【必読】不動産リースバックの買取価格はどうやって決まるのか？不動産リースバックの査定・鑑定方法・計算方法を丁寧に解説

「不動産リースバックに申し込んだら、かなり安い買取価格だった。なんで？」
「不動産リースバックの買取価格はどうやって決まるのでしょうか？」
「不動産リースバックの買取価格の計算方法を教えてください。」

不動産リースバックで気になるのは「買取価格」と「家賃」です。では、「買取価格」はどうやって決まるのでしょうか・今回は、不動産リースバックの買取価格の査定・鑑定方法・計算方法について解説します。

不動産リースバックの「買取価格」の重要性

不動産リースバックを利用する方は、「資金が必要」という理由で不動産リースバックを利用するのですから

が最も重要なことなのではないでしょうか？

不動産リースバックの家賃査定方法

不動産リースバックの「買取価格」の決まり方

不動産リースバックの「買取価格」は、2つの要因から決定されます。

1. 不動産の価値から算出する
2. 希望の「買戻し価格」に設定する

です。

不動産の価値から算出する

不動産リースバックを利用せずに、持ち家（マイホーム・マイハウス）を不動産会社で売却すれば「不動産の時価（市場価格）」で売却ができることになります。

しかし、不動産リースバックの場合は「買い手」にとっては

• 不動産リースバックの利用者にしか貸せない
• 自由に売買ができない
• 「買戻し」に応じなければならない

という不利益な条件が発生してしまうので、市場価格よりも安い価格（市場価格の50％～80％）が設定されてしまうのです。

不動産の時価（市場価格）の決まり方の詳細は、後述します。

不動産リースバック利用者の希望の「買戻し価格」に下げて設定する

「買戻し」を前提にしている場合は、不動産リースバックの利用者側が

というケースもあります。

例えば

通常の「不動産の価値から算出する」方法を取れば

• 市場価格：2,000万円の物件
• 不動産リースバックの掛け目：70％
• 買取価格：1,400万円

となるところで

利用者が

「安価で「買戻し」をしたいので、200万円で買取して欲しい。」
「家賃を抑えたいので、200万円で買取して欲しい。」

と言ってくる場合です。

下記でも書きましたが

不動産リースバックの家賃査定方法

に設定されることが多いので

• 買取価格が高ければ高いほど、家賃（リース料）は高くなる
• 買取価格が安ければ安いほど、家賃（リース料）は安くなる

関係にあります。

不動産リースバックの「買取価格」の前提になる「市場価格」はどうやって決まるの？

一般的には不動産リースバック業者が外部委託する「不動産鑑定士」などが、対象不動産を鑑定して、市場価格を提示することが多いです。

その計算方法は

• 土地の評価
• 建物の評価

に分かれます。

土地の評価

土地の評価は

• 公示地価
• 路線価
• 固定資産税評価

など、国などの公的機関が公表している土地の評価額を基に計算します。

国土交通省：公示地価

国税庁：路線価

固定資産税評価

固定資産税の課税明細書などに記載

• 公示地価　＝　流通価格（市場価格）の90％程度
• 路線価　＝　流通価格（市場価格）の80％程度
• 固定資産税評価　＝　流通価格（市場価格）の70％程度

そのため、割り戻してあげることで流通価格（市場価格）が計算できます。

• 流通価格（市場価格）　＝　公示地価の1.11倍
• 流通価格（市場価格）　＝　路線価の1.25倍
• 流通価格（市場価格）　＝　固定資産税評価の1.43倍

となります。

例

A町2丁目に土地200㎡を持っていた場合

接している道は「280D」だという場合は

ということを意味しています。

「D」は借地権割合が60％であることを表しています。借地権や貸家建付地、貸宅地の価格を計算する場合に使用します。

となるのです。

建物の評価

建物の評価は

• 積算評価
• 固定資産税評価
• 金融機関（不動産リースバック業者）の独自評価

で計算されます。

積算評価とは

再調達価格とは

を言います。

再調達価格は、下記のような単価設定で計算されます。

• 鉄筋コンクリート（RC）：20万円／㎡
• 重量鉄骨：18万円／㎡
• 木造：15万円／㎡
• 軽量鉄骨：13万円／㎡

例：延床面積150㎡の鉄筋コンクリート（RC）造の築10年の家の再調達価格は

20万円／㎡　×　150㎡　＝　3,000万円

その再調達価格に、築年数による劣化を考慮したものが評価額になるのです。

法定耐用年数

