不動産リースバックで一番気になるポイントは「自宅を売却して、再度借り手住む場合に家賃がどのくらいになるのか？」という点です。今回は、「不動産リースバックの家賃（リース料）はどうやって決まるのか？」についてわかりやすく解説します。
不動産リースバックの家賃（リース料）はどうやって決まるのか？
不動産リースバックというサービスは
です。
不動産リースバック業者は、物件を買い取って賃貸に出す「不動産オーナー（不動産投資家）」であり、収益（インカムゲイン）を狙って不動産投資をします。
※不動産リースバック業者は、企業ですが、不動産投資家と同じ考え方で不動産投資をする形になるため、変わらないものと考えて構いません。
投資家目線で考えれば
一般の不動産に投資をする場合
- 買い取った後は誰に貸しても良い
- 買い取った後は誰に売っても良い
- 自分で利用することも可能
不動産リースバックで不動産に投資をする場合
- 買い取った後は「売主」に貸さなければならない
- 「売主」からの要望があれば「買い戻し」に応じなければならない
という制約があり、投資先としては、決して良い条件ではないのです。
そのため、
- 市場価格よりも安く買える
- 通常の不動産売買の物件よりも利回りが良い（収益性が高い）
というメリットを付ける必要があるのです。
結果として
不動産リースバックは、通常の不動産売買と比較すると・・・
- 市場価格よりも買取額が20％～30％安くなる
- 通常の不動産売買の物件よりも、利回りを高く設定しなければならない（＝ 家賃を高く設定しなければならない）
ことになるのです。
家賃を決定するのは「貸主」である不動産リースバック業者（不動産投資家）です。
不動産リースバック業者（不動産投資家）が家賃を設定するときには「期待利回り」を利用します。
を意味します。
不動産リースバックの家賃を計算する公式は
です。
参考までに通常の不動産投資の期待利回りを見てみると・・・
東京都の新築の賃貸住宅の期待利回り
| 住宅の種類 | 立地条件／類型 | 期待利回り |
|---|---|---|
| ワンルーム | 城南地区（目黒区、世田谷区） 渋谷、恵比寿駅まで 15 分以内の鉄道沿線 |
4.5% |
| 城東地区（墨田区、江東区） 東京、大手町駅まで 15 分以内の鉄道沿線 |
4.8% | |
| ファミリー向け | 城南地区（目黒区、世田谷区） 渋谷、恵比寿駅まで 15 分以内の鉄道沿線 |
4.6% |
| 城東地区（墨田区、江東区） 東京、大手町駅まで 15 分以内の鉄道沿線 |
4.9% | |
| 外国人向け高級賃貸住宅 | 低層型 港区の「麻布・赤坂・青山」地区 一戸あたり平均専用面積：100 ㎡以上総戸数：20 戸程度 |
4.8% |
| 超高層型（タワー型） 港区の「麻布・赤坂・青山」地区 一戸あたり平均専用面積：100 ㎡程度階数：20 階以上 |
4.8% |
東京都以外の地域の新築の賃貸住宅の期待利回り
| 地区 | ワンルーム | ファミリー向け |
|---|---|---|
| 札幌 | 6.0% | 6.0% |
| 仙台 | 5.9% | 6.0% |
| さいたま | 5.5% | 5.6% |
| 千葉 | 5.5% | 5.7% |
| 横浜 | 5.2% | 5.3% |
| 名古屋 | 5.4% | 5.5% |
| 京都 | 5.5% | 5.6% |
| 大阪 | 5.2% | 5.3% |
| 神戸 | 5.6% | 5.7% |
| 広島 | 6.1% | 6.2% |
| 福岡 | 5.5% | 5.5% |
出典：日本不動産研究所／2017年4月不動産投資家調査
- 東京都：4.5％～4.9％
- 名古屋：5.4％～5.5％
- 大阪：5.2％～5.3％
という都市圏では5％前後の数字が目安となっています。
不動産投資家にとってみれば
- 空室リスクの低い都心は、確実に家賃を回収できる見込みが高い固い投資先 → 低い利回りでも許容する
- 空室リスクの高い地方は、家賃を回収できる見込みが低いリスクが高い投資先 → 高い利回りでなければ買わない
という考え方になるので
- 都心部 → 利回りが低い
- 地方 → 利回りが高い
傾向になるのです。
いくら想定の利回りが高くても、借主が見つけられなければ実現利回りが下がってしまうのです。
さらに築年数が古くなる中古物件になると、不動産投資の利回りが変わってきます。
都心部の場合
- 新築： 4％～5％
- 中古（築1年～築20年）：5％～6％
