不動産リースバックで気になるのは「買取価格」と「家賃」です。では、「買取価格」はどうやって決まるのでしょうか・今回は、不動産リースバックの買取価格の査定・鑑定方法・計算方法について解説します。
不動産リースバックの「買取価格」の重要性
不動産リースバックを利用する方は、「資金が必要」という理由で不動産リースバックを利用するのですから
が最も重要なことなのではないでしょうか？
また、この「買取価格」は「毎月支払う家賃（リース料）」にも影響を及ぼします。
さらに、「買取価格」は「買戻し」をするときの金額でもあるため、非常に重要な要素なのです。
不動産リースバックの「買取価格」の決まり方
不動産リースバックの「買取価格」は、2つの要因から決定されます。
- 不動産の価値から算出する
- 希望の「買戻し価格」に設定する
です。
不動産の価値から算出する
不動産リースバックを利用せずに、持ち家（マイホーム・マイハウス）を不動産会社で売却すれば「不動産の時価（市場価格）」で売却ができることになります。
しかし、不動産リースバックの場合は「買い手」にとっては
- 不動産リースバックの利用者にしか貸せない
- 自由に売買ができない
- 「買戻し」に応じなければならない
という不利益な条件が発生してしまうので、市場価格よりも安い価格（市場価格の50％～80％）が設定されてしまうのです。
不動産の時価（市場価格）の決まり方の詳細は、後述します。
不動産リースバック利用者の希望の「買戻し価格」に下げて設定する
「買戻し」を前提にしている場合は、不動産リースバックの利用者側が
というケースもあります。
例えば
通常の「不動産の価値から算出する」方法を取れば
- 市場価格：2,000万円の物件
- 不動産リースバックの掛け目：70％
- 買取価格：1,400万円
となるところで
利用者が
「家賃を抑えたいので、200万円で買取して欲しい。」
と言ってくる場合です。
下記でも書きましたが
に設定されることが多いので
- 買取価格が高ければ高いほど、家賃（リース料）は高くなる
- 買取価格が安ければ安いほど、家賃（リース料）は安くなる
関係にあります。
不動産リースバックの「買取価格」の前提になる「市場価格」はどうやって決まるの？
一般的には不動産リースバック業者が外部委託する「不動産鑑定士」などが、対象不動産を鑑定して、市場価格を提示することが多いです。
その計算方法は
- 土地の評価
- 建物の評価
に分かれます。
土地の評価
土地の評価は
- 公示地価
- 路線価
- 固定資産税評価
など、国などの公的機関が公表している土地の評価額を基に計算します。
国土交通省：公示地価
国税庁：路線価
固定資産税評価
固定資産税の課税明細書などに記載
- 公示地価 ＝ 流通価格（市場価格）の90％程度
- 路線価 ＝ 流通価格（市場価格）の80％程度
- 固定資産税評価 ＝ 流通価格（市場価格）の70％程度
そのため、割り戻してあげることで流通価格（市場価格）が計算できます。
- 流通価格（市場価格） ＝ 公示地価の1.11倍
- 流通価格（市場価格） ＝ 路線価の1.25倍
- 流通価格（市場価格） ＝ 固定資産税評価の1.43倍
となります。
例
A町2丁目に土地200㎡を持っていた場合
接している道は「280D」だという場合は
路線価で計算した土地の価値 ＝ 280,000／㎡ × 200㎡ ＝ 56,000,000円
ということを意味しています。
「D」は借地権割合が60％であることを表しています。借地権や貸家建付地、貸宅地の価格を計算する場合に使用します。
となるのです。
建物の評価
建物の評価は
- 積算評価
- 固定資産税評価
- 金融機関（不動産リースバック業者）の独自評価
で計算されます。
積算評価とは
再調達価格とは
を言います。
再調達価格は、下記のような単価設定で計算されます。
- 鉄筋コンクリート（RC）：20万円／㎡
- 重量鉄骨：18万円／㎡
- 木造：15万円／㎡
- 軽量鉄骨：13万円／㎡
例：延床面積150㎡の鉄筋コンクリート（RC）造の築10年の家の再調達価格は
