基準価額を定めると規定しています。そして同条3項は、買受けの申出の額を「売却基準価額からその十分の二に相当する額を控除した価額（買受可能価額）以上」とします。つまり、売却基準価額の8割の水準から入札が成立しうるということです。

加えて、買受人は室内を見て買えるわけではありません。占有者が残っている可能性、引渡しに手間がかかる可能性を織り込んだ価格になります。売る側から見れば、その分だけ手取りが減り、残る債務が増えるということです。

競売の手続と、引き返せる期限

競売のあとに、そのまま借りて住み続けられるか

買受人が了解すれば、賃貸借を結んで住み続けること自体は可能です。ただし、それは交渉の結果であって、権利として認められているものではありません。誰が買受人になるかは入札の結果で決まるため、事前に相手を選べません。

法律が用意しているのは、明渡しを少し先に延ばす仕組みだけです。民法395条1項は、抵当権者に対抗することができない賃貸借によって建物を使用している者のうち、競売手続の開始前から使用している者などについて、買受人の買受けの時から6か月を経過するまで建物を引き渡すことを要しないと定めています。ただし同条2項により、買受けの時より後に建物を使用したことの対価について、買受人が相当の期間を定めて1か月分以上の支払を催告し、その期間内に履行がないときは、この猶予は適用されません。

競売になる前に動くなら、順番がある

選択肢が残っているうちに動くほど、条件は良くなります。残債が売却額を下回るなら通常の売却やリースバックが選べますし、上回る場合でも、抵当権者の同意が得られれば任意売却として進められます。滞納が始まった時点から何が選べるのかは、住宅ローンが払えないときの選択肢で段階ごとに示しています。任意売却の手続そのものは任意売却とは、リースバックとの関係はリースバックと任意売却は比べるものではないで扱っています。

残債と抵当権の関係はリースバックと抵当権、相談先の分け方はリースバックの相談先はどこ？を参照してください。

よくある質問

競売にかけられてもリースバックはできますか

買受人が応じれば賃貸借を結ぶことはできますが、権利として認められているものではありません。誰が買受人になるかは入札で決まるため、事前に相手を選べない点が、当事者どうしで進めるリースバックとの決定的な違いです。

競売は本当に安くなるのですか

民事執行法60条3項は、買受けの申出の額を売却基準価額からその10分の2を控除した価額以上としています。制度として、売却基準価額を下回る水準での落札が想定されています。

いつまでなら競売を止められますか

買受けの申出があったあとに申立てを取り下げるには、最高価買受申出人または買受人および次順位買受申出人の同意が必要です（民事執行法76条1項）。それ以前であれば、申立てをした債権者の判断で取り下げられる余地があります。

競売で家が売れたあと、すぐ出ていかなければなりませんか

抵当権に対抗できない賃借人であれば、買受けの時から6か月を経過するまで引き渡すことを要しません（民法395条1項）。ただし、買受人から使用の対価の支払を催告され、期間内に払わなければこの猶予は適用されません（同条2項）。

競売にかけられていることは周囲に知られますか

裁判所書記官は物件明細書を作成し、その写しを一般の閲覧に供しなければならないとされています（民事執行法62条2項）。また、売却の日時と場所などは公告されます（同法64条5項）。