リースバックの税金と確定申告｜譲渡所得の計算・3,000万円控除・所有期間別の税率

リースバックは家を売る取引です。売れば譲渡所得の話になり、条件によっては税金がかかり、確定申告が必要になります。ところが「住み続けられる」という部分に目が行くと、税の検討が後回しになりがちです。買取価格が決まった時点で、手元にいくら残るかは税額まで計算しないと分かりません。国税庁のタックスアンサーをもとに、計算の順序、所有期間ごとの税率、使える特例、申告が必要になる場面を整理します。

まず、税額が決まる順序を押さえる

国税庁が示している計算式は「課税長期譲渡所得金額＝譲渡価額（収入金額）－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額」です。短期の場合も同じ構造で、税率だけが変わります。

リースバックで見落とされやすいのが取得費です。建物部分は減価償却後の金額になるため、買ったときの金額をそのまま差し引けるわけではありません。土地は減価償却しませんが、建物は年数が経つほど取得費が小さくなり、そのぶん譲渡所得が大きく出ます。古い家ほど「売値は安いのに課税所得は思ったより出る」ことが起こります。

所有期間で税率が変わる

国税庁は、譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年を超える土地や建物を長期譲渡所得、5年以下を短期譲渡所得として区分しています。売った日で数えるのではありません。年をまたぐかどうかで税率が倍近く変わることがあるので、契約の時期は税の観点でも意味を持ちます。

いずれの区分でも、復興特別所得税として基準所得税額に2.1％を乗じた額が加算されます。国税庁は、これが平成25年から令和29年までの各年分に適用されると説明しています。

マイホームなら3,000万円まで控除できる

国税庁のNo.3302では、マイホーム（居住用財産）を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があると説明されています。これを「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。

要件として挙げられているもののうち、リースバックで特に確認が必要なのは次の点です。

10年超なら軽減税率も重ねられる

No.3305では、売った年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていることなどを要件として、軽減税率の特例が示されています。課税長期譲渡所得金額が6,000万円以下の部分は所得税10％、6,000万円を超える部分は（A－6,000万円）×15％＋600万円という計算です。

そして重要なのが、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例と軽減税率の特例は、重ねて受けることができます」という記載です。まず3,000万円を控除し、残った課税長期譲渡所得に軽減税率を当てる形になります。

確定申告が要るかどうかを5つで判定する

いちばん間違えやすいのは4番目です。特例を使って税額がゼロになる場合でも、確定申告をしなければ特例は適用されません。国税庁は、この特例の適用を受けるには一定の書類を添えて確定申告をすることが必要だと明記しています。「税金がかからないから申告も不要」と考えて放置すると、あとで課税されることになります。

リースバック特有の注意点

買取価格そのものの比べ方は相見積もりの取り方で整理しています。家賃総額と終了条件まで含めて比べる枠組みに、税額を1行足すだけで判断の精度が上がります。

売ったあとの立場は賃借人になります。修繕と原状回復の負担区分も、住み続ける期間の支出に効いてきます。