- 中古（築20年～築35年）：7％～10％
と、古い物件ほど、高い利回りが設定されます。
これも同じ考え方で
- 築年数が長くなればなるほど、借主が見つけにくくなる → 投資リスクが高い → 高い利回りでなければ買わない
- 築年数が短ければ短いほど、借主が見つけやすくなる → 投資リスクが低い → 低い利回りでも許容する
のです。
例えば
- 築20年
- 千葉県千葉市
- 戸建て物件
- 売却価格：1500万円
を想定したときに
- 通常の不動産投資で投資家が期待する利回り：7.0％
程度です。
通常の不動産投資で、投資家が家賃として設定する金額は・・・
- 1500万円 × 期待利回り：年率7.0％ ／ 12カ月 ＝ 月87,500円
となります。
不動産リースバック業者の場合、これよりも「2.0％～3.0％」上乗せした家賃設定になるため
- 1500万円 × 期待利回り：年率9.0％ ／ 12カ月 ＝ 月112,500円
となります。
という計算になります。
売却価格が安い場合、都心の場合でも同様の計算になります。
- 築20年
- 東京都江戸川区
- 区分マンション
- 売却価格：2000万円
を想定したときに
- 通常の不動産投資で投資家が期待する利回り：5.0％
程度です。
通常の不動産投資で、投資家が家賃として設定する金額は・・・
- 2000万円 × 期待利回り：年率5.0％ ／ 12カ月 ＝ 月83,333円
となります。
不動産リースバック業者の場合、これよりも「2.0％～3.0％」上乗せした家賃設定になるため
- 2000万円 × 期待利回り：年率7.0％ ／ 12カ月 ＝ 月116,666円
となります。
- 築20年
- 千葉県銚子市
- 戸建て物件
- 売却価格：1050万円
を想定したときに
通常の不動産投資で投資家が期待する利回り：8.0％
程度です。
通常の不動産投資で、投資家が家賃として設定する金額は・・・
- 1050万円 × 期待利回り：年率8.0％ ／ 12カ月 ＝ 月70,000円
となります。
不動産リースバック業者の場合、これよりも「2.0％～3.0％」上乗せした家賃設定になるため
- 1050万円 × 期待利回り：年率10.0％ ／ 12カ月 ＝ 月87,500円
となります。
という計算になります。
不動産リースバックの家賃相場は？
不動産リースバックでは、まだまだ市場ができて浅いため、統計データなどは公表されておりません。
筆者が不動産リースバック業者に電話でヒアリングしたところ
と回答していたので
というのが実態と言っていいでしょう。
不動産リースバックの買取価格と期待利回り、家賃の関係の早見表
| 買取価格 | 利回り | 家賃 |
|---|---|---|
| 300万円 | 7% | 17,500円 |
| 300万円 | 8% | 20,000円 |
| 300万円 | 9% | 22,500円 |
| 300万円 | 10% | 25,000円 |
| 500万円 | 7% | 29,167円 |
| 500万円 | 8% | 33,333円 |
| 500万円 | 9% | 37,500円 |
| 500万円 | 10% | 41,667円 |
| 1000万円 | 7% | 58,333円 |
| 1000万円 | 8% | 66,667円 |
| 1000万円 | 9% | 75,000円 |
| 1000万円 | 10% | 83,333円 |
| 1200万円 | 7% | 70,000円 |
| 1200万円 | 8% | 80,000円 |
| 1200万円 | 9% | 90,000円 |
| 1200万円 | 10% | 100,000円 |
| 1500万円 | 7% | 87,500円 |
| 1500万円 | 8% | 100,000円 |
| 1500万円 | 9% | 112,500円 |
| 1500万円 | 10% | 125,000円 |
| 1800万円 | 7% | 105,000円 |
| 1800万円 | 8% | 120,000円 |
| 1800万円 | 9% | 135,000円 |
| 1800万円 | 10% | 150,000円 |
| 2000万円 | 7% | 116,667円 |
| 2000万円 | 8% | 133,333円 |
| 2000万円 | 9% | 150,000円 |
| 2000万円 | 10% | 166,667円 |