20万円／㎡ × 150㎡ ＝ 3,000万円
その再調達価格に、築年数による劣化を考慮したものが評価額になるのです。
法定耐用年数
| 構造・用途 | 細目 | 耐用年数 |
|---|---|---|
| 木造・合成樹脂造のもの | 事務所用のもの | 24 |
| 店舗用・住宅用のもの | 22 | |
| 飲食店用のもの | 20 | |
| 旅館用・ホテル用・病院用・車庫用のもの | 17 | |
| 公衆浴場用のもの | 12 | |
| 工場用・倉庫用のもの（一般用） | 15 | |
| 木骨モルタル造のもの | 事務所用のもの | 22 |
| 店舗用・住宅用のもの | 20 | |
| 飲食店用のもの | 19 | |
| 旅館用・ホテル用・病院用・車庫用のもの | 15 | |
| 公衆浴場用のもの | 11 | |
| 工場用・倉庫用のもの（一般用） | 14 | |
| 鉄骨鉄筋コンクリート造 ・鉄筋コンクリート造のもの |
事務所用のもの | 50 |
| 住宅用のもの | 47 | |
| 飲食店用のもの | – | |
| 延べ面積のうちに占める木造内装部分の | – | |
| 面積が30％を超えるもの | 34 | |
| その他のもの | 41 | |
| 旅館用・ホテル用のもの | – | |
| 延べ面積のうちに占める木造内装部分の | – | |
| 面積が30％を超えるもの | 31 | |
| その他のもの | 39 | |
| 店舗用・病院用のもの | 39 | |
| 車庫用のもの | 38 | |
| 公衆浴場用のもの | 31 | |
| 工場用・倉庫用のもの（一般用） | 38 | |
| れんが造・石造・ブロック造のもの | 事務所用のもの | 41 |
| 店舗用・住宅用・飲食店用のもの | 38 | |
| 旅館用・ホテル用・病院用のもの | 36 | |
| 車庫用のもの | 34 | |
| 公衆浴場用のもの | 30 | |
| 工場用・倉庫用のもの（一般用） | 34 | |
| 金属造のもの | 事務所用のもの | – |
| 骨格材の肉厚が、（以下同じ。） | – | |
| ４㎜を超えるもの | 38 | |
| ３㎜を超え、４㎜以下のもの | 30 | |
| ３㎜以下のもの | 22 | |
| 店舗用・住宅用のもの | – | |
| ４㎜を超えるもの | 34 | |
| ３㎜を超え、４㎜以下のもの | 27 | |
| ３㎜以下のもの | 19 | |
| 飲食店用・車庫用のもの | – | |
| ４㎜を超えるもの | 31 | |
| ３㎜を超え、４㎜以下のもの | 25 | |
| ３㎜以下のもの | 19 | |
| 旅館用・ホテル用・病院用のもの | – | |
| ４㎜を超えるもの | 29 | |
| ３㎜を超え、４㎜以下のもの | 24 | |
| ３㎜以下のもの | 17 | |
| 公衆浴場用のもの | – | |
| ４㎜を超えるもの | 27 | |
| ３㎜を超え、４㎜以下のもの | 19 | |
| ３㎜以下のもの | 15 | |
| 工場用・倉庫用のもの（一般用） | – | |
| ４㎜を超えるもの | 31 | |
| ３㎜を超え、４㎜以下のもの | 24 | |
| ３㎜以下のもの | 17 |
つまり、
A町2丁目に土地200㎡と延床面積150㎡の鉄筋コンクリート（RC）造の築10年の家を持っていた場合
- 土地：7,000万円
- 建物：約2361万円
合計：約9361万円
が流通価格（市場価格）になるのです。
これに不動産リースバック業者の「掛け目」をかけたものが「買取価格」です。
不動産リースバック業者の「掛け目」はどうやって決まるの？
傾向としては
中小企業の不動産リースバック業者 → 「掛け目」が高くなる（リスクを取る）
となるケースが多いです。
大企業、上場企業であればあるほど
- 貸し倒れリスクを取らない（取りたがらない）
- ネームバリューで集客に困らないため、条件が悪くてお客さんが来る
