SBIスマイルのリースバック「ずっと住まいる」の条件｜長期は3年更新の普通借家、短期は1年の定期借家。費用の内訳を公式で確認

SBIスマイルのリースバックは、いまは長期と短期の2本立てになっています。長く住み続けたい人に向けた長期リースバックが「ずっと住まいる」で、住み替えまでのつなぎに使う短期リースバックが別に用意されています。この2つは賃貸借契約の形そのものが違い、買戻しができるかどうかも違います。どちらを選ぶかで結果が変わるため、条件を分けて確認します。

長期は普通借家、短期は定期借家。契約の形が根本から違う

リースバックを比べるとき、多くの人がまず見るのは買取価格です。ただ、住み続けられる年数を決めるのは価格ではなく賃貸借契約の種類のほうです。SBIスマイルは、この点を商品名の段階で分けています。

長期リースバックは普通借家契約で、公式ページには「マンションも戸建も普通借家契約（自動更新）」と書かれています。よくある質問では、当初の契約期間は3年に設定しており、長くお住まいいただくことを前提とした商品設計なので契約期間の終了後も更新が可能、と回答されています。更新料は0円で、家賃も賃貸借契約書に賃料が変動しない旨を明記するため上がらない、という説明です。ただし賃料の不払いなどの重大な契約違反があるときは更新できない場合がある、という注記が付いています。

短期リースバックは1年間の定期借家契約です。定期借家には更新がないため、1年で賃貸借は終わります。その代わり、賃貸借期間を1年に区切ることで長期リースバックよりも高い売買価格で契約できる、と説明されています。最長1年間は家賃が無料になるか、相場より安い家賃を選べるという注記もあります。

「何年住めるか」を契約の形から読む考え方そのものは、他社を見るときにも使えます。リースバックの仕組みと種類を押さえたうえで、各社の契約期間を並べた一覧と見比べると判断しやすくなります。

敷金はかかる。費用の内訳がよくある質問に具体的に書かれている

リースバックの記事では「初期費用0円」といった表現をよく見ますが、SBIスマイルのよくある質問は、賃貸契約時にかかるものとして敷金・前払い家賃・火災保険料・保証料を具体的に挙げています。敷金は退去時に返金される保証金だという但し書きも付いています。長期リースバックで無いと明記されているのは礼金と更新料で、敷金まで0円になるとは書かれていません。短期リースバックのほうは敷金・礼金ともになしと明記されています。

売却の側でかかるものも別に整理されています。仲介手数料・印紙代・登記費用（司法書士への報酬）・任意で加入する瑕疵保険料が挙げられ、仲介手数料については当社が直接買取する場合は不要、と注記されています。SBIスマイルは自社が買主になるため、仲介会社を挟まない限りここは発生しない形です。

家賃の決め方については、物件の状態や地域の家賃相場などをもとに仮査定の家賃を提示し、そのあと利用者が要望する売買価格などを考慮しながら決定する、と回答されています。売買価格を上げれば家賃も上がる関係になっているということです。この綱引きは会社を問わず起きるので、家賃がどう決まるのかを先に理解しておくと、提示された組み合わせを評価できます。

仮査定から入金までの流れは3段階

手続きは長期・短期とも同じ3段階で示されています。建物検査が独立した段階として入っているのがこの会社の特徴で、検査の結果を踏まえて最終的な売買価格と家賃が確定します。検査そのものの費用は無料だと明記されています。

入金までの日数は、取引条件が決まってから1週間〜3週間程度だと回答されています。仮査定の回答は、必要な情報が整えば最短即日です。

買戻しは「売買予約契約」で先に金額を決める

長期リースバックの買戻しは、あとから交渉するのではなく、リースバックの取引時に売買予約契約を結んで、一定期間再売買できる金額をあらかじめ取り決める形です。公式ページには「売買価格は事前に契約書に明記させていただき、一定期間優先的な買戻しが可能です」と書かれています。

この方式は、買戻せる金額が読めるという利点と、その金額で固定されるという制約が裏表になっています。売却額より高い金額で予約されていれば、差額は自分が負担することになります。契約前に、売買代金と買戻し金額、そこに至るまでに払う家賃の合計を並べて計算しておく必要があります。

申込みの前に押さえておきたい3点

連帯保証人は「保証会社を使えば不要」という形

よくある質問の回答は、連帯保証人が必要となるが保証会社と契約することにより不要とすることができる、というものです。保証会社には所定の保証料を支払います。加えて、賃借人が法人になる場合は家賃保証契約において連帯保証人が必要となる場合がある、と但し書きが付いています。最初から不要と決まっているわけではない点は読み違えやすいところです。

取扱エリアは全国の主要都市、原則は市街化区域

エリアは全国の主要都市で取り扱っており、詳しくは問い合わせが必要だと回答されています。あわせて「原則、市街化区域のみお取り扱いしております」という注記があります。市街化区域は都市計画法で市街化を進める区域として定められた場所なので、調整区域にある家は対象から外れやすいということです。旧耐震基準の建物については、建物検査をして問題がなければ利用できると回答されています。

クーリングオフは適用されないと明記されている

なお、リースバックの契約前の説明については、国土交通省が「住宅のリースバック取引における宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」を策定し、令和8年10月1日から施行されます。賃貸借の契約期間や更新に関する事項について故意に事実を告げないことは、宅地建物取引業法第47条第1号の事実不告知の禁止に当たると整理されており、「定期借家契約で退去を迫られた」という相談がその例として挙げられています。1年の定期借家である短期リースバックを選ぶときは、期間満了後にどうなるかを書面で確認しておくべきだということです。

会社としての位置づけ

SBIスマイル株式会社は2012年1月16日設立、資本金は資本準備金を含めて9,500万円、株主はSBIグループが100％です。宅地建物取引業者免許は国土交通大臣（1）第10022号で、（公社）全国宅地建物取引業保証協会に加盟しています。所在地は東京都新宿区西新宿の新宿住友ビル22階です。

公式サイトでは、東証プライム上場のSBIホールディングスのグループ企業であることを繰り返し示しています。ただし上場しているのは親会社であり、SBIスマイル自身は非上場です。また同社のサイトには「弊社に関する虚偽の情報にご注意ください」という重要なお知らせが出ています。問い合わせは公式サイトに掲載されている番号とフォームから行ってください。

賃貸借の形で比べると、普通賃貸借を原則とするセゾンファンデックスのリースバックとは近い性格になります。反対に、定期借家しか用意していない会社とは住み続けられる年数の見通しが変わります。契約前に確認しておきたい落とし穴はリースバックのデメリットとリスクにまとめています。