国税庁

つまり、

A町2丁目に土地200㎡と延床面積150㎡の鉄筋コンクリート（RC）造の築10年の家を持っていた場合

• 土地：7,000万円
• 建物：約2361万円

合計：約9361万円

が流通価格（市場価格）になるのです。

これに不動産リースバック業者の「掛け目」をかけたものが「買取価格」です。

不動産リースバック業者の「掛け目」はどうやって決まるの？

傾向としては

となるケースが多いです。

大企業、上場企業であればあるほど

• 貸し倒れリスクを取らない（取りたがらない）
• ネームバリューで集客に困らないため、条件が悪くてお客さんが来る
• 人件費や広告宣伝費などに大きなコストがかかるため、儲けを重視する

中小企業であればあるほど

• 条件を良くしないと、お客さんが来ない
• 人件費や広告宣伝費が抑えられるため、大きな利益が必要じゃない

のですから、

相見積もりを取ってみれば、あきらかですが、中小企業の不動産リースバック業者の方が「買取価格」が高いケースが多いのです。

もっと、簡単に不動産リースバックの「買取価格」「掛目」を知る方法はないの？

1. 概算で条件が近い物件の販売価格を調べる方法
2. 見積もりを取る方法

があります。

概算で条件が近い物件の取引事例（売買事例）を調べる方法

土地総合情報システム（国土交通省）

「不動産取引価格情報検索」を利用すると、地図で選択肢場場所の「過去の取引価格」一覧が表示されます。

REINS Market Infomation

こちらも、直近の取引事例一覧が表示されます。

• 同じ㎡数
• 同じエリア
• 同じ間取り
• 同じ築年数
• 同じ駅からの距離

の物件を見れば、自分の不動産のおおよその価格がわかるのです。

不動産価格相場検索サイト「AssetRocket」

検索した地域のマンション、住宅、土地の価格相場がわかります。

見積もりを取る方法

見積もりを取るのは

1. 不動産の一括査定サイト
2. 大手の不動産リースバック業者：1社
3. 中小の不動産リースバック業者：1社

の3社です。

• 不動産の一括査定サイトで査定された金額　＝　流通価格（市場価格）
• 大手の不動産リースバック業者　＝　大手リースバック業者の取引価格
• 中小の不動産リースバック業者　＝　中小リースバック業者の取引価格
• 大手の不動産リースバック業者の掛け目　＝　大手リースバック業者の取引価格　／　不動産の一括査定サイトで査定された金額
• 中小の不動産リースバック業者の掛け目　＝　中小リースバック業者の取引価格　／　不動産の一括査定サイトで査定された金額

となるのです。

おすすめの不動産の一括査定サイト

イエウール

おすすめの大手の不動産リースバック業者

一建設／リースバックプラス

上場	非上場※東証一部上場飯田グループホールディングスの子会社
対応エリア	全国
実績	分譲住宅販売戸数日本一の飯田グループホールディングス
査定スピード	1日～3日
資金化までの日数	最短2週間
査定・審査手数料	0円
事務手数料	-
査定額	-
設定賃料（リース料）	※定期借家契約の場合は、1年目家賃無料
年齢	20歳以上
保証人	不要

詳細情報

公式サイト

セゾンファンデックス／リースバック

上場	非上場※セゾングループ
対応エリア	全国
実績	-
査定スピード	最短即日
資金化までの日数	最短2週間
査定・審査手数料	0円
事務手数料	-
査定額	-
設定賃料（リース料）	-
年齢	20歳以上
保証人	原則不要

詳細情報

公式サイト

おすすめの中小の不動産リースバック業者

ミライエ／リースバック

上場	非上場
対応エリア	北海道・東北・関東・中部
実績	-
査定スピード	最短即日～1週間
資金化までの日数	1カ月以内
査定・審査手数料	0円
事務手数料	-
査定額	-
設定賃料（リース料）	-
年齢	-
保証人	-

詳細情報

公式サイト

まとめ

不動産リースバックの「買取価格」は

• 買取価格　＝　不動産の時価（市場価格）　×　掛け目（50％～80％）

という計算で求められます。

つまり、少しでも高く買い取ってもらうためには

• 「掛け目」の高い不動産リースバック業者を見つける

ことが重要になり、そのためには

• 複数の不動産リースバック業者から相見積もりを取る

ということが重要になるのです。

一番高い買い物である持ち家（マイホーム・マイハウス）を買戻しの可能性があるとは言え、売ることになるのですから、多少の手間が発生しても、多くの不動産リースバック業者に相見積もりを取ることをおすすめします。