- 人件費や広告宣伝費などに大きなコストがかかるため、儲けを重視する
中小企業であればあるほど
- 条件を良くしないと、お客さんが来ない
- 人件費や広告宣伝費が抑えられるため、大きな利益が必要じゃない
のですから、
相見積もりを取ってみれば、あきらかですが、中小企業の不動産リースバック業者の方が「買取価格」が高いケースが多いのです。
もっと、簡単に不動産リースバックの「買取価格」「掛目」を知る方法はないの？
- 概算で条件が近い物件の販売価格を調べる方法
- 見積もりを取る方法
があります。
概算で条件が近い物件の取引事例（売買事例）を調べる方法
土地総合情報システム（国土交通省）
「不動産取引価格情報検索」を利用すると、地図で選択肢場場所の「過去の取引価格」一覧が表示されます。
REINS Market Infomation
こちらも、直近の取引事例一覧が表示されます。
- 同じ㎡数
- 同じエリア
- 同じ間取り
- 同じ築年数
- 同じ駅からの距離
の物件を見れば、自分の不動産のおおよその価格がわかるのです。
不動産価格相場検索サイト「AssetRocket」
検索した地域のマンション、住宅、土地の価格相場がわかります。
見積もりを取る方法
見積もりを取るのは
- 不動産の一括査定サイト
- 大手の不動産リースバック業者：1社
- 中小の不動産リースバック業者：1社
の3社です。
- 不動産の一括査定サイトで査定された金額 ＝ 流通価格（市場価格）
- 大手の不動産リースバック業者 ＝ 大手リースバック業者の取引価格
- 中小の不動産リースバック業者 ＝ 中小リースバック業者の取引価格
- 大手の不動産リースバック業者の掛け目 ＝ 大手リースバック業者の取引価格 ／ 不動産の一括査定サイトで査定された金額
- 中小の不動産リースバック業者の掛け目 ＝ 中小リースバック業者の取引価格 ／ 不動産の一括査定サイトで査定された金額
となるのです。
おすすめの不動産の一括査定サイト
おすすめの大手の不動産リースバック業者
| 上場 | 非上場※東証一部上場飯田グループホールディングスの子会社 |
| 対応エリア | 全国 |
| 実績 | 分譲住宅販売戸数日本一の飯田グループホールディングス |
| 査定スピード | 1日～3日 |
| 資金化までの日数 | 最短2週間 |
| 査定・審査手数料 | 0円 |
| 事務手数料 | - |
| 査定額 | - |
| 設定賃料（リース料） | ※定期借家契約の場合は、1年目家賃無料 |
| 年齢 | 20歳以上 |
| 保証人 | 不要 |
| 上場 | 非上場※セゾングループ |
| 対応エリア | 全国 |
| 実績 | - |
| 査定スピード | 最短即日 |
| 資金化までの日数 | 最短2週間 |
| 査定・審査手数料 | 0円 |
| 事務手数料 | - |
| 査定額 | - |
| 設定賃料（リース料） | - |
| 年齢 | 20歳以上 |
| 保証人 | 原則不要 |
おすすめの中小の不動産リースバック業者
| 上場 | 非上場 |
| 対応エリア | 北海道・東北・関東・中部 |
| 実績 | - |
| 査定スピード | 最短即日～1週間 |
| 資金化までの日数 | 1カ月以内 |
| 査定・審査手数料 | 0円 |
| 事務手数料 | - |
| 査定額 | - |
| 設定賃料（リース料） | - |
| 年齢 | - |
| 保証人 | - |
まとめ
不動産リースバックの「買取価格」は
- 買取価格 ＝ 不動産の時価（市場価格） × 掛け目（50％～80％）
という計算で求められます。
つまり、少しでも高く買い取ってもらうためには
- 「掛け目」の高い不動産リースバック業者を見つける
ことが重要になり、そのためには
- 複数の不動産リースバック業者から相見積もりを取る
ということが重要になるのです。
「不動産リースバックの買取価格はどうやって決まるのでしょうか？」
「不動産リースバックの買取価格の計算方法を教えてください。」