| 2500万円 | 7% | 145,833円 |
| 2500万円 | 8% | 166,667円 |
| 2500万円 | 9% | 187,500円 |
| 2500万円 | 10% | 208,333円 |
| 3000万円 | 7% | 175,000円 |
| 3000万円 | 8% | 200,000円 |
| 3000万円 | 9% | 225,000円 |
| 3000万円 | 10% | 250,000円 |
不動産リースバックをするときに家賃を下げる方法
方法その１．期待利回りの低い不動産リースバック業者を見つける
前述した早見表を見てわかる通りで
同じ買取額：1,000万円だったとしても、不動産リースバック業者が期待している利回りが違えば、家賃設定は
- 不動産リースバック業者の期待利回り：7％ → 家賃 月58,333円
- 不動産リースバック業者の期待利回り：8％ → 家賃 月66,667円
- 不動産リースバック業者の期待利回り：9％ → 家賃 月75,000円
- 不動産リースバック業者の期待利回り：10％ → 家賃 月83,333円
と大きく変わってしまうのです。
ことになります。
「どのくらいの期待利回りで計算しているのか？」はウェブサイトに公表されるものではありません。
見積もり依頼をして、見積もり（査定）をしてみないとはっきりしないのです。
ということは
期待利回りの低い不動産リースバック業者を見つけるためには
多くの不動産リースバック業者から相見積もりを取る必要がある
ことになります。
不動産リースバック後に10年、20年という長期間住むことを考えれば、3社、4社の不動産リースバック業者に相見積もりを取ることは、大した労力ではありません。
方法その２．あえて買取額を抑える
というのが一般的な不動産売買の考え方です。
ただし、不動産リースバックの場合は「買い戻し」が可能になります。
というのであれば、はじめから買取額を引き下げて不動産リースバックを利用することもできます。
例
- 物件の買取価格：2,000万円
- 住宅ローンの残債：600万円
- 不動産リースバックで必要な資金：400万円
- 期待利回り：10.0％
だとした場合
不動産リースバック業者に
2,000万円で売却すると
- 受け取る金額：1400万円（※住宅ローンは完済）
- 家賃：月166,667円
となります。
しかし、必要なのは400万円だけであれば、2000万円で買い取ってもらうのではなく、1000万円で買い取ってもらうという方法もあります。
1,000万円で売却すると
- 受け取る金額：400万円（※住宅ローンは完済）
- 家賃：月83,333円
家賃負担は、半分ぐらいになり、買い戻す価格も安くなります。
不動産リースバックの家賃設定は、今後下がっていくことが予想される！
不動産リースバック自体は、2013年から徐々に広まってきたサービスであり、まだまだ参入企業数も10社に満たない市場です。
競合他社との価格競争が起きれば、必然的に不動産リースバックの家賃設定は徐々に下がっていくはずです。
とはいえ、通常の不動産投資の期待利回りを下回ることは考えにくいので、周辺相場よりも5％～10％割高な家賃設定というところに落ち着くのではないでしょうか。
まとめ
不動産リースバックの家賃設定は
- 不動産リースバック業者が、どのくらいの利回りを期待するか？（期待利回り）
によって、変動します。
不動産リースバックの家賃を計算する公式は
- 家賃 ＝ 買取価格 × 期待利回り（年率） ／ 12カ月
です。
不動産リースバックの家賃設定の相場は
- 期待利回り：10％（10年で投資回収）
です。
徐々に競合他社が参入して
- 期待利回り：8％～9％（11年～12年で投資回収）
に下がってきています。
不動産リースバックをするときに家賃を下げる方法には
- 方法その１．期待利回りの低い不動産リースバック業者を見つける
- 方法その２．あえて買取額を抑える
というものがあります。
不動産リースバックは、「そのまま住める」「買い戻しができる」利用者側のメリットも大きいため、家賃が周辺相場よりも高くなるのは致し方ない部分があります。
しかしながら、少しでも安い家賃で不動産リースバックを利用する方法もあるので、長期間住むことを想定しているのであれば、労力を惜しまず、複数の不動産リースバック業者に相見積もりを取ることをおすすめします。
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